"Chông chênh" pháp lý cho Condotel, người mua cần nhận diện những rủi ro tiềm ẩn

Thời gian qua, loại hình căn hộ du lịch (Condotel) sau thời gian phát triểm rầm rộ trên khắp cả nước với sự tham gia đầu tư của không ít chủ đầu tư là các doanh nghiệp bất động sản lớn với hàng vạn sản phẩm hứa hẹn được tung ra thị trường đã trở nên trầm lắng bất ngờ khi hiện được cho là còn khá “chông chênh” về tính pháp lý.

Tên gọi Condotel là từ được viết tắt của hai nửa từ tiếng Anh là “condominium và hotel”, có ý nghĩa được dịch ra tiếng Việt là “căn hộ khách sạn hay căn hộ du lịch”.

Theo quy định của pháp luật tại Điều 48 Luật du lịch và Điều 21 của Nghị định 168/2017/NĐ-CP ngày 31/12/2017, thì căn hộ du lịch được liệt kê và xếp vào các loại cơ sở lưu trú du lịch.

Theo đó, căn hộ du lịch được hiểu là căn hộ có trang thiết bị, dịch vụ cần thiết phục vụ khách du lịch và khách có thể tự phục vụ trong thời gian lưu trú. Như vậy, hiểu về mặt thực tế và pháp lý thì Condotel là căn hộ dùng để phục vụ cho mục đích lưu trú du lịch và không sử dụng cho mục đích để ở.

Xung quanh câu chuyện pháp lý của Condotel hiện nay, những cơ hội cũng như rủi ro của nhà đầu tư liên quan đến Condotel, Luật sư Vũ Văn Tiến, Giám đốc Công ty Luật TNHH Olympic có những chia sẻ toàn diện và chuyên sâu với MarketTimes.

Luật sư có thể khái quát các quy định pháp lý đã có về Condotel hiện nay?

Luật sư Vũ Văn Tiến: Theo Khoản 3 Điều 21 của Nghị định 168/2017/NĐ-CP ngày 31/12/2017 hướng dẫn Luật du lịch quy định: “Căn hộ du lịch có trang thiết bị, dịch vụ cần thiết phục vụ khách du lịch. Khách có thể tự phục vụ trong thời gian lưu trú”.

Theo Khoản 1 Điều 24 của Nghị định 168/NĐ-CP ngày 31/12/2017, được sửa đổi bổ sung theo Khoản 3 Điều 5 của Nghị định 142/2018/NĐ-CP ngày 09/10/2018, thì quy định điều kiện tối thiểu về cơ sở vật chất kỹ thuật, dịch vụ đối với căn hộ du lịch là phải có: “Có khu vực tiếp khách, phòng ngủ, bếp và phòng tắm, phòng vệ sinh; và có giường, đệm, chăn, gối, khăn mặt, khăn tắm; thay bọc đệm, bọc chăn, bọc gối, khăn mặt, khăn tắm khi có khách mới”.

Căn cứ theo sự mô tả và điều kiện về cơ sở vật chất kỹ thuật dịch vụ của một condotel theo quy định nêu trên, thì căn hộ du lịch được hiểu là một loại bất động sản theo quy định của Bộ luật dân sự. Theo đó, việc xây dựng, tạo lập và quản lý sử dụng liên quan đến căn hộ du lịch phải tuân thủ theo đúng các quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản, đất đai và xây dựng có liên quan…;

Theo quy định của luật đất đai, thì loại đất dùng để xây dựng căn hộ du lịch là “Đất thương mại dịch vụ” có thời hạn sở hữu là 50 năm theo thời hạn giao đất đối với đất được nhà nước giao đất, cho thuê đất để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ. Đây là loại đất hoàn toàn khác với đất ở có mục đích sử dụng ổn định, lâu dài.

Việc xây dựng, tạo lập căn hộ du lịch (condotel) được hiểu là chủ đầu tư tạo lập “công trình xây dựng gắn liền với đất”. Sau khi hoàn thành việc xây dựng, chủ đầu tư phải làm thủ tục đăng ký để được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu về công trình xây dựng gắn liền với đất theo quy định của pháp luật.

Như vậy, khi chủ đầu tư xây dựng tạo lập công trình xây dựng là tòa nhà condotel, nghĩa là xây dựng một loại hình bất động sản để kinh doanh. Do đó, khi chủ đầu tư xây dựng và đưa tòa nhà condotel này vào kinh doanh cũng bắt buộc phải tuân thủ theo các quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản và các quy định khác có liên quan.

Ngoài những nội dung tôi đã nêu và phân tích như trên, hiện tại không có thêm các quy định của pháp luật khác về căn hộ du lịch (Condotel).

Vậy chủ đầu tư có quyền bán/chuyển nhượng hay chỉ có quyền cho thuê Condotel?

Luật sư Vũ Văn Tiến: Quy định của pháp luật hiện hành hoàn toàn không cấm hoặc không hạn chế chủ đầu tư bán/chuyển nhượng condotel cho người có nhu cầu mua. Pháp luật cũng không có quy định cụ thể về quyền và nghĩa vụ của chủ đầu tư sở hữu tòa nhà condotel. Chính vì luật không có quy định, nên thực tế chủ đầu tư vẫn đang bán/chuyển nhượng cho người mua có nhu cầu, nhưng việc mua bán/chuyển nhượng này đang bị hạn chế và gặp nhiều vướng mắc do thiếu khung pháp lý để triển khai thực hiện, đặc biệt là việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu riêng cho người mua.

Tuy nhiên, tôi có cơ sở nhận định rằng: Cho dù căn hộ du lịch có được ký hợp đồng dưới hình thức mua bán/chuyển nhượng, nhưng bản chất pháp lý thực sự cũng chỉ là cho thuê căn hộ du lịch dài hạn mà thôi, nghĩa là chủ đầu tư cho người mua thuê căn hộ dài hạn để người mua lưu trú du lịch hoặc để tự kinh doanh hoặc hợp tác kinh doanh với chủ đầu tư bởi lẽ: Đối với căn hộ du lịch, cho dù là ký hợp đồng mua bán/chuyển nhượng (mua đứt bán đoạn), nhưng người mua từng căn hộ du lịch không thể có đủ 03 quyền năng của người sở hữu là quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt như đối với nhà ở hay bất động sản thông thường khác được. Cả 03 quyền này đều bị hạn chế và chịu sự chi phối toàn bộ bởi quyền của chủ đầu tư từ quyền thu phí bảo trì, phí quản lý khai thác và vận hành, quyền cung cấp dịch vụ đi kèm, quyền quản lý khai thác kinh doanh,…như tôi lần lượt phân tích bên dưới. Do đó, mặc dù mua đứt bán đoạn, nhưng người mua căn hộ du lịch (condotel) vẫn hoàn toàn phụ thuộc vào sự quyết định và ý chí của chủ đầu tư về mọi mặt, mà không phụ thuộc vào quyền sở hữu của người mua và quy định của pháp luật.

Thực chất từng căn hộ du lịch nếu được chủ đầu tư bán cũng chỉ như là cho thuê kinh doanh dài hạn, còn việc chủ đầu tư vẫn sử dụng “hợp đồng mua bán căn hộ” thay vì “hợp đồng cho thuê” bởi vì chủ đầu tư đang lợi dụng sự không rõ ràng của pháp luật để lôi kéo nhiều chủ thể thứ cấp (người mua) cùng đầu tư mà thôi. Chính vì thế mà tiềm ẩn nhiều rủi ro cho người mua, ngược lại sẽ làm giảm rủi ro cho chủ đầu tư (nếu người mua không tìm hiểu kỹ). Trong khi rủi ro đến từ quy trình và điều kiện mua bán, cho đến việc khai thác, quản lý sử dụng, chuyển giao và định đoạt về sau.

Về phía người mua, họ có thể được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu Condotel không thưa Luật sư?

Luật sư Vũ Văn Tiến: Đến nay, chưa có bất kỳ quy định nào cho phép người mua Condotel được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu. Việc này xuất phát từ quy định về việc đất để xây dựng Condotel là đất thương mại, dịch vụ có thời hạn, không phải là đất ở có thời hạn sử dụng lâu dài. Mặt khác, quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng và nghĩa vụ tài chính đối với loại đất thương mại dịch vụ cũng khác rất nhiều so với đất ở.

Thực tế đã có một số địa phương như Khánh Hòa, Đà Nẵng đã tiến hành cấp Giấy chứng nhận theo hình thức sở hữu chung cho condotel với mục đích sử dụng đất là: Đất ở tại đô thị (không hình thành đơn vị ở).

Tuy nhiên, việc cấp giấy chứng nhận cho căn hộ du lịch này đã được thanh tra và có kết luận là “trái quy định của pháp luật” nên đã bị tạm dừng, đồng thời Tp. Đà Nẵng đã có phương án để thu hồi các Giấy chứng nhận đã cấp cho condotel. Do đó, giá trị pháp lý của các Giấy chứng nhận sở hữu condotel mà một số nơi đã cấp cho người mua vẫn đang bị treo và chờ hướng dẫn xử lý.

Do vậy, pháp luật hiện hành hoàn toàn chưa cho phép người mua Condotel được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu riêng. Còn người mua Condotel có được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu hay không thì còn phải chờ đợi quy định của pháp luật thay đổi. Nên nếu chủ đầu tư nào ký hợp đồng mua bán cam kết ra được sổ riêng cho bên mua, mà không thực hiện được hoặc pháp luật không thay đổi theo hướng cho phép cấp sổ riêng cho người mua, thì được xem là lừa dối khách hàng.

Trong khi đó, Nghị định 10/2023/NĐ-CP của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai được ban hành và có hiệu lực từ 20/5/2023 hiện quy định khá chung chung và trừu tượng cũng như không có điều khoản nào cho phép cấp sổ cho từng căn condotel cho từng người mua rồi ra tên cho họ và điều kiện cụ thể để cấp.

Như vậy, có thể thấy chưa có quy định cụ thể, tường minh để có thể cấp “sổ” cho từng căn Condotel, còn cấp sổ lớn cho chủ đầu tư thì đã có quy định.

Với tính pháp lý như trên, thời hạn sở hữu căn hộ Condotel và việc cam kết lợi nhuận của chủ đầu tư có thể được xem xét như thế nào thưa Luật sư?

Luật sư Vũ Văn Tiến: Thời hạn sở hữu của căn hộ Condotel phụ thuộc vào mục đích sử dụng đất.

Theo đó, đất xây dựng công trình condotel theo quy định hiện hành có thời hạn sở hữu không được vượt quá là 50 năm theo thời hạn giao đất đối với đất được nhà nước giao đất, cho thuê đất để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ. Như vậy, càng để lâu thì căn hộ condotel càng giảm giá trị cả về mặt thời hạn pháp lý và cả về mặt giá trị khai thác sử dụng.

Chính vì sở hữu có thời hạn, nên thực tế rất nhiều chủ đầu tư đã ký hợp đồng cam kết lợi nhuận cố định có thời hạn vài năm đầu cho người mua condotel (thậm chí từ 10% đến 15%/năm), nhằm thu hút các nhà đầu tư thứ cấp. Thực tế, có chủ đầu tư đã thực hiện được đúng cam kết, tuy nhiên có chủ đầu tư không thể thực hiện được đúng cam kết về trả lợi nhuận mà điển hình như Dự án Cocobay ở Đà Nẵng vỡ trận là một ví dụ.

Thực tế, khi một Condotel đưa vào sử dụng thì người mua phải đóng 03 loại chi phí gồm: Chi phí duy trì như điện, nước, internet; nộp phí bảo trì; và phí quản lý vận hành. Đây là 03 loại phí cố định, nếu không đưa vào kinh doanh thì vẫn phải chi trả. Còn chi trả ở mức nào thì phụ thuộc vào sự thỏa thuận với chủ đầu tư hoặc sự quyết định của chủ đầu tư. Còn việc kinh doanh có hiệu quả hay không thì phụ thuộc vào lượng khách hàng. Do vậy, một thực tế là nếu condotel không thể đưa vào kinh doanh (cho thuê) hoặc việc kinh doanh không hiểu quả, thì chủ đầu tư thứ cấp (người mua) chắc chắn càng ngày càng bị lỗ do vẫn phải trả 03 loại phí nêu trên và do giá trị căn hộ condotel bị giảm theo thời gian.

Vì vậy, nếu ký hợp đồng mà chủ đầu tư không cam kết lợi nhuận cố định, thì hiệu quả khi đầu tư Condotel người mua cần phải cân nhắc kỹ lưỡng.

Trường hợp các căn Condotel có thể đưa vào vận hành thì các loại phí bảo trì, phí duy trì dịch vụ và phí quản lý vận hành căn hộ Condotel có thể được xem xét ra sao?

Luật sư Vũ Văn Tiến: Chi phí bảo trì, phí duy trì và phí quản lý vận hành Condotel thực sự cũng là một vấn đề tiềm ẩn rủi ro, tranh chấp về sau.

Pháp luật hiện hành quy định rất cụ thể phí bảo trì, duy trì dịch vụ và phí quản lý vận hành đối với “nhà chung cư”, mức phí này được quy định có mức giới hạn tối đa, được niêm yết và có quy định việc thu, quản lý và sử dụng rất rõ ràng.

Tuy đối với căn hộ du lịch thì hoàn toàn không có bất kỳ quy định nào về việc thu phí bảo trì, phí quản lý vận hành và phí duy trì dịch vụ như điện, nước, internet và cáp, mà hoàn toàn phụ thuộc vào chủ đầu tư hoặc sự thỏa thuận giữa chủ đầu tư và người mua condotel.

Theo đó, sẽ phát sinh hai vấn đề như sau, thứ nhất, việc tăng, giảm các loại mức phí này người quyết định cuối cùng vẫn là chủ đầu tư nếu có tranh chấp, bất chấp có thỏa thuận trong hợp đồng.

Thứ hai, việc thu, quản lý và sử dụng phí này như thế nào cũng là chủ đầu tư hoặc chủ đầu tư là người quyết định cuối cùng và chủ đầu tư có quyền công khai hoặc không công khai.

Chính vì phụ thuộc vào ý chí của chủ đầu tư, nên chủ đầu tư có thể tạo ra cơ chế để tận thu bằng việc tăng các phí này, nhằm ép người đã mua condotel phải phụ thuộc chủ đầu tư về mọi mặt thông qua cơ chế thu phí. Ví dụ, nếu không đóng đủ các loại phí theo thông báo của chủ đầu tư, chủ đầu tư sẽ có biện pháp cắt điện, nước, internet hoặc thậm chí chủ đầu tư không cho người mua vào chính căn hộ của mình, khi đó người mua sẽ làm gì? Khởi kiện ra Tòa án hay phải tuân theo?

Khi đó với chỉ một hợp đồng mua bán, nếu không quy định cụ thể, rõ ràng về việc này, thì Tòa án không thể bảo vệ được quyền lợi cho người mua được. Trong khi hầu hết các hợp đồng mua bán căn hộ condotel tôi đã đọc đều không quy định cụ thể phương thức thu và chi các khoản phí này.

Liệu có thể phát sinh vướng mắc về các loại phí bảo trì, dịch vụ, vậy tòa nhà Condotel có ban quản trị hay không thưa Luật sư?

Luật sư Vũ Văn Tiến: Khác với Tòa nhà chung cư, thì hiện nay hoàn toàn không có quy định một tòa nhà căn hộ condotel bắt buộc phải có Ban quản trị. Cũng không có quy định và quy chế để tổ chức và bầu/công nhận Ban quản trị như một tòa nhà chung cư thông thường được. Do vậy, nếu có thì ban quản trị/ban đại diện của tòa nhà Condotel cũng do chủ đầu tư tự lập ra và chỉ để nhằm phục vụ, bảo vệ cho chủ đầu tư mà thôi, nên người mua căn hộ Condotel sẽ không thể góp tiếng nói của mình cho các nhu cầu chung của tòa nhà được.

Như vậy, với địa vị pháp lý khá hạn chế như trên thì việc vận hành và khai thác căn hộ Condotel cho mục đích du lịch của nhà đầu tư liệu có dễ dàng?

Luật sư Vũ Văn Tiến: Về nguyên tắc, nhà đầu tư sẽ hình dung, sau khi mua căn hộ du lịch và nhận bàn giao, thì người mua có quyền ở lưu trú du lịch hoặc tự kinh doanh hoặc thỏa thuận hợp tác kinh doanh với chủ đầu tư.

Tuy nhiên, thực tế thì có thể hoàn toàn không dễ dàng như vậy, mà mọi thứ phải phụ thuộc vào chủ đầu tư. Theo đó, chủ đầu tư có thể tự mình hoặc thuê một đơn vị quản lý vận hành thực hiện, nhưng cho dù bằng hình thức nào thì chủ đầu tư cũng phải ban hành Nội quy hoặc Quy chuẩn chung để quản lý vận hành tòa nhà.

Chính vì vậy, người mua Condotel không thể tự ý sửa chữa, phá dỡ hoặc thay đổi kết cấu bên trong một Condotel, không thể tự ý thuê một đơn vị cung cấp dịch vụ khác hoặc đơn vị quản lý khác để vận hành căn hộ mình đã mua, cho dù mình đã sở hữu căn hộ.

Người mua Condotel cũng không thể tự ý tìm kiếm khách du lịch, rồi cho phép một hoặc nhiều khách du lịch cùng lúc ở trong căn hộ của mình tùy ý. Mà mọi thứ đều phải thông qua và phụ thuộc chủ đầu tư, phải tuân theo Nội quy và sự quản lý của đơn vị vận hành và do chủ đầu tư quyết định.

Khá khó khăn trong việc quản lý, vận hành, việc định đoạt, chuyển giao quyền sở hữu căn hộ Condotel cho người khác (bên thứ ba) có thể được xem xét như thế nào?

Luật sư Vũ Văn Tiến: Như đã nêu ở các mục trên, do pháp luật chưa quy định cụ thể, nên các quyền về chuyển nhượng, tặng cho, chuyển đổi, để thừa kế, thế chấp, góp vốn, cho mượn, cho ở nhờ, cho thuê lại, ủy quyền quản lý,… từ người mua Condotel cho bên thứ ba đang bị rất hạn chế, thậm chí không thể thực hiện được.

Giấy tờ pháp lý nếu có giữa chủ đầu tư và bên mua chỉ là “hợp đồng mua bán”, trong khi pháp luật chưa quy định để chính thức thừa nhận loại hình bất động sản này là một đối tượng được phép giao dịch và cấp giấy chủ quyền hợp lệ. Do vậy, các thủ tục để sang tên, công chứng, chứng thực,… cũng bị vướng mắc.

Thực tế, để thực hiện các quyền trên, không còn cách nào khác hơn là người mua phải phụ thuộc chủ đầu tư (người bán) thông qua thủ tục xin để xác nhận/công nhận nhằm thay đổi/xác nhận người đứng tên trên hợp đồng mua bán, hợp đồng giao dịch. Và mỗi lần xác nhận như vậy, chắc chắn phải đi xin, phải làm văn bản trình bày, giải trình và cũng phải mất một khoản phí do chủ đầu tư tự ấn định. Thời gian giải quyết bao lâu, chi phí bao nhiêu cho mỗi lần thực hiện đều phụ thuộc chủ đầu tư và do chủ đầu tư quyết định cuối cùng.

Ngoài các hạn chế nói trên, nhà đầu phải chăng đã không còn rủi ro pháp lý nào tiềm ẩn khác khi mua Condotel không thưa Luật sư?

Luật sư Vũ Văn Tiến: Rất tiếc, các hạn chế pháp lý nói trên mới xét ở quan hệ nhà đầu tư tức người mua với chủ đầu tư cũng như của người mua với chính căn hộ Condotel của mình. Trong thực tế, bên cạnh các rủi ro nêu trên, thì vẫn có thể xem xét 2 đến rủi ro khác.

Thứ nhất, toàn bộ công trình Condotel có thể bị các cơ quan có thẩm quyền kê biên bán đấu giá khi chủ đầu tư mắc nợ. Theo đó, khi chủ đầu tư làm ăn thua lỗ, bị tố cáo, kiện tụng hoặc bị thua kiện và phải có nghĩa vụ trả nợ hoặc khi phải thi hành bản án của Tòa án, thì khi đó cơ quan thi hành án có thẩm quyền sẽ kê biên tài sản này của chủ đầu tư, căn cứ giấy chứng nhận sở hữu công trình condotel của chủ đầu tư. Khi đó, quyền lợi của những người mua condotel không ai có thể đảm bảo được.

Thứ hai, khi gặp khó khăn về tài chính, cũng không loại trừ khả năng chủ đầu tư đưa toàn bộ công trình Condotel này đi thế chấp ngân hàng để vay vốn kinh doanh, khi đó, quyền lợi của những người mua căn hộ cũng không được bảo đảm.

Cuối cùng, lời khuyên của Luật sư cho các nhà đầu tư đang quan tâm đến loại hình Condotel là gì?

Luật sư Vũ Văn Tiến: Với quan điểm cá nhân, tôi cho rằng, trong bối cảnh pháp lý hiện tại, Condotel là một kênh đầu tư chưa ổn định, không chắc chắn do còn vướng nhiều vấn đề pháp lý.

Do đó, người mua phải nắm vững bản chất và những rủi ro tiềm ẩn về pháp lý trước khi đầu tư mua condotel như trên. Không tin vào thông tin quảng cáo và cam kết lợi nhuận mà phải rà soát thật kỹ từng vấn đề pháp lý trước khi đầu tư mua bán.

Trường hợp đã ký hợp đồng mua bán rồi, nên rà soát lại hợp đồng và tính toán lại sự hiệu quả, mục đích mua theo nội dung tôi phân tích nêu trên, nhằm có phương án giải quyết phù hợp cho chính mình.

Xin cảm ơn Luật sư!