Thời gian gần đây, trên nhiều trang quảng cáo bất động sản có một số môi giới đưa ra lời khuyên nhà đầu tư nếu muốn làm giàu hãy đón sóng đầu tư bất động sản ăn quy hoạch vành đai 4 Thủ đô Hà Nội kết nối với một số tỉnh xung quanh.
Đây thực sự là điều rủi ro nếu người dân chỉ đua theo làn sóng.
Đón sóng quy hoạch
Sở dĩ nói giá trị bất động sản ăn theo hạ tầng giao thông, bởi mỗi khi có con đường mới mở thì bất động sản khu vực đó tăng giá bằng lần. Minh chứng là con đường Vành đai 3 Hà Nội, sau khi được kết nối, giá trị tăng gấp 2-3 lần và đến nay, giá nhà đất ở xung quanh khu vực này ngang bằng thậm chí hơn một số quận nội thành.
Gần đây, khi có thông tin quy hoạch Vành dai 4 Thủ đô, đi qua 16 đơn vị hành chính cấp huyện: Đan Phượng, Hà Đông, Hoài Đức, Mê Linh, Sóc Sơn, Thanh Oai, Thường Tín (Hà Nội); Phúc Yên (Vĩnh Phúc); Thuận Thành, Tiên Du, Tiên Sơn, Yên Phong (Bắc Ninh); Văn Giang, Văn Lâm, Yên Mỹ (Hưng Yên); Hiệp Hoà (Bắc Giang), giá đất tại các khu vực này như lên “cơn sốt”.
Đơn cử như giá đất tại dự án Tân Tây Đô, Phoenix (Đan Phượng) đang được môi giới rao bán từ 65-75 triệu đồng/m2, đất tại ngõ ô tô vào và mặt đường chính cũng từ 65-80 triệu đồng/m2. Một số môi giới cho rằng, mức giá này đã cao hơn hồi năm 2020-2021 từ 5-7 triệu đồng/m2. Nguyên nhân là do nhiều người có nhu cầu tìm mua đất đón sóng quy hoạch Vành đai 4 và quy hoạch phân khu đô thị sông Hồng.
Mới đây, Tổng công ty Đầu tư phát triển nhà và đô thị (HUD) đã tổ chức đấu giá dự án khu đô thị mới Thanh Lâm – Đại Thanh, mức giá trúng thầu ở dự án này từ 45-60 triệu đồng/m2, ngay khi trúng đấu giá, một số lô đất này đều rao bán chênh từ 2-3 triệu đồng/m2. Nếu so với mức giá các dự án bên cạnh có giá từ 30-45 triệu đồng/m2 thì mức giá này đều cao hơn khá nhiều.
Hay như một đại dự án tại Hưng Yên cũng được “thổi” giá với mỗi m2 căn liền kề khoảng 135-140 triệu đồng. Tuy nhiên, “cơn sóng” này chỉ tồn tại trong vòng mấy ngày sau đó đã xẹp xuống. Hiện nhiều nhà đầu tư đã ôm hàng và đang “mắc cạn” ở dự án này, thậm chí có nhà đầu tư đã rao bán cắt lỗ 100 triệu đồng đến vài trăm triệu đồng.
Tại Bắc Ninh, nơi dự kiến có đường Vành đai 4 đi qua như huyện Tiên Du, Yên Phong, Thuận Thành, Từ Sơn giá đất tại đây đã tăng từ đầu năm 2020 và đến năm 2021 có thông tin quy hoạch đã “lập đỉnh” một lần nữa với mức tăng 3-4 triệu đồng/m2.
Theo anh Nguyễn Văn Chiến, môi giới bất động sản tự do tại Bắc Ninh, việc đất Bắc Ninh tăng nguyên nhân là do tỉnh này tiến tới xây dựng lên thành phố loại 1, Từ Sơn từ thị xã chuyển lên thành phố và các huyện còn lại đều có các dự án khu công nghiệp mọc lên. Bên cạnh đó, theo quy hoạch được Chính phủ trình lên Quốc hội, dự án đường Vành đai 4 sẽ đi qua một số huyện của Bắc Ninh, tạo điều kiện kết nối giao thông liên vùng thuận lợi, khiến giá bất động sản ở đây ngày càng được nâng giá trị.
Tuy nhiên, cũng theo anh Chiến, bất động sản ở đây chỉ có giá trị tại những khu vực gần khu công nghiệp hay gần khu dân cũ, còn ở một số dự án mới chỉ san nền, giá bất động sản 2 năm nay vẫn đứng im tại chỗ.
Cẩn trọng “cụt” vốn
Nói về bất động sản Vành đai 4, anh Nguyễn Anh Đức, Giám đốc Công ty bất động sản ABland cho biết, đây là đường Vành đai có khả năng kết nối giao thông, thời gian đi lại sẽ được rút ngắn; bên cạnh đó còn mở ra tiềm năng phát triển kinh tế giữa Thủ đô và các vùng lân cận. Đồng nghĩa với nó, bất động sản sẽ được gia tăng giá trị. Tuy nhiên, bên cạnh đó, không phải tất cả đường Vành đai 4 giá trị bất động sẽ tăng giá hoặc tăng giá ngay mà cần thời gian rất lâu để tăng giá trị.
Đơn cử như trước đó, khi mới có thông tin quy hoạch trung tâm hành chính Thủ đô tại huyện Ba Vì và quy hoạch thành phố thông minh tại huyện Đông Anh, giá bất động sản ở đây đã được thổi lên gấp 3-4 lần. Nhiều nhà đầu tư đã bỏ vốn 2 - 3 tỷ đồng, thậm chí 5-10 tỷ đồng để đón sóng quy hoạch. Nhưng sau hơn 10 năm, giá trị bất động sản không thấy, chỉ thấy vốn đầu tư teo tóp, bán đi không được, xây nhà ở cũng không xong. Vốn liếng của nhiều nhà đầu tư bị chôn vùi.
Anh Nguyễn Anh Đức cho rằng, việc quy hoạch đường Vành đai 4 mặc dù không như những thông tin đồn thổi, nhưng để chờ đến lúc kết nối giao thông thì cũng không thể một sớm một chiều.
“Hiện nhiều môi giới nhỏ lẻ đang đẩy giá đất các khu vực Vành đai 4 đi qua, nhưng nhà đầu tư cần cẩn trọng, vì chưa có quy hoạch chi tiết. Nhiều khi không nắm được quy hoạch có thể mua gần mốc lộ giới hoặc địa phương đó quy hoạch đất công, đất dịch vụ… thì nhà đầu tư nắm chắc bị thu hồi”, Giám đốc Công ty bất động sản ABland nói.
Trước đó, trao đổi với báo giới, ông Nguyễn Thế Hiển, chuyên gia bất động sản, cho rằng, cẩn trọng khi đón sóng quy hoạch, vì không phải tất cả bất động sản khu vực đó tăng giá trị, mà chỉ tăng khi đã có quy hoạch chi tiết và dự án đó đang hình thành.
Mới đây, tại phiên chất vấn các thành viên Chính phủ kỳ họp thứ 3, Quốc hội khoá XV, đại biểu Quốc hội Tạ Thị Yên (Điện Biên) đã nói về việc quản lý quỹ đất do tuyến đường Vành đai 4 mở ra. Trong đó có việc quản lý, bán đấu giá quyền sử dụng đất, quản lý quy hoạch, xây dựng cần làm hết sức chặt chẽ, bảo đảm đúng theo quy định của pháp luật.
Đại biểu Tạ Thị Yên nhấn mạnh vấn đề năng lực quản lý dự án và năng lực của nhà thầu từ việc rút kinh nghiệm dự án Vành đai 2 TP. Hồ Chí Minh được quy hoạch và thực hiện cách đây 15 năm, dài 64 km, nhưng đến nay vẫn còn 14 km chưa khép kín, do thiếu vốn và giải phóng mặt bằng chậm.
Như vậy, ngoài vấn đề chưa nắm quy hoạch chi tiết, nếu dự án chậm tiến độ cũng là một trong những rủi ro lớn cho khách hàng sẽ bị “chôn” vốn lâu, chưa biết khi nào thu hồi được.
