Cần làm gì khi bị ngăn chặn giao dịch bất động sản với mục đích xấu?

Đề nghị Văn phòng đăng ký đất và nhà không áp dụng căn cứ pháp luật chưa phù hợp thực tiễn

Theo Luật sư Quách Thành Lực, căn cứ "nhận được văn bản của cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai về việc đã tiếp nhận đơn đề nghị giải quyết tranh chấp đất đai, tài sản gắn liền với đất" (điểm đ, khoản 1, điều 11a Thông tư số 33/2017/TT-BTNMT của Bộ tài nguyên và Môi trường) hiện là yếu tố then chốt khiến Văn phòng đăng ký đất và nhà cấp quận, huyện buộc phải từ chối hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Theo Luật sư Lực, theo các quy định hiện nay về giải quyết các tranh chấp, các quan hệ liên quan đến đất đai thì khi và chỉ khi đơn vị giải quyết tranh chấp đất đai có văn bản thụ lý thì mới được xác định là có tranh chấp đất đai.

Do đó, việc đầu tiên người dân cần làm khi nắm được thông tin mình có thể bị ngăn chặn giao dịch bất động sản với mục đích xấu là có văn bản trình bày rõ ràng rõ ràng, chi tiết những căn cứ pháp lý chứng minh tính hợp pháp, hợp quy của tài sản là bất động sản của mình gửi Văn phòng đăng ký đất đai địa phương. Trên cơ sở văn bản đó, người dân có thể đề nghị Văn phòng đăng ký đất đai xem xét và có thể không vận dụng quy định tại Thông tư số 33/2017/TT-BTNMT nói trên.

Trường hợp, nếu yêu cầu trên được chấp thuận thì bước tiếp theo là đề nghị Văn phòng đăng ký đất đai vận dụng các quy định của Luật hình thức để xác định đất có tranh chấp hay không.

Áp dụng các quy định của các luật hình thức để xác định tình trạng đất có tranh chấp.

Theo Luật sư Quách Thành Lực cho rằng do khái niệm khái niệm tranh chấp đất đai tại luật Đất đai hiện còn khá chung chung, quá rộng khiến cho mọi tranh chấp quyền nghĩa vụ về đất đai đều được coi đất có tranh chấp.

Trong quá trình Toà án xem xét giải quyết các tranh chấp đất đai đã có hướng dẫn để làm hẹp nội hàm tranh chấp đất đai, tách và loại bỏ một nửa các dạng tranh chấp khác liên quan đến đất đai khỏi khái niệm tranh chấp đất đai.

Theo đó tại khoản 2, điều 3 Nghị quyết số 04/2017/NQ-HĐTP, ngày 05 tháng 05 năm 2017 của Hội đồng thẩm phán toà án nhân dân tối cao xác định:

“2. Đối với tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất mà chưa được hòa giải tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp theo quy định tại Điều 202 Luật đất đai năm 2013 thì được xác định là chưa có đủ điều kiện khởi kiện quy định tại điểm b khoản 1 Điều 192 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015.

Đối với tranh chấp khác liên quan đến quyền sử dụng đất như: tranh chấp về giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất, tranh chấp về thừa kế quyền sử dụng đất, chia tài sản chung của vợ chồng là quyền sử dụng đất,... thì thủ tục hòa giải tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp không phải là điều kiện khởi kiện vụ án”.

Theo Luật sư Quách Thành Lực cho rằng, chiếu theo quy định trên, cơ quan tố tụng chỉ xác định “tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất” mới được xác định là tranh chấp đất đai theo luật Đất đai. Còn các tranh chấp khác là tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất không được xác định là tranh chấp đất đai theo luật Đất đai.

Theo Điều 156 Luật ban hành văn bản quy phạm pháp luật về Áp dụng văn bản quy phạm pháp luật khẳng định: “2. Trong trường hợp các văn bản quy phạm pháp luật có quy định khác nhau về cùng một vấn đề thì áp dụng văn bản có hiệu lực pháp lý cao hơn”. Thông tư số 33/2017/TT-BTNMT của Bộ tài nguyên và Môi trường có hiệu lực pháp lý thấp hơn Luật Đất đai. Nên việc công dân yêu cầu Văn phòng đăng ký đất và nhà từ chối áp dụng Thông tư mà phải áp dụng luật Đất đai là có cơ sở.

Theo phân loại tại khoản 2, điều 4 Luật ban hành văn bản quy phạm pháp “Bộ luật, luật (gọi chung là Luật), nghị quyết của Quốc hội” thì Nghị quyết số 04/2017/NQ-HĐTP có hiệu lực cao hơn Thông tư số 33/2017/TT-BTNMT.

Theo đó Luật sư Lực cho rằng trong khi Luật đất đai chưa giải thích rõ ràng về tranh chấp đất đai mà Bộ luật tố tụng dân sự, Nghị Quyết hướng dẫn Bộ luật tố tụng dân sự có quy định thì Văn phòng đăng ký đất và nhà phải áp dụng quy định của Nghị quyết để xác định việc tranh chấp đất đai có phải là căn cứ ngăn chặn giao dịch hay không.

Khiếu nại, khởi kiện cơ quan hành chính

Theo Luật sư Quách Thành Lực cho rằng có nhiều trường hợp Văn phòng đăng ký đất đai sau khi nhận được ý kiến của người dân với những nội dung trên đã yêu cầu người ngăn chặn phải chứng minh đã khởi kiện, toà đã thụ lý vụ án. Nếu người này không cung cấp bằng chứng thì Văn phòng đăng ký đất và nhà tiếp tục việc sang tên.

Tuy nhiên cũng còn nhiều trường hợp Văn phòng đăng ký đất và nhà vẫn tiếp tục vận dụng các quy định chưa đúng đắn, chưa phù hợp để ngăn chặn giao dịch, bỏ mặc sự trao đổi có lý, có tình của người dân. Khi xảy ra trường hợp này người dân cần khiếu nại, khởi kiện cá nhân, tổ chức thực hiện hành vi chưa đúng đắn đó.

Theo Luật sư Quách Thành Lực dẫn ví dụ về trường hợp ông N.V.C đã kiện thắng sơ thẩm UBND quận 12, TP. HCM với căn cứ tương tự như trên.

Cụ thể, TAND TP.HCM khi xét xử sơ thẩm vụ án hành chính ông N.V.C (92 tuổi) kiện UBND quận 12, TP.HCM về việc không cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho mình.

Theo Hội đồng xét xử (HĐXX), ông C là người sử dụng hợp pháp phần đất trên theo kết luận tại bản án có hiệu lực pháp luật của toà án. Căn cứ quy định pháp luật, ông C đủ điều kiện xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng phần diện tích đất này. Việc UBND quận 12 cho rằng phần đất nêu trên đang có tranh chấp nên chưa giải quyết cấp giấy chứng nhận là không có cơ sở.

Theo đó, tại sự vụ trên, HĐXX cho rằng vụ án tranh chấp mà TAND quận 12 đang thụ lý tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất chứ không phải tranh chấp quyền sử dụng đất như quy định tại Điều 7 Thông tư số 33 của Bộ TN&MT quy định về các trường hợp không được tiến hành đăng ký sử dụng đất.