Cần có quy trình chung cho việc thu thập và phân tích thông tin khi thực hiện thẩm định giá

Theo Hội Thẩm định giá Việt Nam, dự thảo có nhiều nội dung mới phù hợp, phản ánh được những kiến nghị của Hội Thẩm định giá Việt Nam gửi Bộ Tài chính tại Công văn số 96/2022/CV-HTĐGVN ngày 12/8/2022 kiến nghị sửa đổi, bổ sung các Tiêu chuẩn TĐGVN từ số 01 đến số 07.

Tuy nhiên Hội Thẩm định giá Việt Nam vẫn có những góp:

Đối với Thông tư

Đề nghị bổ sung vào Khoản 1, Điều 2, nội dung sau: “Bãi bỏ các quy định về thu thập và phân tích thông tin về tài sản TĐG nêu trong các Tiêu chuẩn TĐGVN đã ban hành trái với các quy định nêu trong Tiêu chuẩn TĐGVN về thu thập và phân tích thông tin về tài sản TĐG ban hành kèm theo Thông tư này”.

Đối với nội dung Tiêu chuẩn Dự thảo:

Thứ nhất: Về yêu cầu thu thập thông tin (Khoản 2, Điều 3).

Dự thảo đã nêu được 3 yêu cầu rất quan trọng. Tuy nhiên, Hội Thẩm định giá Việt Nam mong muốn Ban soạn thảo cân nhắc thêm một số nội dung để hoàn chỉnh thêm như sau:

- Thông tin thu thập phải phù hợp với yêu cầu TĐG tài sản, có tính hợp pháp, có giá trị sử dụng.

- Thông tin phải chính xác

- Thông tin phải khách quan, đúng thực tế

- Thông tin phải có tính hệ thống và tổng hợp

- Thông tin phải thống nhất, hài hòa, bổ sung cho nhau.

Đề nghị: bỏ cụm từ “đầy đủ” trong Dự thảo vì không có tiêu chí đầy đủ để so sánh. Đồng thời bổ sung thời điểm thu thập thông tin trong quá khứ không quá 2 năm tính đến thời điểm TĐG…

Thứ hai: Nên chăng cần có quy trình chung của việc thu thập và phân tích thông tin.

Với kiến nghị này, Hội Thẩm định giá Việt Nam đề xuất quy trình gồm 6 bước như sau:

- Xác định mục tiêu thu thập, phân tích thông tin.

- Xây dựng phương pháp thu thập và phân tích thông tin phù hợp với mục tiêu TĐG.

- Tiến hành thu thập thông tin, dữ liệu.

- Kiểm tra chất lượng thông tin, dữ liệu.

- Xử lý, phân tích, làm sạch thông tin, dữ liệu.

- Tổng hợp, đánh giá, lựa chọn thông tin, dữ liệu đưa vào xác định giá trị tài sản.

Thứ ba: Các kênh thu thập thông tin và nguồn thông tin thu thập từ các kênh (Dự thảo, Điều 4 nêu là các nguồn thông tin thu thập).

Thực chất của quy định Dự thảo đã nêu được việc thu thập thông tin được tiến hành từ các thông tin thứ cấp và sơ cấp, nhưng việc sắp xếp còn chưa đúng trình tự của từng nguồn thông tin (Kênh thông tin) và cũng còn thiếu một số nguồn cần được xem xét bổ sung. Trên cơ sở đó, Hội sắp xếp như sau:

Đối với thông tin thứ cấp (Cụm từ này không cần đưa vào Dự thảo) vì: Thông tin do khách hàng TĐG cung cấp bằng văn bản về; Thông tin từ các hồ sơ, tài liệu, văn bản của các cơ quan quản lý Nhà nước có thẩm quyền ở Trung ương và địa phương.

Do đó cần bổ sung: Thông tin từ các cơ sở dữ liệu về thị trường giá cả của các tổ chức có chức năng thiết lập và trên các sàn giao dịch tài sản; Thông tin từ sách, báo, tạp chí, đài phát thanh, truyền hình, cổng thông tin điện tử và trên mạng Internet và các phương tiện thông tin đại chúng khác.

Đối với thông tin sơ cấp (cụm từ này không cần đưa vào Dự thảo) vì thông tin từ kết quả điều tra, khảo sát thực tế hiện trạng tài sản và thị trường của tài sản.

Đề nghị bổ sung: Thông tin từ kết quả phỏng vấn trực tiếp chủ sở hữu (hoặc chủ sử dụng tài sản), các chủ thể tham gia thị trường liên quan đến tài sản TĐG; người môi giới, cán bộ địa chính, phường, xã.

Thứ tư: Hình thức thu thập thông tin (Điều 5):

- Đề nghị thay bằng phương pháp thu thập thông tin.

- Đề nghị sắp xếp đảo từ Điểm c trở xuống của Mục 5 Dự thảo lên trước (thực chất đây là phương pháp thu thập thông tin tại bàn -Thẩm định viêb phải tiến hành công việc này trước khi khảo sát thực tế), đảo Điểm a, b, Mục 5 xuống sau.

- Đối với các trường hợp không cần thực hiện khảo sát tài sản, đề nghị cần quy định rõ và chặt chẽ hơn như các trường hợp mua sắm mới, lý do khách quan hoặc bất khả kháng…

Các nội dung liên quan đến khảo sát thực tế, thu thập thông tin đề nghị tham khảo thêm kiến nghị của Hội gửi Bộ Tài chính tại Công văn số 96/2022/CV-HTĐGVN ngày 12/8/2022.

Hội Thẩm định giá Việt Nam

- Cũng trong nội dung này đề nghị ban soạn thảo quy định và giải thích rõ về tính pháp lý của thông tin thu thập là thế nào?. Quy định trách nhiệm, quyền hạn của người thu thập thông tin đến đâu...

Thứ năm: Xem xét, đánh giá thông tin thu thập (Điều 7):

- Đề nghị cân nhắc: Việc đòi hỏi có chữ ký của người cung cấp thông tin là khó khả thi.

- Đề nghị viết Điểm đ, Khoản 3, Điều 7 cần thống nhất với Điểm c, Khoản 2, Điều 3.

Thứ sáu: Phân tích, xử lý thông tin (Điều 8).

Hội Thẩm định giá Việt Nam đề nghị bổ sung những nội dung sau:

Các nguyên tắc phân tích, xử lý thông tin

- Phải chú ý đến tính đầy đủ của thông tin.

- Phải xác định được nguồn gốc thông tin; có sự so sánh, đối chiếu giữa các nguồn thông tin chính thức với các nguồn thông tin khác.

Phải loại bỏ các thông tin chưa được kiểm chứng, những thông tin có tính bóp méo hoạt động của thị trường.

Quy trình phân tích, xử lý thông tin:

- Tập hợp, hệ thống hóa thông tin theo từng nhóm nhân tố tác động đến giá trị tài sản.

- Phân tích, kiểm tra độ tin cậy của thông tin

- Áp dụng các phương pháp xử lý thông tin, gồm: Phương pháp phân tích, xử lý thông tin định tính; “Là phương pháp tiếp cận tài sản và xác định giá trị tài sản bằng cách thức mô tả, diễn giải, phân tích, lập luận từ các dữ liệu thị trường đã thu thập được nhằm tìm ra được bản chất giá trị của tài sản cần xử lý”.

 Phương pháp phân tích, xử lý thông tin định lượng; “Là phương pháp tiếp cận tài sản và xác định giá trị tài sản bằng các phương pháp thích hợp từ những số liệu đã thu thập được từ thị trường” bao gồm: Phương pháp thống kê (Thống kê mô tả, thống kê suy luận); Phương pháp phân tích mối quan hệ hồi quy và tương quan; Phương pháp phân tích sự khác biệt.