Các nước trên thế giới không quy định giao dịch bất động sản phải qua sàn

Quy định còn nhiều khúc mắc

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản thành phố Hồ Chí Minh (HOREA) việc nên hay không quy định bắt buộc giao dịch bất độngh sản phải thông qua sàn đã được đặt ra và tranh cãi từ rất lâu và thực tiễn cho thấy cả quy định và thực tiễn đang còn rất nhiều khúc mắc.

Cụ thể, về quy định trong các Luật liên quan hiện nay, theo ông Châu, yêu cầu “bắt buộc giao dịch bất động sản qua các sàn giao dịch” trước đây đã được quy định tại Điều 59 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006.

Tuy nhiên, do quy định này không đồng bộ, không thống nhất, không phù hợp với hệ thống pháp luật và nhất là đã sinh ra “đặc quyền, đặc lợi” cho các “sàn giao dịch” và không công bằng, không đảm bảo “quyền tự chủ kinh doanh” của các doanh nghiệp chủ đầu tư dự án bất động sản, nên Nghị quyết số 19-NQ/TW ngày 31/10/2012 của Ban Chấp hành Trung ương Đảng khoá XI đã không chỉ đạo nội dung này, nên Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 đã bãi bỏ quy định “bắt buộc giao dịch bất động sản qua sàn giao dịch”.

Thế giới không bắt buộc

Dưới góc độ kinh nghiệm thế giới, theo Chủ tịch HOREA, thực tiễn cho thấy hầu hết các nước không quy định bắt buộc giao dịch bất động sản phải qua sàn giao dịch, nhưng tại các nước công nghiệp phát triển mà xã hội và nền kinh tế có tính chuyên môn hoá rất cao, phân công xã hội rất cao nên tuyệt đại đa số giao dịch bất động sản đều được thực hiện thông qua “Văn phòng môi giới” một cách tự nguyện và theo nhu cầu của người dân, doanh nghiệp.

Cũng theo ông Châu, tại các thị trường bất động sản phát triển, những người làm “môi giới bất động sản” sẽ phải được đào tạo và phải có chứng chỉ hành nghề, có mã số cá nhân môi giới.

Chẳng hạn như tại tại Hoa Kỳ, có đến 99% giao dịch nhà đất được người mua tự nguyện lựa chọn giao dịch thông qua “Văn phòng môi giới” với nhân viên môi giới có giấy phép hành nghề môi giới bất động sản (gọi là “Real estate Agent” hoặc cấp cao hơn là “Real estate Broker”). Nhân viên môi giới được mở “Văn phòng môi giới” nhưng không gọi là“sàn giao dịch bất động sản”, ông Châu thông tin.

Điều kiện trong nước chưa đồng bộ

Theo ông Lê Hoàng Châu, trong khi tại các thị trường phát triển như Hoa Kỳ với hệ thống luật pháp được đánh giá là hoàn thiện bậc nhất thì việc quy định giao dịch bất động sản phải qua sàn giao dịch cũng không bắt buộc thì nếu so với thực tiễn tại Việt Nam hiện nay, nếu quy định theo hướng bắt buộc sẽ cần tính toán rất kĩ.

Cụ thể, ông Châu phân tích, hiện nay cả nước tuy đã có hơn 300.000 người môi giới, nhưng chỉ có khoảng 30.000 người môi giới có chứng chỉ hành nghề và đã được đào tạo (chỉ chiếm khoảng 10%) với khoảng 2.000 văn phòng môi giới, sàn giao dịch bất động sản, nên phần lớn người môi giới đang hoạt động tự do kiểu “cò đất cò nhà”. Hiện nay, các sàn giao dịch của các doanh nghiệp bất động sản có uy tín thương hiệu chưa nhiều.

“Sàn giao dịch bất động sản và hoạt động môi giới bất động sản có vị trí quan trọng và rất cần thiết trong thị trường bất động sản, giữ vai trò “cầu nối” để kết nối “cung - cầu”, kết nối “bên bán - bên mua; bên mua - bên bán; bên cho thuê - bên thuê” giúp bên mua tìm kiếm được sản phẩm nhà đất phù hợp hoặc giúp bên bán tiêu thụ sản phẩm, ông Châu nêu quan điểm.

Đặc biệt, theo vị Chủ tịch HOREA, nếu quy định “bắt buộc giao dịch bất động sản qua sàn giao dịch” thì “sàn giao dịch” từ “thân phận” của một người “làm thuê”, chỉ chuyên “cung cấp dịch vụ” cho bên bán và bên mua nhà đất thì “sàn giao dịch” sẽ trở thành “Ông vua” của thị trường bất động sản do “sàn giao dịch” được trao cho các quyền và lợi thế có tính “đặc quyền, đặc lợi”.

Cần điều chỉnh Luật đất đai sửa đổi

Hiện nay, khoản 5 Điều 211 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đang quy định theo hướng bắt buộc các giao dịch bất động sản phải thông qua sàn, cụ thể: “5. Việc chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đối với các dự án kinh doanh bất động sản thông qua sàn giao dịch bất động sản theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản”.

Theo ông Lê Hoàng Châu cho rằng việc đặt ra quy định bắt buộc giao dịch bất động sản phải qua sàn giao dịch như tại khoản 5, điều 211 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) cần được cân nhắc và xem xét sửa đổi cho phù hợp.

Cụ thể, Chủ tịch HOREA đề xuất điều chỉnh khoản 5 Điều 211 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) theo hướng “5. Việc chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đối với các dự án kinh doanh bất động sản thực hiện theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản”.