Bóng đen BĐS Trung Quốc kéo dài sang năm thứ năm, tồn kho 762 triệu m2, doanh số bán nhà mới tiếp tục giảm 8%, quy mô thị trường giảm một nửa

Hãng tin CNBC cho hay sau nhiều nỗ lực vực dậy nền kinh tế, Trung Quốc vẫn chưa thể thoát khỏi vòng xoáy suy thoái bất động sản (BĐS).

Báo cáo mới nhất từ S&P Global Ratings cho thấy thị trường nhà ở nước này đang tiếp tục trượt dốc mạnh hơn dự kiến, với mức giảm doanh số bán nhà mới lên tới 8% trong năm 2025, thấp hơn nhiều so với dự báo trước đó.

Điều này đồng nghĩa với việc cuộc khủng hoảng bất động sản, vốn được xem là "bệnh mãn tính" của nền kinh tế Trung Quốc, sẽ bước sang năm thứ năm liên tiếp chưa có điểm dừng.

Mất niềm tin

Theo CNBC, nguyên nhân cốt lõi của đợt suy giảm lần này không nằm ở chính sách, mà ở tâm lý. Sau nhiều năm chứng kiến các dự án bị bỏ dở và các nhà phát triển ngập trong nợ, người mua Trung Quốc trở nên thận trọng hơn bao giờ hết. Việc mua nhà trước khi hoàn thiện, mô hình từng phổ biến suốt hai thập kỷ qua, giờ bị xem là một canh bạc rủi ro.

Bắc Kinh từng cố gắng xoa dịu lo lắng bằng việc đưa ra "danh sách trắng", những dự án được bảo lãnh vốn để hoàn thành. Tuy nhiên, ngay cả khi nỗi sợ "không nhận được nhà" giảm bớt, niềm tin tiêu dùng vẫn chưa trở lại. Theo S&P, tâm lý yếu khiến cầu sụt giảm trên toàn quốc, bất chấp lãi suất cho vay thế chấp đã giảm nhẹ.

Năm 2024, Bắc Kinh từng cam kết "ngăn chặn đà suy giảm" của bất động sản. Nhưng bước sang 2025, các động thái hỗ trợ trở nên dè dặt hơn. Lãi suất cho vay thế chấp 5 năm, vốn là thước đo quan trọng của thị trường chỉ giảm thêm 10 điểm cơ bản, so với mức 60 điểm của năm trước.

Trong khi đó, việc nới lỏng hạn chế mua nhà tại các thành phố lớn chỉ giới hạn ở khu vực ven đô, nơi nhu cầu vốn yếu. Hệ quả là thị trường không tạo được cú hích tâm lý.

Giám đốc xếp hạng doanh nghiệp Edward Chan của S&P nhận định rằng nếu nhu cầu ở các đô thị hạng nhất không được khơi thông, "đường cong phục hồi sẽ không thể bền vững."

Theo dữ liệu của S&P, doanh số nhà ở Trung Quốc năm 2025 có thể giảm xuống dưới 9 nghìn tỷ nhân dân tệ, tức chỉ bằng một nửa quy mô của năm 2021. Dự kiến năm 2026, doanh số còn giảm thêm 6–7%, trong khi giá nhà sơ cấp giảm khoảng 2%.

Đáng chú ý, giá nhà thứ cấp được dự báo giảm mạnh hơn, từ 5% đến 7%, phản ánh một hiện tượng ưa thích nhà mới của người mua đang gây áp lực lên các căn hộ cũ, đồng thời làm giảm giá trị tài sản gắn liền với 70% tài sản hộ gia đình Trung Quốc.

Những con số khô khan đó phác họa bức tranh một thị trường đang co hẹp nhanh chóng không chỉ về quy mô tài chính mà còn về kỳ vọng xã hội.

Tuy nhiên, sự thu hẹp này có thể là cần thiết để "giải độc" cho nền kinh tế. Sau hai thập kỷ tăng trưởng dựa vào đầu cơ đất đai, Bắc Kinh dường như chấp nhận một thị trường nhỏ hơn nhưng lành mạnh hơn, nơi giá nhà phản ánh nhu cầu thực thay vì dòng vốn dễ dãi.

Tính đến tháng 8/2025, tồn kho nhà hoàn thiện nhưng chưa bán đã tăng lên 762 triệu m², con số kỷ lục cho thấy cung vẫn vượt xa cầu. Nhiều chuyên gia nhận định ngay cả khi chính phủ tiếp tục can thiệp, điểm đáy của thị trường vẫn còn ở phía trước.

Khủng hoảng bất động sản không chỉ kéo lùi lĩnh vực xây dựng mà còn ảnh hưởng đến ngân sách địa phương, hệ thống ngân hàng và niềm tin tiêu dùng, những trụ cột then chốt của kinh tế Trung Quốc. Khi giá nhà tiếp tục giảm, "hiệu ứng tài sản" (wealth effect) khiến người dân chi tiêu ít đi, làm giảm đà phục hồi kinh tế tổng thể.

Trước áp lực kinh tế và xã hội, Bắc Kinh đứng trước lựa chọn khó khăn: hoặc chấp nhận cơn đau ngắn để tái cơ cấu, hoặc bơm thêm vốn để kéo dài sự sống cho thị trường. Dù lựa chọn con đường nào, rõ ràng quá trình "hạ cánh mềm" của bất động sản Trung Quốc sẽ không diễn ra trong một sớm một chiều.

Trong khi các nhà phát triển tiếp tục xoay xở để tồn tại, và người mua vẫn do dự trước mỗi quyết định ký hợp đồng, giấc mơ phục hồi của bất động sản Trung Quốc đang dần biến thành một bài kiểm tra kiên nhẫn không chỉ với thị trường, mà với chính chiến lược phát triển của quốc gia.

*Nguồn: CNBC, Fortune, BI