Bổ sung chế tài cá nhân trúng đấu giá đất trong khoảng 3 năm không được chuyển nhượng

Trúng đấu giá bỏ cọc – tiền lệ không tốt

Dư luận vừa qua chưa hết xôn xao vụ bỏ cọc lô đất đấu giá huyện Thanh Oai (Hà Nội) được tổ chức ngày 10/8/2024. Theo đó, huyện Thanh Oai tổ chức thành công phiên đấu giá 68 thửa đất tại khu Ngõ Ba, thôn Thanh Thần, xã Thanh Cao (Thanh Oai, Hà Nội), có diện tích từ 60-85m2 với giá khởi điểm từ 8,6 triệu đồng/m2 đến 12,5 triệu đồng/m2. Phiên đấu giá đã thu hút được 4.600 hồ sơ nộp tham gia.

Đáng chú ý, kết thúc phiên đấu giá, lô góc có giá trúng cao nhất là gần 100,5 triệu đồng/m2, gấp 8 lần so với giá khởi điểm. Các lô thường có giá trúng 63-80 triệu đồng/m2, gấp 5 đến 6,4 lần so với giá khởi điểm.

Tuy nhiên, đến hết ngày 16/9, chỉ có 13 lô đất hoàn thành nghĩa vụ tài chính, tổng số tiền chỉ hơn 80 tỷ đồng. Các lô này đều có giá trúng từ 51,6 triệu đến hơn 55 triệu đồng/m²; toàn bộ các lô có giá trúng từ 80 triệu đồng đến hơn 100 triệu đồng/m² đều bị bỏ cọc.

Trước đó, hồi đầu năm 2022, 4 lô đất tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm (TP. Thủ Đức) cũng được 4 doanh nghiệp bỏ giá thầu cao với số tiền 37.346 tỷ đồng, diện tích hơn 30.014m2 (tính ra giá bình quân hơn 2,4 tỷ đồng/m2). Tuy nhiên, đến thời hạn thanh toán nốt số tiền, thì cả 4 công ty đều bỏ cọc.

Việc trúng đấu giá đất ở mức cao sau đó bỏ cọc đã gây hệ luỵ cho thị trường bất động sản. Điều này, nếu không có giải pháp ngăn chặn, sẽ là tiền lệ không tốt cho các đợt đấu giá đất tiếp theo. Khi người có nhu cầu thực không mua được và giới đầu cơ sẵn sàng trả giá cao sau đó bỏ cọc, đẩy mặt bằng giá đất xung quanh khu vực lên một mức mới.

Liên quan đến vấn đề này, chuyên gia pháp lý bất động sản Nguyễn Văn Đỉnh cho rằng, việc sàng lọc đối tượng và áp dụng các và các giải pháp bổ trợ sẽ khiến việc đấu giá đất nền trở về đúng bản chất.

Theo quy định của Luật Đất đai, việc đấu giá quyền sử dụng đất (đối với khu vực đã có hạ tầng) thì giá khởi điểm được xác định theo bảng giá đất của nhà nước. Tuy nhiên, bảng giá đất hiện nay mới chỉ phản ánh được 30-40% giá của thị trường. Bên cạnh đó, quy định mức đặt trước khi đấu giá đất chỉ bằng 20% giá khởi điểm. Như vậy, giá khởi điểm thấp, mức đặt trước cũng thấp nên tạo ra tâm lý cạnh tranh đối với người tham gia đấu giá, cả những người có nhu cầu thực và người có nhu cầu đầu tư. Các nhà đầu tư bất động sản chuyên nghiệp tham gia đấu giá với tâm lý có lợi nhuận tốt nếu trúng đấu giá với giá hợp lý.

“Việc trúng đấu giá đất rồi bỏ cọc không phải tội phạm, không phải hành vi phạm pháp. Nếu đấu giá đất vì một âm mưu thổi giá, gây lũng đoạn thị trường thì cơ quan điều tra sẽ xem xét hành vi cụ thể đó chứ không phải hành vi bỏ cọc", ông Nguyễn Văn Đỉnh nhận định.

Cần có giải pháp căn cơ

Phân tích nguyên nhân của vấn đề trên, ông Nguyễn Văn Đỉnh cho rằng, hạn chế của Luật là giá khởi điểm thấp, mức đặt trước thấp nên không tạo ra tính sàng lọc ban đầu đối với người dân, nhà đầu tư tham gia đấu giá.

Luật Kinh doanh bất động sản và luật Nhà ở đã có quy định quản lý chặt chẽ, hạn chế triệt để việc phân lô bán nền tại các đô thị loại 3 trở lên. Điều này khiến cho nguồn cung thị trường đất nền bị hạn chế rất nhiều so với trước đây. Như vậy, trong bối cảnh khi Luật chưa triển khai, người dân muốn tìm mua những lô đất nền cuối cùng qua con đường nhà nước đấu giá. Nếu không có giải pháp để khắc phục tình trạng này thì về lâu về dài giá đất sẽ tăng giá ngày càng cao

Nêu một số giải pháp trong việc tổ chức đấu giá để góp phần ngăn chặn tình trạng “sốt ảo”, chuyên gia Nguyễn Văn Đỉnh cho rằng:

Thứ nhất, Luật Đấu giá tài sản có hiệu lực từ tháng 01/2025 chưa đưa chế tài cá nhân không thực hiện nghĩa vụ tài chính trúng đấu giá đất. Bởi theo Luật này mới có quy định về chế tài đối với trường hợp doanh nghiệp tham gia đấu giá trúng đấu giá nhưng bỏ cọc. Doanh nghiệp chịu chế tài cấm tham gia đấu giá trong 5 năm. Tuy nhiên, Luật mới chỉ có chế tài đối với chủ thể là doanh nghiệp, người kinh doanh, còn chưa có đối với cá nhân.

Thứ hai, Hà Nội nên hạn chế tổ chức đấu giá để giao đất cho cá nhân tự xây dựng nhà ở; ưu tiên việc đấu giá đất có thu tiền sử dụng, cho thuê đất với đối tượng là tổ chức để thực hiện dự án đầu tư. Bởi, đấu giá theo dự án mới đầu tư đồng bộ hạ tầng và khắc phục được hiện tượng đầu cơ, găm giữ đất. Thực tế người trúng đấu giá đất rất ít khi xây dựng nhà ở, có những lô đất 5 -10 chưa được xây dựng và nó trở thành công cụ đầu cơ.

Ông Nguyễn Văn Đỉnh cũng cho rằng, trong tương lai, cần đưa việc đấu giá đất nền về đúng bản chất của nó là nhà nước giao đất cho người dân trong khu vực có nhu cầu về nhà ở.

Nhiều chuyên gia đã kiến nghị, đối tượng tham gia đấu giá đất nền là người dân có đăng ký thường trú tại cấp huyện tổ chức đấu giá. Tuy nhiên, nếu quy định này được thông qua cũng sẽ có những hệ lụy. Ví dụ như các nhà đầu tư chuyên nghiệp nhờ người dân tại địa phương đứng tên để đấu giá hoặc chính những người dân ở địa phương đó sẽ thành các nhà đầu tư nghiệp dư với nhu cầu chuyển nhượng kiếm lời. Giải pháp để xử lý vấn đề này có thể là áp dụng mệnh lệnh hành chính như người trúng đấu giá không được giao dịch trong khoảng thời gian nhất định (từ 2-3 năm không được chuyển nhượng)…