Trong báo cáo vừa gửi Văn phòng Chính phủ, Bộ Xây dựng đánh giá việc giao và cho thuê đất thông qua đấu giá bên cạnh những điểm tích cực cũng bộc lộ một số hạn chế, tiêu cực. Cụ thể, trong quá trình tổ chức, một số nơi có hiện tượng "cò đấu giá", thông đồng làm ảnh hưởng đến quyền lợi của người tham gia.
"Hiện tượng trả rất cao một số lô rồi bỏ cọc, tạo mặt bằng giá ảo để thao túng thị trường. Ngoài ra, việc mua đi bán lại nhiều lô đất nhằm thu lợi bất chính diễn ra phổ biến ở nhiều hơn, thậm chí mang tính tổ chức", Bộ Xây dựng nêu trong báo cáo.
Thời gian qua, một số phiên đấu giá tại các huyện ven Hà Nội gây xôn xao thị trường. Trong đó, một số cuộc thu hút hàng nghìn hồ sơ tham dự, gấp hơn chục lần số lô đất được bán ra. Tại huyện Hoài Đức, hàng trăm nhà đầu tư đã tham gia phiên đấu giá kéo dài xuyên đêm, đẩy giá hơn chục lô đất trúng với mức trên 100 triệu đồng một m2. Lô cao nhất trúng với giá hơn 133 triệu đồng một m2 - gấp 18 lần mức khởi điểm.
Loạt hệ lụy cho thị trường
Theo Bộ Xây dựng, kết quả đấu giá đất vừa qua bị tác động bởi 3 nguyên nhân gồm mức khởi điểm, tiền đặt cọc thấp và nhiều hội nhóm đầu tư chuyên nghiệp tham gia rồi bán lại ngay để kiếm lời. Ngay bên ngoài khu vực đấu giá, đám đông môi giới trực chờ kết quả, sẵn sàng chào mua, bán với giá chênh 200 - 500 triệu đồng một lô đất.
"Kết quả trúng đấu giá cao gấp nhiều lần khởi điểm sẽ tác động tiêu cực đến mặt bằng giá đất, cung - cầu nhà ở và thị trường bất động sản", Bộ Xây dựng cho biết.
Hệ lụy đầu tiên là mức trúng cao có thể được lấy làm thông tin tham chiếu, xác định và tạo mặt bằng giá mới hơn nhiều so với khu vực lân cận địa điểm đấu giá. Điều này gây bất lợi cho các dự án đã được chấp thuận, nhưng chưa nộp tiền sử dụng đất.
Tiếp đó, tâm lý nhà đầu tư cũng bị ảnh hưởng, kéo theo giá nhà ở, bất động sản ở gần nơi đấu giá tăng lên. Bộ Xây dựng cho biết thực tế, mức trúng đấu giá thường là cơ sở để tổ chức, cá nhân tham chiếu và xác định giá chuyển nhượng bất động sản.
Giá đất tăng cũng làm đội chi phí đầu vào. Doanh nghiệp khó có cơ hội đầu tư dự án bất động sản bình dân với giá thấp, mà buộc phải làm nhà cao cấp, siêu sang mới có thể thu hồi vốn, đảm bảo hiệu quả kinh doanh. Việc này ảnh hưởng tới nguồn cung nhà ở trong tương lai.
Cuối cùng, kết quả trúng đấu giá cao bất thường ảnh hưởng, gây khó cho thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ tái định cư với các dự án sử dụng vào mục tích quốc phòng, an ninh, phát triển kinh tế xã hội. Người dân có đất bị thu hồi cũng dễ bị kích động, họ có thể khiếu nại và yêu cầu phương án bồi cao hơn, gây mất ổn định xã hội.
Giải pháp lành mạnh hóa thị trường
Trước những bất cập nói trên, Bộ Xây dựng đề xuất hoàn thiện các quy định liên quan đến đấu giá đất như tăng tiền cọc, xác định giá khởi điểm sát thị trường. Thời gian nộp tiền trúng đấu giá cũng cần rút ngắn và hạn chế người tham gia với mục đích đầu cơ.
Đồng thời, cơ quan này cũng đề nghị có chính sách đánh thuế với trường hợp sở hữu nhiều nhà, đất để hạn chế đầu cơ, mua đi bán lại nhiều lần trong thời gian ngắn để kiếm lời.
Các giải pháp đề xuất nói trên của Bộ Xây dựng được cho là phù hợp với một số khuyến nghị của các chuyên gia trong việc hạn chế những tác động tiêu cực của hành vi trả giá đất đấu giá lên cao bất thường rồi bỏ cọc nhằm trục lợi.
Cụ thể, Luật sư Trương Thanh Đức - Giám đốc Công ty luật ANVI cho rằng, cần phải có những điều chỉnh về mặt kỹ thuật để quản lý, làm sao để việc đấu giá đất này không gây ra những hệ lụy cho xã hội.
Theo ông Đức, Luật Đất đai 2024 chính thức có hiệu lực từ ngày 1/8/2024. Việc liên tục đấu giá đất và giá trúng bị đẩy lên quá cao có thể khiến giá đất ở các địa phương này thiết lập một mặt bằng giá đất mới. Trong khi đó, Luật Đất đai 2024 quy định hàng năm các tỉnh, thành đều phải xây dựng bảng giá đất mới sát giá thị trường.
Chia sẻ quan điểm trên, TSKH. KTS Đào Ngọc Nghiêm - Phó Chủ tịch Hội Quy hoạch Phát triển đô thị Việt Nam cho rằng việc giá đất trúng đấu giá quá cao bên cạnh sự tích cực là giúp tăng nguồn thu ngân sách cho địa phương thì ẩn sau đó là rủi ro có thể xảy ra.
Đề xuất giải pháp ngăn chặn viêc lợi đụng đấu giá đất để đầu cơ, thổi giá đất nhằm trục lợi Luật sư Nguyễn Thanh Hà - Chủ tịch Công ty Luật SBLaw cho rằng cần có những biện pháp quyết liệt và đồng bộ từ phía chính quyền.
Thứ nhất, cần tăng cường giám sát chặt chẽ các cuộc đấu giá đất, nâng mức đặt cọc đấu giá và yêu cầu minh bạch thông tin về người tham gia đấu giá. Điều này giúp giảm thiểu sự tham gia của các nhóm đầu cơ và đảm bảo rằng các cuộc đấu giá diễn ra công bằng, minh bạch.
Thứ hai, theo kinh nghiệm quốc tế, biện pháp hiệu quả để ngăn chặn đầu cơ là áp dụng thuế cao đối với đất đai không sử dụng hoặc bị đầu cơ. Thuế cũng cần được áp dụng đối với các giao dịch mua bán đất ngắn hạn, nhằm giảm bớt động cơ đầu cơ và rửa tiền. Áp dụng hệ thống thuế suất lũy tiến dựa trên giá trị bất động sản, trong đó thuế suất tăng lên khi giá trị bất động sản cao hơn. Giải pháp này giúp làm tăng chi phí đầu cơ, từ đó giảm sự hấp dẫn của việc đầu tư vào bất động sản chỉ nhằm kiếm lợi nhanh chóng.
Bên cạnh đó, theo ông Hà, Chính phủ cần quy hoạch và phát triển đồng bộ các khu vực đất khác nhau. Việc phát triển nhà ở xã hội và các khu đô thị vệ tinh để giảm áp lực lên giá đất tại các khu vực trung tâm và vùng ven. Quy hoạch sử dụng đất cần được thực hiện đồng bộ, có tầm nhìn dài hạn, đảm bảo đất đai được sử dụng hiệu quả và bền vững.
