Bất động sản hết cắt lỗ mạnh?

Ông Bùi Văn Doanh, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam nhận định, thời gian vừa qua, thị trường bất động sản rơi vào trầm lắng do nhiều nguyên nhân cả khách quan và chủ quan, trong đó có một số vấn đề nổi lên.

Thứ nhất, về khách quan, tác động kép của hậu Covid-19 và biến động địa chính trị kéo kinh tế thế giới đứng trước nguy cơ suy thoái và lạm phát. Điều đó buộc chính phủ các nước trên thế giới phải thực hiện các giải pháp về tài khóa và tiền tệ, người dân thắt chặt chi tiêu, tác động tiêu cực đến kinh tế nước ta. Chuỗi cung ứng toàn cầu đứt gãy, dẫn đến đơn hàng giảm, doanh nghiệp trong nước khó khăn kéo theo thu nhập và đời sống người dân giảm sút, từ đó lại dẫn đến sức mua giảm, trong đó có sức mua bất động sản.

Về chủ quan, nguồn cung bất động sản trong nước mất cân đối, phân khúc cao cấp dư thừa trong khi nhà ở trung cấp và bình dân, nhất là nhà ở giá rẻ, thiếu trầm trọng. Do đó sản phẩm có thì khách hàng không cần còn sản phẩm khách hàng cần thì không có, dẫn đến thị trường trầm lắng vì suy cho cùng vẫn là thiếu cung hợp lý. Đồng thời, do kinh tế suy thoái nên người dân thắt chặt chi tiêu, sức mua giảm càng làm cho thị trường trầm lắng. Đó là nguyên nhân kinh tế.

Trong khi đó, doanh nghiệp lại gặp rất nhiều khó khăn trong việc triển khai dự án mới, từ việc phê duyệt dự án do vướng mắc pháp lý đến huy động vốn. Trong khi trái phiếu doanh nghiệp khó phát hành thì ngân hàng lại thắt chặt tín dụng do lo ngại đổ vỡ tín dụng, nhất là từ thị trường bất động sản, nên nguồn cung càng khan hiếm. Đó là tác động từ quản lý. Do nguồn cung khan hiếm nên mặc dù thị trường rơi vào trầm lắng nhưng chủ đầu tư cũng chỉ hạ giá bất động sản đến chừng mực nào đó và trông chờ thị trường khởi sắc trở lại, trong khi khách hàng lại chờ đợi thị trường giảm sâu để bắt đáy nên càng làm cho thị trường trầm lắng thêm

Còn nhà đầu tư thứ cấp thì một mặt không dám ôm hàng vào vì không biết bao giờ thị trường mới phục hồi, tăng thanh khoản, một mặt cũng chỉ bán ra cầm chừng để cắt lỗ nếu sử dụng đòn bẩy tài chính. Đó là ảnh hưởng về tâm lý.

Như vậy, nguyên nhân thị trường bất động sản trong nước trầm lắng trong thời gian qua có cả yếu tố khách quan và chủ quan, có cả tác động từ kinh tế, quản lý và cả tâm lý thị trường.

“Khi các nguyên nhân, yếu tố này được giải quyết thì tất yếu thị trường sẽ khởi sắc trở lại. Hay nói cách khác, nhận định thị trường bất động sản trong nước bắt đầu có tín hiệu phục hồi, khởi sắc trở lại là dựa trên cơ sở khách quan, khoa học và thực tiễn”, ông Doanh nói.

Song nhìn về bức tranh thời gian tới, ông Doanh lạc quan vào kịch bản tươi sáng. Vị này cho rằng, khi kịch bản thị trường dần hồi, hiện tượng cắt lỗ sâu khó xảy ra.

Ở góc độ là đơn vị tham gia trực tiếp phân phối sản phẩm trên thị trường, ông Vũ Cương Quyết, Tổng giám đốc Đất Xanh miền Bắc thừa nhận, thị trường bất động sản Việt Nam bắt đầu có dấu hiệu đi xuống (từ tháng 6/2022) và sự đi xuống này cũng nằm trong chu kỳ của thị trường bất động sản. Ông Quyết cũng cho biết, trung bình 10 - 12 năm, thị trường bất động sản sẽ xảy ra những đợt giảm giá, hạ giá sâu.

Ông Quyết cũng cho rằng, có rất nhiều vấn đề xảy ra đối với thị trường bất động sản, đặc biệt là vấn đề về giá. Cùng với đó, thanh khoản có sự sụt giảm rất mạnh. Bên cạnh tính thanh khoản thì mặt bằng giá bất động sản cũng giảm sâu.

Về vấn đề này, ông Quyết cho rằng, cần rõ ràng giữa sản phẩm đầu cơ và sản phẩm đáp ứng nhu cầu ở thực. Ông Quyết cho rằng, nhìn lại thị trường bất động sản thời gian qua thì rõ ràng sản phẩm nghiêng về đầu tư, đầu cơ sẽ bị giảm giá khá mạnh, từ 40 - 50%, có nơi giảm tới 60%. Trước đây, giá của sản phẩm đầu tư bị đẩy lên quá cao do nhà đầu tư tại Việt Nam có xu hướng đầu tư theo phong trào. Khi thấy một nhà đầu tư thu được lợi lớn từ bất động sản là kéo theo rất nhiều nhà đầu tư khác cũng tham gia vào thị trường này.

Tuy nhiên, sản phẩm hướng đến nhu cầu ở thực thì giá không giảm nhiều và không có sự chênh lệch so với thời điểm trước tháng 6/2022. Đặc biệt, phân khúc có nhu cầu ở thực như chung cư thì không ghi nhận giá giảm, thậm chí còn tăng giá. Chung cư tại TP.HCM có giảm nhẹ, tuy nhiên mức giá đang quá cao so với Hà Nội, biên độ giảm giao động từ 5 - 10%. Bên cạnh đó, tại Hà Nội, phân khúc đất nền, liền kề, biệt thự chỉ ghi nhận sự giảm giá nhẹ, không quá sâu, từ 10 - 15%.

Ông Quyết nhận mạnh, các sản phẩm giảm giá mạnh, cắt lỗ chủ yếu là những bất động sản mang tính đầu tư, đầu cơ, lướt sóng. Đặc biệt, trong số các sản phẩm đầu tư vẫn có những sản phẩm chưa đầy đủ pháp lý. Và trong những năm qua, chính những sản phẩm chưa đủ tính pháp lý này lại được các chủ đầu tư của nhiều đơn vị sử dụng để huy động vốn.

Do đó, trong bối cảnh thị trường bất động sản gặp “bão”, sản phẩm này bị ảnh hưởng mạnh nhất. Các sản phẩm thuộc phân khúc này đã giảm giá mạnh từ 40 - 60%.