Bất động sản công nghiệp sẽ tiếp tục là điểm sáng?

Nguồn cung có thể co lại

Theo báo cáo chiến lược của Công ty Cổ phần Chứng khoán DSC, kết năm 2022, FDI thực hiện đạt 22.4 tỷ USD, tăng 13.5% so với cùng kỳ, tiếp tục cho thấy sự hấp dẫn của thị trường Việt Nam trong mắt nhà đầu tư ngoại. 

DSC kỳ vọng FDI có thể tiếp tục là điểm sáng trong 2023 do động lực từ chuyển dịch sản xuất từ Trung Quốc đang mở cửa trở lại. Tuy nhiên, tăng trưởng FDI không phải là điều chắc chắn. Bởi, rủi ro suy thoái kinh tế từ Mỹ, EU và cạnh tranh thu hút FDI từ các nước cùng khu vực (Malaysia, Indonesia) có thể khiến tăng trưởng FDI giảm tốc trong 2023. 

Đơn vị này đánh giá, các doanh nghiệp FDI là đối tác quan trọng của nhóm bất động sản khu công nghiệp. Dòng vốn FDI nếu suy yếu trong 2023 sẽ khiến nhu cầu sử dụng khu công nghiệp suy giảm, từ đó kìm hãm động lực tăng trưởng của nhóm ngành này. 

DSC nhận thấy, nhu cầu kho bãi, nhà xưởng phục vụ hoạt động Logistic vẫn đang trong xu hướng tăng và sẽ là một trong những động lực tăng trưởng chính cho ngành bất động sản khu công nghiệp trong tương lai. Xu hướng này được kỳ vọng phát triển đặc biệt mạnh hơn ở một số địa bàn tỉnh có vị trí chiến lược gần cảng biển, cảng hàng không, giao thông hạ tầng thuận lợi như Bà Rịa – Vũng Tàu, Đồng Nai, Hải Phòng, Bình Dương, … 

“Mặc dù đã có Nghị định 82 để hỗ trợ tính nhanh chóng trong phê duyệt, quy trình thủ tục pháp lý cho khu công nghiệp vẫn hạn chế khi từ quý I/2022 đến nay khi chưa có thêm đề xuất thành lập khu công nghiệp mới nào. Cùng với đó, chi phí giải phóng mặt bằng tăng cao theo giá bất động sản cũng khiến cho nguồn cung bất động sản khu công nghiệp co hẹp”, DSC cho biết. 

Giá thuê được kỳ vọng ở mức cao

Theo đơn vị này, các yếu tố này cộng hưởng phần nào hỗ trợ giá thuê khu công nghiệp neo ở mức cao. Tuy nhiên, tính cạnh tranh so với khu vực của các doanh nghiệp trong nước đang chững lại. Nguyên nhân do quy hoạch dàn trải trong quy mô khu công nghiệp. Cùng đó, sự phát triển của các khu công nghệ cao không được chú trọng như một trọng điểm, qua đó giảm sức hút khu công nghiệp Việt Nam nói chung.

DSC đánh giá, việc thu hút vốn FDI còn khó khăn do chính sách khác biệt giữa từng tỉnh trọng điểm khu công nghiệp. Tuy nhiên, nhu cầu sử dụng kho bãi, nhà xưởng logistics dự đoán sẽ tiếp tục tăng cao. Giá thuê có thể sẽ tăng chậm lại, nhưng khó giảm sút so với 2022. 

Còn theo Chứng khoán KB (KBSV), động lực tăng trưởng của ngành khu công nghiệp trong năm 2023 chưa thực sự rõ nét. Cụ thể, vốn FDI giải ngân dự kiến đi ngang hoặc giảm nhẹ so với mức nền cao của năm 2022 do tâm lý thận trọng của nhà đầu tư trước triển vọng của nền kinh tế toàn cầu. Tuy nhiên, Việt Nam vẫn là điểm đến hấp dẫn với nhà đầu tư nhờ chi phí nhân công, giá cho thuê đất và chi phí đầu tư thấp hơn so với khu vực;

Nghị định 35/2022/NĐ-CP về quản lý khu công nghiệp đã cho thấy nỗ lực của Chính Phủ trong việc đơn giản hóa quy trình đầu tư vào các khu công nghiệp, do đó KBSV kỳ vọng thời gian phê duyệt pháp lý các khu công nghiệp sẽ được rút gọn; giá thuê khu công nghiệp vẫn được kỳ vọng sẽ duy trì ở mức nền cao do nguồn cung hạn chế.