Bất động sản Bình Dương đang “đổi ngôi”

Đất nền tiếp tục giảm nhiệt

Từ giữa năm 2022 đến nay, thị trường đất nền Bình Dương vẫn chậm nhịp. Giá đất giảm hoặc đi ngang, tình trạng bán dưới giá vốn vẫn diễn ra ở các nhà đầu tư ngộp tài chính.

Dữ liệu tháng 4/2024 của Batdongsan.com.vn chỉ ra, lượng tin đăng đất nền Bình Dương tăng nhưng nhu cầu tìm mua đất nền lại giảm. Trong đó, đất nền dự án ghi nhận giảm mạnh nhất.

Ở cả ba khu vực trung tâm của Bình Dương là Thuận An, Dĩ An và Thủ Dầu Một, nhu cầu tìm kiếm đất nền giảm lần lượt 3%, 7% và 6%. Ngay cả thị trường bất động sản Bến Cát, nơi chính thức lên thành phố đầu tháng 5/2024 cũng không ghi nhận sự biến động tích cực nào từ nhu cầu tìm kiếm nhà đất.

Báo cáo thị trường đất nền tháng 5/2024 của DKRA Group cũng cho thấy, nguồn cung đất nền Bình Dương chủ yếu tập trung ở Bến Cát, chiếm 95% tổng nguồn cung thị trường phía Nam song lượng tiêu thụ trong tháng tháng 5 giảm đến 99%.

Cụ thể, cả khu vực Tp.HCM và 4 tỉnh lân cận, bao gồm Bình Dương có tổng 241 nền đất chào bán trong tháng 5/2024 nhưng chỉ có 2 nền được tiệu thụ. Mặt bằng giá sơ cấp không có nhiều biến động so với lần mở bán trước đó. Giá thứ cấp vẫn giảm trung bình trên dưới 15% so với đầu năm 2022.

Chung cư tăng nhịp

Chung cư đang là phân khúc nổi bật tại thị trường Bình Dương. Ghi nhận nhu cầu tìm kiếm tăng ở cả thị trường bán và cho thuê. Nơi đây dù nguồn cung căn hộ dồi dào thứ hai của thị trường bất động sản phía Nam song lại “khát” dự án hoàn thiện. Do đó, nhu cầu thuê đang tăng trưởng khá tốt ở loại hình này.

Theo ghi nhận, nhu cầu tìm thuê căn hộ Bình Dương khá cao. Căn hộ 2 phòng ngủ giá từ 2,1-2,4 tỉ đồng/căn đang cho thuê dao động khoảng 9-15 triệu đồng/tháng (tuỳ dự án, vị trí). Một số dự án gần trường đại học, khu văn phòng, khu công nghiệp tỉ lệ lấp đầy cho thuê tốt. 

Về giao dịch bán, thanh khoản chủ yếu đến từ các dự án có giá tầm trung từ 32-40 triệu đồng/m2, đã hoàn thiện pháp lý, tiến độ xây dựng tốt và có vị trí gần kề Tp.HCM. Trong quý 2/2024, giá bán sơ cấp chung cư Bình Dương có dấu hiện tăng nhẹ 2 – 5% so với cuối năm 2023. Dù vậy chủ đầu tư vẫn đang áp dụng cùng nhiều chính sách chiết khấu thanh toán nhanh, ân hạn gốc, lãi vay,… để kích cầu trong bối cảnh khó khăn chung. 

Nhu cầu tìm mua chung cư Bình Dương nghiêng về các dự án hoàn thiện xây dựng, nhất là những dự án đang chuẩn bị bàn giao. Diễn biến này được nhận định là phù hợp với xu hướng thị trường hiện tại khi nhu cầu mua chung cư để khai thác cho thuê tại khu vực gia tăng nhanh trong các năm qua và nguồn cung sơ cấp hoàn thiện trên thị trường vẫn khá ít.

Số liệu tháng 5/2024 của DKRA Group chỉ ra, giá bán căn hộ tại Tp.HCM rơi vào mức 52,6 triệu đồng/m2 (giá thấp nhất) và 493 triệu đồng/m2 (giá cao nhất), trong khi Bình Dương ở ngưỡng giá 31,6 triệu đồng/m2 (giá thấp nhất) và 47,8 triệu đồng/m2 (giá cao nhất). Một số khu vực như Tp.Dĩ An (Bình Dương) có vị trí giáp ranh Tp.Thủ Đức (Tp.HCM) nhưng mặt bằng giá chỉ bằng nửa so với Tp.HCM nên kéo được nhu cầu mua ở thực đổ về.

Ngoài ra, nhu cầu nhà ở tại Bình Dương đang tăng mạnh do sự phát triển của các khu công nghiệp cùng tỷ lệ nhập cư tăng, tạo ra sự ổn định về nguồn cầu. Trong những năm gần đây, tỉnh này ghi nhận sự gia tăng của lực lượng lao động nước ngoài và từ tỉnh khác đến sinh sống, làm việc, trong đó phần lớn là lao động chất lượng cao.

Tuy nhiên, về nguồn cung căn hộ Bình Dương trong tương lai, thị trường này đang có xu hướng thiên về phát triển loại hình cao cấp. Hàng loạt dự án mới đang và sắp triển khai tại Dĩ An, Thuận An, Thành phố mới hay Thủ Dầu Một đa phần đang có mức giá từ 45-50 triệu đồng/m2. Dự án chung cư sơ cấp giá tầm trung trên dưới 35 triệu đồng/m2 tại Bình Dương ngày càng khó kiếm. Tình trạng này có thể gây thách thức trong việc thiết lập mức giá cho các dự án mới trong tương lai, đặc biệt là khi chi phí xây dựng và phát triển dự án  ngày càng tăng.