Theo báo cáo MarketBeat Q2/2026 của Cushman & Wakefield, bất động sản công nghiệp phía Nam tiếp tục duy trì nền tảng ổn định nhưng đang chứng kiến sự dịch chuyển rõ hơn về không gian phát triển.
Trong đó, TP.HCM tiếp tục giữ lợi thế về vị trí và khả năng tiếp cận thị trường, Đồng Nai hưởng lợi từ hệ thống hạ tầng logistics, còn Tây Ninh nổi lên với quỹ đất lớn và mức giá cạnh tranh hơn. Sự phân hóa này đang tạo nên một “tam giác” công nghiệp mới ở phía Nam.
TP.HCM giữ vị trí trung tâm, nhưng quỹ đất ngày càng khan hiếm
Trong quý II/2026, tổng nguồn cung đất khu công nghiệp tại vùng kinh tế trọng điểm phía Nam đạt khoảng 36.063 ha, không thay đổi so với quý trước.
Dù không có thêm nguồn cung mới, nhu cầu thuê vẫn tiếp tục cải thiện khi doanh nghiệp FDI mở rộng sản xuất và nhu cầu dần dịch chuyển khỏi khu vực trung tâm.
TP.HCM hiện có tỷ lệ lấp đầy đất khu công nghiệp cao nhất trong ba địa phương, đạt 86,1%. Mức giá thuê cũng lên tới 187,5 USD/m²/chu kỳ thuê, tăng 6,8% so với cùng kỳ.
Những con số này cho thấy lợi thế của TP.HCM vẫn rất rõ, nhưng đồng thời phản ánh bài toán quỹ đất ngày càng hạn chế. Thành phố đang hướng tới thu hút các ngành có giá trị gia tăng cao thay vì cạnh tranh bằng quỹ đất với các thị trường vệ tinh.
Trong giai đoạn tới, TP.HCM dự kiến xúc tiến đầu tư 14 khu công nghiệp mới với tổng diện tích 3.833 ha.
Đồng Nai mạnh logistics, Tây Ninh tăng tốc bằng quỹ đất
Nếu TP.HCM giữ vai trò trung tâm, Đồng Nai đang có lợi thế lớn nhờ hạ tầng logistics và khả năng kết nối vùng.
Tỷ lệ lấp đầy đất khu công nghiệp tại Đồng Nai đạt 73,1%, trong khi giá thuê lên tới 189,6 USD/m²/chu kỳ thuê, cao nhất trong ba địa phương.
Đáng chú ý, Đồng Nai đang đẩy mạnh xây dựng 3 khu công nghiệp trọng điểm với tổng diện tích 2.240 ha, đồng thời tiếp tục nâng chất lượng hạ tầng và tiêu chuẩn đầu tư.
Trong khi đó, Tây Ninh đang chọn một hướng đi khác: mở rộng quỹ đất và cạnh tranh bằng chi phí.
Địa phương này đã phê duyệt danh mục 49 khu công nghiệp với quy mô khoảng 16.000 ha. Giá thuê đất hiện khoảng 179,6 USD/m²/chu kỳ thuê, thấp hơn TP.HCM và Đồng Nai.
Không chỉ có quỹ đất, Tây Ninh còn ghi nhận tín hiệu đáng chú ý ở phân khúc nhà xưởng xây sẵn. Tỷ lệ lấp đầy đạt 93,7%, tăng tới 10% so với cùng kỳ, cao hơn mức tăng của cả TP.HCM và Đồng Nai.
Như vậy, thay vì ba địa phương cùng cạnh tranh trên một mặt bằng, thị trường đang dần hình thành sự phân vai: TP.HCM giữ vị trí trung tâm, Đồng Nai trở thành mắt xích logistics quan trọng, còn Tây Ninh mở rộng không gian để đón các dự án mới.
Sự thay đổi này còn được hỗ trợ bởi hàng loạt dự án hạ tầng chiến lược như sân bay Long Thành, Vành đai 3 và các hành lang đường thủy Đồng Nai - TP.HCM. Trong đó, dự án phát triển các hành lang đường thủy nội địa phía Nam có tổng vốn khoảng 163,3 triệu USD, dự kiến khởi công cuối năm 2026, được kỳ vọng mở thêm dư địa cho hoạt động logistics và hệ thống kho bãi ven sông.
