3 yếu tố khiến đất nền “sốt nóng”

Cẩn trọng đầu tư theo thông tin

Chị Dương Hương Lan (Cầu Giấy, Hà Nội) là nhà đầu tư đất nền có tiếng. Những sản phẩm chị quan tâm là đất nền ven đô, đất nền các tỉnh đang có xu hướng phát triển. Tiêu chí của chị, đất mà vừa có Thông tin quy hoạch là đầu tư đón thời cơ, chứ không chờ khi hạ tầng đã xong xuôi mới “nhảy vào”. Chính vì nhờ sự năng động đó mà khối tài sản của chị ngày càng phình to.

Nhớ lại, cách đây 5 năm, khi có thông tin quy hoạch Vân Đồn (Quảng Ninh), Vân Phong (Khánh Hoà), Phú Quốc (Kiên Giang) thành đặc khu kinh tế, chị Dương Lan Hương đã nắm bắt cơ hội sốt đất, đầu tư đất nền từ cuối năm 2017 đến trước khi Quốc hội họp, chốt lời nhiều lô đất ở đây.

Sau khi Quốc hội không thông qua chủ trương xây dựng thành đặc khu kinh tế, cùng với việc các địa phương này ban hành văn bản siết chặt phân lô bán nền, giá đất ở đây hạ nhiệt. Nhiều nhà đầu tư đã “chìm” theo con sóng đất. Chị Hương là một trong những nhà đầu tư may mắn.

Cũng “đua” theo cơn sốt đất tại các khu vực dự kiến quy hoạch đặc khu kinh tế, anh Nguyễn Tuấn Hưng (Đống Đa, Hà Nội) không may, vì thời điểm anh xuống tiền mua là giá đất đang ở “ngọn sóng”. Những tưởng đầu tư sẽ được hưởng “1 vốn 4 lời” như bạn bè, nhưng lô đất 3,5 tỷ anh mua hồi tháng 3/2018 đến tháng 7/2018 chỉ còn 2,7 tỷ đồng. Chấp nhận “ôm đất” vì vốn đầu tư là tiền nhàn rỗi của mình, mãi đến 4 năm sau, giữa năm 2021 anh mới bán được với giá 3,6 tỷ đồng.

Thị trường bất động sản luôn đi theo hình sin, trong một chu kỳ có thể tăng giá, nhưng đến chu kỳ sau có thể giảm giá, thậm chí không có thanh khoản. Bài học về đầu tư bất động sản theo tin đồn, theo trend, theo quy hoạch hoặc “té nước” theo các chính sách vẫn còn nguyên giá trị, từ đất Ba Vì (Hà Nội) cuối những năm 2000, đến việc sáp nhập Hà Tây vào Hà Nội… nhiều nhà đầu cơ ngắn hạn, bỗng nhiên trở thành nhà đầu tư bất động sản dài hạn, mà thanh khoản vẫn “bặt vô âm tín”.

Trước đó, trao đổi với MarketTimes, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho rằng, đầu tư theo tin đồn có những người may mắn thì “rút chân” ra được, nhưng có những người đến sau hứng chịu mọi rủi ro khi đất đã ở một mức giá khá cao, khó có thanh khoản.

Điều quan trọng, ông Đính nhấn mạnh rằng, trước khi đầu tư cần xem pháp lý dự án đó, dự án đó đã triển khai hay chưa, xung quanh hạ tầng giao thông và các tiện tích xã hội như thế nào? Nếu xung quanh có đủ những điều kiện sống, không phải đồng không mông quạnh thì nhà đầu tư yên tâm dự án đó sẽ sinh lời.

Thống kê của batdongsan.com.vn cho thấy, trong 30 năm qua có tổng cộng 5 đợt sốt đất, đó là các giai đoạn 1990-1995, 2000-2003, 2006-2008, 2016-2018 và 2020-quý 1/2022.

Theo ông Nguyễn Quốc Anh, Phó tổng giám đốc kênh thông tin batdongsan.com.vn, các lần sốt đất gần đây đều có liên quan đến ít nhất 1 trong 3 yếu tố đó là quy hoạch, vốn đầu tư, chính sách.

Đất nền vẫn triển vọng

Trở lại đợt sốt đất Cam Lâm (Khánh Hoà) gần đây cho thấy, sốt đất liên quan đến thông tin quy hoạch. UBND tỉnh Khánh Hoà đã đề xuất Thủ tướng Chính phủ về việc lập quy hoạch khu đô thị Cam Lâm. Sau khi Chính phủ đồng ý chủ trương quy hoạch, Vingroup đề xuất triển khai 3 siêu dự án tại Cam Lâm. Từ thông tin này, đất nền tại đây bỗng chốc tăng phi mã. Khách hàng từ Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh “đổ xô” đến để “săn” đất nền nhằm đón đầu trước khi dự án được xây dựng.

Khảo sát của batdongsan.com.vn cho thấy, mặt bằng giá đất Cam Lâm vẫn tăng đều trong nhiều năm qua với mức tăng trung bình hàng năm đạt khoảng 10-20%. Gần đây địa bàn này nóng hơn trước thông tin quy hoạch thành đô thị sân bay và đề xuất của Vingroup. Giá nhiều loại đất theo đó cũng tăng mạnh. Vào cuối tháng 3/2022 giá đất thổ cư tăng khoảng 7-10 triệuđồng/m2; đất nông nghiệp tăng 5-7 lần so với trước Tết.

Hay như sốt đất Châu Đức do tin đồn Vingroup đầu tư, từ thông tin tập đoàn này đề xuất quy hoạch 3 dự án lớn ở Bà Rịa – Vũng Tàu hồi đầu năm 2020, giá đất cũng nhảy múa tăng gấp đôi, gấp 3. Sau đó trong đại hội cổ đông năm 2021, Vingroup đã bác bỏ thông tin này, giá đất đã tụt xuống “thảm hại”, hầu như không có giao dịch.

Sốt đất cũng xảy ra khi có chính sách mới, đơn cử như khi lãi suất liên ngân hàng giảm, dòng tiền sẽ tập trung vào bất động sản thay vì gửi ngân hàng. Điều này xảy ra từ hồi đầu năm 2020 cho đến cuối năm 2021.

Hoặc sốt đất có thể xảy ra khi có dòng vốn FDI đổ vào khu vực đó, nhiều người sẽ kỳ vọng bất động sản tăng giá. Đơn cử như sốt đất tại Bắc Ninh từ tháng 9/2020 đến tháng 3/2021 khi có thông tin 352 triệu USD vốn đầu tư nước ngoài đổ vào. Giá đất phân lô bán nền từ 12,2 triệu đồng tháng 9/2020 đẵ đến đến 23,5 triệu đồng vào tháng 3/2021. Cùng với đó là tình trạng loạn phân lô bán nền ở Thuận Thành, Yên Phong, Từ Sơn, Tiên Du. Trước các hoạt động “bát nháo” này, tỉnh Bắc Ninh đã yêu cầu các cơ quan chức năng kiểm tra gấp 6 dự án chưa đủ điều kiện bán đất ở hình thành trong tương lai.

Cho đến hiện nay, mặc dù giao dịch không còn sôi động như trước, nhưng giá đất ở Bắc Ninh neo lại ở mức giá cao. Nguyên nhân là nhiều nhà đầu tư đã mua ở giá cao, không thể cắt lỗ. Hơn nữa, Bắc Ninh là một tỉnh thu hút vốn đầu tư tốt, quy hoạch là “thủ phủ” công nghiệp của miền Bắc, nên nhiều nhà đầu tư quyết định “ôm” đất, chờ sóng lại đổ về.

Nhận định về triển vọng đất nền từ nay tới cuối năm, ông Nguyễn Quốc Anh cho rằng, đất nền vẫn là loại hình bất động sản có triển vọng nhất, bởi tiềm năng sinh lời cao với nền giá hấp dẫn ở nhiều khu vực. Hiện nguồn cung còn tương đối nhiều ở vùng ven đô. Đất nền luôn phù hợp với tâm lý sở hữu đất của bộ phận nhà đầu tư theo quan điểm “tấc đất cắm dùi” và “người sinh ra chứ đất không sinh ra”.

Khảo sát môi giới về loại hình bất động sản tiềm năng nhất trong nửa cuối năm 2022, 53% môi giới cho rằng đất nền; 17% là chung cư; 16% nhà phố; 9% nhà riêng và 4% khác.

Thực tế, đất nền có tiềm năng cũng một phần lớn có yếu tố hỗ trợ đó là Tổng cục Thuế yêu cầu các địa phương không trả lại hồ sơ kê khai thuế chuyển nhượng bất động sản; Một số địa phương nới lỏng tiêu chí tách thửa đất ở một số địa bàn...