Xuất hiện “tay to” gom đất nông nghiệp để phân lô trước thềm Luật đất đai 2024 có hiệu lực

Chia tại hội nghị công bố cáo cáo thị trường bất động sản quý 1/2024, PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến – Phó Chủ tịch Hội đồng trường kiêm Trưởng khoa Pháp luật kinh tế, Trường Đại học Luật Hà Nội cho rằng, điểm mới của Luật đất đai 2024 là cho phép tổ chức, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp. Trước đây, tổ chức kinh tế trong nước chỉ được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp, trừ đất trồng lúa và đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp, thì bây giờ đã bỏ các quy định như vậy.

Thay đổi tiếp theo là việc tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân mà trước đây không được phép.

Ông Tuyến cho rằng, điều này sẽ làm cho phân khúc bất động sản nông nghiệp sẽ khởi sắc hơn. Đồng thời việc này sẽ tạo cho những người không trực tiếp sản xuất nông nghiệp nhưng có điều kiện, có vốn, có cách thức tổ chức được quyền tiếp cận đất đai và tổ chức, sắp xếp, hướng dẫn người nông dân để phát triển nền nông nghiệp sản xuất hàng hóa.

Thực tế, trong giai đoạn 2020-2022, tình hình giao dịch bất động sản nông nghiệp sôi động. Nhiều doanh nghiệp, cá nhân đi thâu tóm, mua gom đất nông nghiệp, bao gồm cả đất trồng lúa với mục đích chuyển đổi phân lô bán nền.

Hiện, ở một số khu vực đã xuất hiện nhóm nhà đầi tư đi “săn” đất rừng, đất rẫy, đất nông nghiệp để phân lô bán lại. Dù động thái này chưa rõ nét song đã có dấu hiệu ở các địa phương có tiềm năng về phát triển hạ tầng, không thuộc khu vực cấm phân lô bán nền.

Tại một tọa đàm mới đây, ông Phạm Thanh Hưng, Phó Chủ tịch HĐQT Tập đoàn Cen Group cũng chia sẻ, khoảng 2 - 3 năm trở lại đây, tình hình giao dịch đất nông nghiệp diễn ra sôi động. Việc xuất hiện “tay to” săn đất nông nghiệp diện tích lớn để phân lô không hiếm.

Về tiềm năng tăng trưởng, theo vị này, thị trường bất động sản đang có sự điều chỉnh lớn về giá và cơ cấu các loại hình trong hơn 3 năm qua. Điều này sẽ diễn ra mạnh mẽ hơn khi các luật mới được chính thức ban hành, song cũng tuỳ vào phân khúc. Những phân khúc tạo dòng tiền hoặc đóng vai trò tư liệu sản xuất đặc biệt như đất nông nghiệp hay đất thương mại dịch vụ, hiện tăng giá khá ổn định.

Bổ sung góc nhìn về câu chuyện doanh nghiệp đi mua đất nông nghiệp, Luật sư Nguyễn Sơn Tùng, Trưởng Ban Pháp Lý CLB Bất Động Sản Tp.HCM nhìn nhận, nếu một pháp nhân đứng ra mua đất nông nghiệp và họ có nhu cầu sử dụng phần đất nông nghiệp đó để sản xuất, làm ăn theo giấy phép kinh doanh thì là điều bình thường.

Còn nếu pháp nhân mua đất nông nghiệp để thực hiện dự án nhà ở thương mại thì đây là vấn đề hay để bàn luận. Doanh nghiệp cần phải làm thủ tục đăng ký và xin UBND tỉnh cấp phép, đồng ý cho mua quỹ đất đó, tiếp đến là nộp hồ sơ sang Sở Tài nguyên và Môi trường để có quỹ đất làm dự án.

Nhiều người đặt câu hỏi, liệu có tình trạng doanh nghiệp gom đất nông nghiệp, sau đó tìm mọi cách để phân lô, bán nền xong chuyển mục đích sử dụng đất hay không, một số chuyên gia cho rằng, trong luật đã có kèm điều kiện tổ chức không trực tiếp sản xuất nông nghiệp, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp nhưng phải có phương án sản xuất, kinh doanh, sử dụng đất đúng mục đích và có hiệu quả.