Mới đây, Hội Thẩm định giá Việt Nam (VVA) đã có văn bản góp ý. Theo đó, về cơ bản, VVA thống nhất với nhiều nội dung của dự thảo. Tuy nhiên, có một số điểm VVA lưu ý đến Ban soạn thảo.
Cụ thể, tại tiêu đề của Thông tư ghi: Ban hành các TCTĐGVN về quy tắc đạo đức thẩm định viên, nhưng Điều 1 Dự thảo và tại Tiêu chuẩn cụ thể lại ghi là TCTĐG Quy tắc đạo đức hành nghề TĐG. Do đó đề nghị Ban soạn thảo xem xét lại và sửa cho thống nhất.
Tiêu chuẩn về quy tắc đạo đức hành nghề
Theo VVA, nội dung dự thảo về Quy tắc đạo đức hành nghề chỉ đặt ra các yêu cầu đối với thẩm định viên (Điều 3), nhưng Điều 1: Phạm vi điều chỉnh, Điều 2: Đối tượng áp dụng, lại quy định chung chung bao trùm lên các đối tượng khác là không phù hợp.
VVA đề nghị sửa lại: Điều 1 sửa thành; “Tiêu chuẩn này quy định và hướng dẫn về quy tắc đạo đức hành nghề TĐG của các thẩm định viên về giá”. VVA cho rằng sửa như vậy để bảo đảm phù hợp với Điều 3.
Sửa lại Khoản 1, Điều 2 đoạn: “… các tổ chức và cá nhân khác thực hiện hoạt động TĐG theo quy định của Luật Giá”. Đây là quy định không đúng pháp luật và thực tiễn vì đối tượng này Luật không quy định là đối tượng hành nghề và không phải đăng ký hành nghề TĐG với Bộ Tài chính, thậm chí họ không phải là thẩm định viên.
Tại Điều 4: Khoản 1, VVA đề nghị nhấn mạnh nội dung; “Thẳng thắn, trung thực và tuân theo các đạo đức nghề nghiệp, tuân theo lẽ phải”. Còn Khoản 2 bổ sung vào cuối câu: “Trường hợp cần thiết có thể báo cáo Tổng giám đốc doanh nghiệp TĐG ra văn bản hủy bỏ kết quả TĐG đã phát hành để thực hiện điều chỉnh lại”.
Tại Điều 5: Khoản 1 cần bổ sung và nhấn mạnh thêm “Không bị phụ thuộc vào mong muốn, ý chí áp đặt của bất kỳ tổ chức cá nhân nào”. Khoản 2 đề nghị giải thích rõ “biện pháp phòng vệ” là biện pháp gì?. Ở Khoản 3, việc đưa trách nhiệm của doanh nghiệp vào Tiêu chuẩn áp dụng cho thẩm định viên là không phù hợp.
Tại Điều 6, VVA cho rằng Khoản 3 cần làm rõ hơn đây là quyền, trách nhiệm của thẩm định viên được lựa chọn “người trợ giúp…” hay trách nhiệm của doanh nghiệp. Luật hiện hành thì thẩm định viên không có quyền này. Còn tại Khoản 4 VVA đề nghị nghiên cứu lại việc thẩm định viên tự đánh giá thấy chưa đủ năng lực chuyên môn… phải từ chối TĐG.
Tiêu chuẩn về phạm vi công việc
Theo VVA, tại Khoản 1 Điều 3 của dự thảo cần bổ sung cụm từ “bằng văn bản” vào dòng đầu: “1. Phạm vi công việc TĐG phải được trao đổi, thống nhất bằng văn bản giữa các bên…”. Tại Khoản 2 cần ổ sung vào đoạn cuối; “…thống nhất bằng văn bản”.
Tại Điều 4, do quy định khi xác định phạm vi công việc cần phải trao đổi thống nhất giữa doanh nghiệp TĐG và khách hàng TĐG nên chỉ vạch ra những nội dung cần phải làm mà không đi vào chi tiết bởi có những nội dung đã được quy định cụ thể ở những Tiêu chuẩn khác ví dụ: Thu thập, phân tích thông tin; Quy trình TĐG; đồng thời phải bảo đảm tính độc lập của doanh nghiệp TĐG và ngăn ngừa tình trạng thông đồng trong TĐG có thể xảy ra từ trước khi công bố kết quả TĐG.
Do vậy đề nghị bỏ các nội dung như: Xác định cơ sở TĐG; Lập kế hoạch TĐG; Giá dịch vụ TĐG; Áp dụng phương pháp TĐG….
Tiêu chuẩn về cơ sở giá trị của thẩm định giá
VVA đề nghị bỏ toàn bộ Điều 3 vì không có ý nghĩa, muốn có ý nghĩa hơn thì phải giải thích được “cơ sở giá trị thẩm định giá là gì?” và “xác định cơ sở giá trị như thế nào? để làm gì?”.
Tại Điều 4, VVA đề nghị căn cứ vào Tiêu chuẩn TĐG quốc tế để soạn thảo lại định nghĩa về giá trị thị trường và phải giải thích các nội dung của giá trị thị trường. Bổ sung thêm các nội dung về Tiền thuê thị trường; Tiền thuê theo hợp đồng; Giá trị cộng hưởng/ liên kết:
Ngoài ra, VVA cho rằng: tiền thuê thị trường là một khoản tiền ước tính cho quyền lợi/ sự sinh lợi và bất động sản được thuê vào thời điểm thẩm định giá giữa người sẵn sàng thuê và người sẵn sàng cho thuê với các điều khoản cho thuê hợp lý trong một giao dịch khách quan, độc lập sau khi được tiếp thị hợp lý và các bên hành động khôn ngoan với đầy đủ thông tin và không có sự ép buộc nào. Tiền thuê thị trường có thể được sử dụng là một cơ sở giá trị khi thẩm định giá thuê hoặc khoản lợi tạo ra từ việc cho thuê. Trong những trường hợp này, cần phải xem xét hợp đồng thuê và những sưu khác nhau, giá thuê.
Những khái niệm hỗ trợ để giải thích cho định nghĩa Giá trị thị trường nêu ở Khoản 1 được áp dụng cho giải thích cho Tiền thuê thị trường, cụ thể: Số tiền ước tính không bao gồm phần giá bị thổi phồng hoặc giảm giá, cân nhắc hoặc nhượng bộ trong các điều khoản đặc biệt. Những điều khoản thuê hợp lý là các điều khoản thông dụng được đồng ý trên thị trường vào ngày thẩm định giá.
VVA cũng chỉ ra, khi tính toán Tiền thuê thị trường thẩm định viên phải xem xét những điều sau: Khi xem xét tiền thuê thị trường dựa vào hợp đồng thuê thì các điều khoản và điều kiện của hợp đồng thuê đó là các điều khoản và điều kiện hợp lý và loại trừ các điều khoản và các điều kiện trái với luật pháp; Khi xem xét tiền thuê thị trường không dựa vào hợp đồng cho thuê cụ thể thì các điều khoản và điều kiện cho thuê được giả định là các điều khoản và điều kiện của hợp đồng cho thuê hợp lý được thống nhất trong thị trường cho loại tài sản trên tại ngày thẩm định giá giữa các bên tham gia thị trường.
Tiền thuê theo hợp đồng là khoản tiền thuê được trả theo các điều khoản ghi trong hợp đồng thực tế. Những điều khoản đó có thể cố định hoặc thay đổi trong suốt thời gian thuê. Sự thay đổi về tiền thuê cũng như tần suất thay đổi tiền thuê đó được quy định rõ trong hợp đồng thuê.
Giá trị liên kết/cộng hưởng là kết quả của sự kết hợp của hai hoặc nhiều tài sản hoặc lợi ích mà trong đó giá trị kết hợp lớn hơn giá trị riêng biệt của từng tài sản hoặc lợi ích.Nếu sự kết hợp này chỉ có sẵn cho một người mua cụ thể thì Giá trị cộng hưởng sẽ khác với Giá trị thị trường vì nó phản ánh các thuộc tính cụ thể của tài sản mà chỉ có giá trị với một người mua nhất định. Giá trị tăng thêm trên tổng lợi ích tương ứng thường được gọi là giá trị phối hợp
VVA đề nghị chỉnh lại tên gọi Giá trị ngang bằng thành Giá trị công bằng hay Giá trị đồng thuận cho hợp lý và phù hợp với nội hàm của nó hơn. Bổ sung thêm phần nội dung về các Tiền đề của giá trị như : Sử dụng cao nhất và hiệu quả nhất; Sử dụng hiện tại; Thanh lý theo thứ tự; Bán bắt buộc theo như Tiêu chuẩn Cơ sở giá trị trong Tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế hiện nay cho đầy đủ và hỗ trợ cho khái niệm các Giá trị đã nêu trên.
Tiêu chuẩn về Báo cáo kết quả, Chứng thư và hồ sơ thẩm định giá
Theo VVA, tại Khoản 2 Điều 4 (gạch đầu dòng thứ 10 từ trên xuống) của dự thảo đề nghị sửa cho đúng quy định của Luật Giá vì doanh nghiệp TĐG chỉ được quy định về điều kiện hoạt động chứ không có quy định về điều kiện hành nghề TĐG.
Bổ sung một số nội dung vào Khoản 2, Điều 5: “Việc sử dụng chữ ký điện tử” theo hướng dẫn của cơ quan nhà nước có thẩm quyền”. Bổ sung thêm quy định, giá trị pháp lý của Chứng thư, Báo cáo hồ sơ TĐG. Đồng thời bổ sung nội dung không hồi tố Chứng thư, Báo cáo, Hồ sơ TĐG khi các tài liệu trên đã hết thời hiệu áp dụng.
Còn tại Điều 7 của dự thảo, đề nghị hoán đổi Khoản 2 xuống sau Khoản 3. Còn tại Khoản 1 cần quy định rõ hơn việc lập hồ sơ như thế nào để chứng minh quá trình TĐG đã được thực hiện theo đúng Tiêu chuẩn TĐGVN.
Tại Khoản 3 (Điều 7) cần hướng dẫn cụ thể “vật mang tin khác” là những vật gì?. Nếu viết “theo quy định của pháp luật” không sai nhưng sẽ gây khó cho thẩm định viên.
Tại Điều 8, VVA đề nghị quy định rõ về thời hạn lưu trữ hồ sơ. Tại Điểm a, Khoản 2, Điều 8 phải quy định rõ “thông tin cơ bản” của thẩm định viên và toàn bộ các cán bộ khác… tham gia TĐG là những không tin gì?. Ngoài ra cần bổ sung cụm từ “hoặc trợ lý thẩm định viên được phân công khảo sát thực tế” cho thống nhất với Tiêu chuẩn khác và hoàn chỉnh là: “Biên bản khảo sát có nhận định và chữ ký xác nhận của thẩm định viên hoặc trợ lý thẩm định viên được phân công khảo sát thực tế. Đồng thời không nên quy định tại đây nội dung: “Chênh lệch (nếu có) giữa kết quả khảo sát thực tế với hồ sơ pháp lý và lý do có sự chênh lệch đó” mà nên để tại Tiêu chuẩn khảo sát, thu thập thông tin cho hợp lý cả về công tác đối chiếu thông tin, thời gian xử lý thông tin…
