“Việt Nam cần từng bước đánh thuế mọi bất động sản”

Việt Nam đã có thuế sử dụng đất phi nông nghiệp nhưng mức thu rất thấp. Nguồn thu đáng kể chủ yếu đến từ phí thuế khi chuyển nhượng bất động sản.

Trong khi đó, Nghị quyết 21 định hướng nghiên cứu chính sách tài chính và thuế nhằm khuyến khích sử dụng đất tiết kiệm, hiệu quả; đồng thời áp dụng mức thuế cao hơn với đất bỏ hoang, không đưa vào sử dụng để hạn chế đầu cơ và chống lãng phí. 

Nếu được cụ thể hóa, đây sẽ là một trong những thay đổi lớn nhất trong lịch sử thị trường bất động sản kể từ sau đổi mới.

“Muốn vốn hóa đất đai, trước hết phải đánh thuế bất động sản”

TS Nguyễn Trí Hiếu - Viện trưởng Viện Nghiên cứu và Phát triển Thị trường Tài chính và Bất động sản Toàn cầu - đánh giá: “Nhiều năm qua, rất nhiều người Việt giàu lên nhờ bất động sản nhưng gần như không phải nộp loại thuế này”. Trong khi đó, hầu hết các quốc gia phát triển đều áp dụng thuế bất động sản. 

“Nếu Việt Nam muốn vốn hoá đất đai, rất cần phải đánh thuế BĐS”.

Ông Hiếu dẫn chứng tại Mỹ, bất động sản gồm cả đất và công trình trên đất đều phải chịu thuế hằng năm. Cơ quan thuế địa phương sẽ định giá tài sản theo thị trường và định kỳ cập nhật để làm căn cứ tính thuế.

Điểm đáng chú ý là khoản thu này không nộp về Chính phủ liên bang mà thuộc ngân sách địa phương. Tiền thuế được sử dụng để đầu tư hạ tầng, trường học, công viên, y tế và các dịch vụ công ngay tại nơi người dân sinh sống. Chính vì nhìn thấy lợi ích quay trở lại cộng đồng ngay trước mắt, người dân sẵn sàng thực hiện nghĩa vụ thuế.

Nguyên tắc đánh thuế của Mỹ là thuế suất do từng địa phương quyết định tùy điều kiện kinh tế - xã hội. Những khu vực có giá trị bất động sản cao như Orange County (California, nơi ông Hiếu sinh sống) có thể áp dụng mức 1-2%, trong khi nhiều địa phương khác chỉ khoảng 1%.

"Đánh thuế BĐS là thống nhất trên toàn nước Mỹ, nhưng mỗi địa phương được quyền quyết định mức thuế suất. Việt Nam cũng nên đi theo hướng này, bởi thuế đất ở Hà Nội không thể giống Tuyên Quang."

Ông đồng tình với quan điểm không nên đánh thuế trên căn nhà đầu tiên là căn nhà để ở, những căn nhà được sở hữu sau đó, bất kể sử dụng cho mục đích để ở hay đầu tư nên đánh thuế. Với nguyên tắc này người sở hữu càng nhiều bất động sản để đầu tư sẽ tự nhiên phải đóng nhiều thuế hơn mà không cần xây dựng hệ thống quy định quá phức tạp.

"Đánh thuế bất động sản không chỉ tạo nguồn thu mà còn đảm bảo công bằng xã hội. Người sở hữu nhiều tài sản sẽ đóng góp nhiều hơn."

“Đánh thuế nhưng tôn trọng giá thị trường thay vì can thiệp vào giá đất”

Một nội dung khác của Nghị quyết 21 là nghiên cứu cơ chế điều tiết địa tô chênh lệch và áp dụng mức thuế cao hơn đối với đất bỏ hoang nhằm hạn chế đầu cơ.

Ông Hiếu hoàn toàn ủng hộ việc đánh thuế cao với đất không đưa vào sử dụng, để khuyến khích các thành phần kinh tế sử dụng đất một cách hiệu quả. 

Trở lại câu chuyện bất động sản tại Mỹ, theo ông, luật pháp Mỹ cho phép người dân sở hữu đất đai và nhà nước không quản lý đất đai. Chính vì thế, Chính phủ Mỹ không định giá đất, cũng không cấp quyền sử dụng đất. Giá nhà đất do thị trường quyết định. 

Ví dụ, nếu một căn nhà được định giá 20 tỷ đồng trong năm nay và tăng lên 21 tỷ đồng vào năm sau, chủ sở hữu sẽ nộp thuế theo mức giá mới. Tuy nhiên, mức định giá đó không quyết định giá giao dịch. Giá mua bán vẫn hoàn toàn do thị trường xác lập.

Ở Mỹ, chỉ khi nhà, đất được chuyển nhượng thành công, nghĩa vụ thuế mới chuyển sang chủ mới. Nếu áp dụng nguyên tắc này tại Việt Nam, các cá nhân và pháp nhân kinh doanh, đầu tư căn hộ, nhà đất sẽ phải nộp thuế cho toàn bộ đất và công trình đang nắm giữ sau khi nhận chuyển nhượng.

"Điều này sẽ hạn chế tình trạng găm đất nhiều năm chờ tăng giá mà không triển khai dự án hoặc khi bán thì chậm hoàn tất pháp lý cho người mua."

“Muốn chống đầu cơ, phải siết ngay từ tín dụng”

Theo TS Hiếu, nhiều năm qua, người Việt hình thành tâm lý "có tiền thì mua đất để đó". Giá đất tăng tại nhiều địa phương nhờ hạ tầng và quá trình đô thị hóa, chứ không phải do chủ sở hữu tạo thêm giá trị cho tài sản.

Ông cho biết, Mỹ cũng chứng kiến giá đất tăng khi có sân bay, đường cao tốc hay các dự án hạ tầng lớn. Nhưng đầu cơ đất bị hạn chế một phần do các ngân hàng không cho vay mua đất nếu người đi vay mua đất để đầu cơ hay không chứng minh được có kế hoạch xây nhà hoặc một cơ sở kinh doanh trên đất. 

Quy trình đấu giá đất cũng rất khắt khe, buộc người trúng đấu giá phải nộp đủ tiền mua đất trong một thời gian rất ngắn. 

Ở Việt Nam người trúng thầu có thời gian rộng rãi để nộp đủ tiền, và trong thời gian dài này có khả năng bán miếng đất cho người mua tiếp theo trong khi chính họ chưa đủ tư cách là sở hữu của miếng đất vừa trúng đấu giá.

Vì thế, trước hết là siết quy trình đấu giá trong giao dịch đất. Người trúng đấu giá phải thanh toán đủ tiền trong thời gian ngắn mới được xác lập quyền sở hữu và giao dịch. Không có chuyện chỉ đặt cọc rồi liên tục sang tay để đẩy giá như từng xảy ra ở một số nơi tại Việt Nam.

Tiếp theo là bảo hiểm quyền sở hữu (Property Title Insurance). Việt Nam cần phải có loại bảo hiểm này. Mọi giao dịch khởi đầu đều phải qua công ty bảo hiểm quyền sở hữu để kiểm tra tình trạng pháp lý của bất động sản, từ thế chấp, tranh chấp đến nghĩa vụ thuế. Chỉ khi mọi vướng mắc được xử lý, giao dịch mới hoàn tất và quyền sở hữu mới được bảo hiểm.

Theo ông Hiếu, việc này nhằm tránh tình trạng tài sản đang thế chấp hoặc chưa hoàn tất nghĩa vụ pháp lý vẫn được chuyển nhượng, gây rủi ro cho người mua.

Quan trọng hơn cả là kiểm soát dòng tín dụng như đã nói ở phần trên. Ngân hàng Mỹ rà soát việc triển khai dự án đúng cam kết khi vay. Và ngân hàng có quyền thu hồi khoản vay hoặc xử lý tài sản bảo đảm nếu người vay vi phạm.

Cuối cùng, với những người dùng vốn tự có để mua đất rồi bỏ hoang nhiều năm, công cụ hiệu quả nhất là thuế.

"Chỉ cần áp thuế cao đối với đất bỏ hoang. Nếu chủ đất chấp nhận đóng thuế cao thì ngân sách có thêm nguồn thu; còn nếu không muốn chịu chi phí, họ sẽ phải đưa đất vào sử dụng hoặc chuyển nhượng cho người có nhu cầu thực."

“Muốn nhiều người mua được nhà, phải ưu tiên người ở thực”

Theo TS Hiếu, mục tiêu cuối cùng của chính sách không phải là tăng thu thuế, mà là giúp ngày càng nhiều người dân có cơ hội sở hữu nhà ở. Để làm được điều đó, Việt Nam cần triển khai đồng thời ba nhóm giải pháp.

Thứ nhất, ưu đãi thuế cho người mua nhà lần đầu để ở. Ông dẫn ví dụ tại Mỹ, khoản thu nhập dùng để trả lãi vay mua căn nhà đầu tiên được khấu trừ khi tính thuế thu nhập cá nhân, giúp giảm đáng kể áp lực tài chính trong những năm đầu. Chính sách này không áp dụng với bất động sản thứ hai trở đi.

Thứ hai, phát triển tín dụng mua nhà dài hạn với lãi suất ổn định. Theo ông, người dân Mỹ có thể vay mua nhà tới 30 năm với lãi suất cố định khoảng 7%/năm. Bản thân ông cũng mua căn nhà đầu tiên theo hình thức này. Khi tổng tiền trả cả gốc và lãi chiếm tới khoảng 50% thu nhập của gia đình, việc sở hữu nhà vẫn khả thi với người trẻ.

Thứ ba, phân biệt rõ nhu cầu ở thực với đầu cơ. Theo ông, chính sách cần khuyến khích người dân mua nhà để ở, đồng thời đánh thuế đối với bất động sản bỏ hoang, chống đầu cơ và xây dựng cơ chế định giá minh bạch. Khi chung cư được áp dụng thời hạn sử dụng theo niên hạn công trình, giá bán cũng sẽ dần điều chỉnh về mức hợp lý hơn, giúp nhiều người tiếp cận nhà ở hơn.