Vì sao giá chung cư mới ở Hà Nội liên tục tăng?

Hết khan hiếm nhưng giá chung cư vẫn tăng

Theo dữ liệu từ Trung tâm Nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng OneHousing, kết thúc quý 3/2024, thị trường căn hộ mở mới tại Hà Nội ghi nhận mức giá trung bình đạt gần 70 triệu đồng/m2, tăng 7,6% so với quý trước. Sự tăng trưởng này cho thấy sức nóng của thị trường và khả năng tiệm cận mức giá của TP.HCM trong tương lai gần.

Trước đó, báo cáo của Savill cũng đưa ra số liệu, giá sơ cấp căn hộ Hà Nội đạt bình quân 69 triệu đồng/m2, tăng 28% theo năm. Trên thị trường thứ cấp, giá chung cư cũng leo thang 41% theo năm, đạt trung bình 51 triệu đồng/m2.

Về nguồn cung, Savills dự báo cuối năm nay, thị trường Hà Nội sẽ có 9.700 căn mở bán, trong đó 88% đến từ các giai đoạn tiếp theo của các đại dự án. Từ năm 2025 trở đi, khoảng 110.000 căn từ 106 dự án sẽ được đưa ra thị trường, tập trung ở các huyện ven như Đông Anh, Hoài Đức, Gia Lâm và quận Hoàng Mai.

Dựa trên cơ sở dữ liệu nguồn cung từ OneHousing, đơn vị này cũng cho rằng, quý 4/2024 dự kiến có khoảng 10.000 căn mở bán, tăng mạnh 3,2 lần so với cùng kỳ năm trước. Đặc biệt, các dự án mới ra hàng tiếp tục nằm tại các đại đô thị quy mô lớn ở khu Đông và khu Tây Hà Nội. Điều này cho thấy nhu cầu nhà ở tại các khu đô thị chất lượng cao vẫn rất lớn và thị trường vẫn có triển vọng tăng trưởng tích cực trong thời gian tới.

Năm 2024 OneHousing dự báo sẽ có tổng khoảng 29.000 căn hộ mở bán. Sang 2025 nguồn cung căn hộ cao cấp hay căn hộ nói chung tại trường Hà Nội chưa có nhiều cải thiện so với năm 2024. Quỹ đất phát triển tại các quận trung tâm Hà Nội đang rất hữu hạn, thời gian tới người mua nhà sẽ phải dịch chuyển sang Đông Anh thậm chí phải đi những vùng xa hơn, phía Nam thành phố như Thanh Trì… 

Đơn vị nghiên cứu CBRE Việt Nam dự báo quý cuối năm 2024, thị trường Hà Nội sẽ đón thêm 10.000 căn hộ mới, nâng tổng nguồn cung căn hộ chung cư mở bán trong cả năm lên gần 30.000 căn, gần gấp 3 lần so với năm 2023 và là mức cao nhất trong vòng 5 năm qua.

Phần lớn nguồn cung mới dự kiến tập trung vào phân khúc cao cấp. Thêm vào đó, các dự án hạng sang cũng sẽ mở bán cuối năm, góp phần kéo giá sơ cấp tiếp tục tăng. Đồng thời, giá thứ cấp cũng được dự đoán sẽ tiếp tục tăng nhưng với mức tăng ổn định trong bối cảnh nguồn cung sơ cấp vẫn dồi dào.

Nguyên nhân do đâu?

Ông Trần Quang Trung - Giám đốc phát triển Kinh doanh OneHousing cho biết: “Nhiều người vẫn đang chờ chung cư giảm giá, tôi nghĩ việc chờ đợi này không khả thi. Bởi vì tất cả yếu tố đầu vào của doanh nghiệp phát triển dự án như: chi phí thuế đất theo biểu giá mới, chi phí xây dựng, đầu tư về thiết kế sản phẩm,.. đều đang đội lên không ít.

Trong bối cảnh quỹ đất ngày càng khan hiếm, để sở hữu một vị trí đẹp, đặc biệt tại trung tâm, doanh nghiệp phải bỏ ra số tiền lớn. Khi giá đất đã cao, chủ đầu tư lại làm một sản phẩm bình dân thì chắc chắn sẽ lỗ. Với những vị trí đẹp, đơn vị phát triển dự án cũng sẽ phải làm ra các sản phẩm xứng tầm với vị trí đó, như vậy không có giá rẻ”.

Dữ liệu từ đơn vị CBRE cũng chỉ ra, hơn 75% tổng nguồn cung mới trong quý đến từ phân khúc cao cấp có giá từ 60 triệu đồng một m2 (chưa gồm VAT, phí bảo trì). Quý III chỉ có hai dự án được chào bán trong khoảng 55-60 triệu đồng một m2. Thậm chí, quận Tây Hồ còn ghi nhận một dự án hạng sang chào bán trong quý này với giá gần 200 triệu đồng một m2. So với quý trước, giá sơ cấp trung bình đã tăng gần 9% theo quý và 26% theo năm.

Bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc cấp cao CBRE chi nhánh Hà Nội cho rằng phần lớn dự án mở bán mới nằm trong đại đô thị hiện hữu với mặt bằng giá đã neo cao. Giá bán ở ngưỡng cao một phần vì lực cầu đầu tư lớn, dòng tiền vẫn đổ về sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực ở trung tâm. Do đó thanh khoản thị trường vẫn duy trì tích cực.

Cũng theo CBRE, trong bối cảnh thị trường có tâm lý tích cực, nhiều chủ đầu tư đã nhanh chóng đẩy nhanh tiến độ mở bán các dự án. Một số dự án đã bán hết quỹ căn trong quý này và chuyển sang nhận đặt chỗ cho các tòa nhà tiếp theo, trong khi một số khác cũng đang đẩy mạnh việc mở bán ngay trong năm 2024, thay vì chờ đến năm sau.

Ngoài ra, các dự án mở bán mới có chất lượng cao, được phát triển trong các quần thể đô thị tiện ích đầy đủ, và nằm tại vị trí thuận lợi kết nối trung tâm Hà Nội cùng các khu vực thương mại, văn phòng, khiến mức giá chào bán cao hơn.

Bà An cho biết thêm, chủ đầu tư khi tung ra sản phẩm mới sẽ tính toán kỹ tương quan giá bán với khu vực nên những tòa mới khó có giá thấp hơn giai đoạn trước hoặc dự án xung quanh. Điều này để đảm bảo lợi nhuận kỳ vọng của chủ đầu tư trong bối cảnh chi phí nguyên vật liệu gia tăng.