Vì đâu thị trường bất động sản khó chồng khó như hiện nay?

Tại Diễn đàn Bất động sản Mùa Xuân thường niên lần III diễn ra vào sáng 10/3 do Tạp chí điện tử Bất động sản Việt Nam và Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam tổ chức, PGS. TS Đinh Trọng Thịnh, chuyên gia kinh tế cho rằng, nguyên nhân sâu xa của những khó khăn này đã xuất phát từ năm 2020, khi giá bất động sản tăng vù vù. Kể cả trong năm 2021, kinh tế Việt Nam đã cán đích với mức tăng trưởng GDP là 2,58%, trong khi giá bất động sản có nơi tăng đến 60%. Năm 2022, đầu năm tăng 30% tuy nhiên sau đó có giảm đi một chút.

“Có một số phân khúc đã hình thành bong bóng, điều này không chỉ ảnh hưởng đến bất động sản mà ảnh hưởng đến cả thị trường tài chính tiền tệ và cả nền kinh tế nói chung. Do đó tái cấu trúc thị trường là câu chuyện đương nhiên phải diễn ra. Chưa kể trong cùng lúc đó, chúng ta phải tái cấu trúc cả một thị trường cũng tương đối rủi ro, đó chính là thị trường chứng khoán. Thị trường chứng khoán sụt giảm mạnh mẽ thì vốn hóa doanh nghiệp cũng giảm, từ đó khả năng vay nợ của doanh nghiệp cũng giảm theo”, PGS. TS Đinh Trọng Thịnh nói.

Theo ông Thịnh, kết thúc năm 2022, tốc độ tăng trưởng tín dụng bất động sản cao gần gấp đôi tốc độ tăng trưởng tín dụng của cả nền kinh tế. Trong nhiều năm, tỷ trọng cho vay bất động sản luôn cao nhất trong nền kinh tế, chiếm từ 19 - 21%. Tài sản doanh nghiệp sụt giảm nghiêm trọng. Bây giờ, doanh nghiệp muốn phát hành cổ phiếu bổ sung cũng cực kỳ khó, ngay cả nếu phát hành ra thì có bán được hay không cũng là vấn đề.  

“Quý đầu tiên trong năm đã sắp đi qua hết nhưng chúng ta gần như không phát hành được. Vấn đề bây giờ là ai cứu thị trường? Cứu như thế nào? Cái chính vẫn là phải tự cứu mình thôi”, ông Thịnh nhấn mạnh. 

Chính phủ đã có nhiều hành động cụ thể, đưa ra chính sách nhằm giải quyết vấn đề trái phiếu đến thời điểm đáo hạn trong khoảng thời gian 2023 - 2024. Đơn cử như giúp doanh nghiệp có thể đàm phán với trái chủ để đẩy lùi thời gian đáo hạn, hoán đổi nợ trái phiếu sang tài sản khác… Ông Thịnh cho biết, thực tế các vấn đề này nhiều doanh nghiệp cũng đã và đang làm, nhưng với Nghị quyết 08, hành lang pháp lý đã được thiết lập để bảo vệ quyền lợi cho cả đôi bên. 

Ngoài ra, ông Thịnh cho biết, còn có một điều giúp thị trường trái phiếu có thể “ấm” lên là quy định xác định tư cách nhà đầu tư chuyên nghiệp. Trước đây, Nghị định 65 đã quy định rất chặt chẽ về điều này. Song với Nghị định 08 như hiện giờ, nhà đầu tư không cần phải bắt buộc đáp ứng đủ các quy định, tạo điều kiện giúp gia tăng lượng lớn người mua có thể tham gia thị trường. Tuy nhiên, “ấm” thế nào còn phải tùy thuộc vào diễn biến thị trường và niềm tin từ nhà đầu tư.

“Chính các doanh nghiệp phải tự nỗ lực để có được niềm tin đó, với các hành động cụ thể như trả lãi vay đúng hạn cho trái chủ bằng nhiều cách khác nhau và chủ động đàm phán với họ. Nghị định 08 chỉ cho lùi 2 năm, nhưng nếu trái chủ tin tưởng doanh nghiệp, họ sẵn sàng cho doanh nghiệp lùi 5 - 7 năm, thậm chí 10 năm. Luật pháp cũng ko hề cấm điều này. Niềm tin là thứ cần tạo dựng trong thời gian dài, mong các doanh nghiệp cố gắng nỗ lực vượt qua cơn nguy khó chưa từng có như hiện nay”, ông Thịnh nói.