VARS nhận định: Thị trường BĐS công nghiệp còn nhiều dư địa tăng trưởng trong tương lai

Liên tục duy trì vị thế dẫn đầu

Trong những năm gần đây, với nhiều chính sách đầu tư và hỗ trợ từ Chính phủ, môi trường chính trị ổn định, chi phí lao động cạnh tranh, các chính sách ưu đãi thuế, cùng với việc cải thiện cơ sở hạ tầng, vị trí chiến lược trong chuỗi cung ứng toàn cầu... bất động sản (BĐS) công nghiệp nổi lên, liên tục duy trì là phân khúc dẫn đầu trong thị trường bất động sản Việt Nam.

Dữ liệu nghiên cứu của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho thấy, tính đến hết quý 1/2024, cả nước có 418 Khu công nghiệp (trong đó có 4 khu chế xuất) đã thành lập tại 61/63 tỉnh, thành phố với tổng diện tích đất tự nhiên đạt khoảng 129,9 nghìn ha. Tổng diện tích đất công nghiệp đạt khoảng 89,2 nghìn ha. Bao gồm 371 KCN nằm ngoài các khu kinh tế (KKT), 39 KCN nằm trong các KKT ven biển, 8 KCN nằm trong các KKT cửa khẩu

Các KCN, KKT đã thu hút trên 10.400 dự án đầu tư trong nước và trên 11.200 dự án FDI còn hiệu lực, với tổng vốn đầu tư đăng ký tương ứng trên 2,54 triệu tỷ đồng và 231 tỷ USD. Vốn FDI trong KCN, KKT chiếm khoảng 35 - 40% tổng vốn FDI đăng ký tăng thêm của cả nước trong những năm gần đây.

Tỷ lệ lấp đầy và giá thuê duy trì tốc độ tăng trưởng ổn định. Các KCN đang hoạt động có tỷ lệ lấp đầy ước tính trên 75%. Trong đó các tỉnh trọng điểm phía Bắc đạt 82% và các tỉnh trọng điểm phía Nam đạt 92%.

Nhu cầu ở mức cao và đang trong xu hướng tăng đẩy giá thuê đất khu công nghiệp lên cao, với mức tăng ổn định từ 8-12% theo năm. Khu vực miền Bắc chứng kiến mức tăng giá mạnh nhất với giá thuê KCN trung bình 135 USD/m2/chu kỳ thuê. Tại miền Nam, giá thuê trung bình 188 USD/m2/chu kỳ thuê.

Nhu cầu kho bãi, nhà xưởng xây sẵn cho thuê cũng tiếp tục phát triển mạnh mẽ, chủ yếu đến từ ngành công nghiệp sản xuất; thương mại điện tử, máy móc, linh kiện điện tử. Giá thuê kho bãi, nhà xưởng xây sẵn dao động từ 4-5$/m2/tháng. Bắc Ninh là địa phương có mức giá thuê kho xưởng tăng cao nhất, dao động từ 4,5 - 5,6 USD/m2/tháng. Theo sau là Hải Phòng.

Tiếp tục đóng vai trò then chốt

VARS cho rằng, thị trường BĐS công nghiệp Việt Nam vẫn còn rất nhiều dư địa tăng trưởng trong tương lai, hứa hẹn sẽ tiếp tục duy trì đà phát triển mạnh mẽ và đóng vai trò then chốt trong nền kinh tế Việt Nam.

Theo đó, sự phát triển của ngành logistics sẽ kéo theo nhu cầu về kho bãi và trung tâm logistics gia tăng mạnh mẽ, đặc biệt khi thương mại điện tử bùng nổ. Các doanh nghiệp logistics trong và ngoài nước cũng đã và đang tích cực mở rộng quy mô và phạm vi hoạt động tại Việt Nam.

Các "ông lớn" BĐS công nghiệp cũng đã nhanh chóng đón đầu cơ hội bằng cách nghiên cứu phát triển các KCN hiện đại, áp dụng công nghệ cao và tự động hóa vào sản xuất, để nâng cao năng suất và chất lượng sản phẩm, đồng thời giảm thiểu chi phí và tăng tính cạnh tranh trên thị trường quốc tế. Các khu công nghiệp sinh thái, thân thiện với môi trường, cũng đang được khuyến khích.

Đặc biệt, Việt Nam đang có lợi thế cơ cấu dân số vàng. Với lực lượng lao động trẻ, đông đảo và chi phí cạnh tranh so với nhiều nước trong khu vực. Thực tế cho thấy, tất cả các nước công nghiệp mới NICs (con rồng châu Á) đều cất cánh bay lên nhờ đã tận dụng thành công giai đoạn cơ cấu dân số vàng.

Thị trường BĐS công nghiệp Việt Nam đang phát triển mạnh mẽ với nhiều dư địa tăng trưởng, nhưng cũng đối diện với nhiều thách thức.

Theo đó, các khu vực kinh tế trọng điểm như TP.HCM, Bình Dương, Đồng Nai đang gặp khó khăn trong việc mở rộng quỹ đất công nghiệp do tình trạng đô thị hóa nhanh chóng và sự cạnh tranh cao về đất đai.

Cơ sở hạ tầng mặc dù đã có cải thiện nhưng vẫn chưa đáp ứng kịp tốc độ phát triển của các KCN. Chính sách và thủ tục hành chính còn nhiều phức tạp, mất thời gian, và chi phí, gây khó khăn cho các nhà đầu tư, các chính sách liên quan đến đầu tư và phát triển KCN đôi khi thiếu nhất quán và thay đổi đột ngột, gây khó khăn cho các nhà đầu tư trong việc lập kế hoạch dài hạn​.

Thiếu hụt lao động trình độ cao, việc quản lý môi trường còn nhiều hạn chế, đặc biệt là tại các khu công nghiệp cũ và các khu vực phát triển nhanh​. Sức ép cạnh tranh từ các nước trong khu vực có các chính sách ưu đãi và hạ tầng phát triển tốt như Thái Lan, Indonesia, và Malaysia. Rủi ro đầu tư khi chi phí đất đai và xây dựng tăng cao, đặc biệt là chi phí tạo lập quỹ đất khi Luật Đất đai mới chính thức có hiệu lực…

Do đó, theo VARS, Nhà nước cần tiếp tục đẩy mạnh đầu tư và nâng cấp hạ tầng giao thông, logistics, và các tiện ích công nghiệp để hỗ trợ sự phát triển của các khu công nghiệp.

Tiếp tục cải cách thủ tục hành chính, tạo môi trường đầu tư thuận lợi hơn cho các doanh nghiệp. Đặcbiệt, chú trọng đầu tư vào giáo dục và đào tạo nghề trong các lĩnh vực công nghệ cao và tự động hóa, để nâng cao chất lượng nguồn nhân lực, tận dụng 15 năm còn lại của thời kỳ dân số vàng.

Thực hiện các biện pháp quản lý môi trường chặt chẽ hơn, phát triển các khu công nghiệp sinh thái để giảm thiểu tác động tiêu cực đến môi trường. Đồng thời tạo ra các chính sách ưu đãi hấp dẫn và ổn định để thu hút đầu tư nước ngoài, đồng thời tăng cường hợp tác quốc tế để học hỏi và áp dụng các mô hình phát triển thành công.