Tượng đài Evergrande sụp đổ: Vì đâu nhà phát triển BĐS hàng đầu thế giới trở thành “bom nợ” 300 tỷ USD?

Vào tháng 1/2023, hơn 100 thám tử tài chính đã được phái đến trụ sở của China Evergrande Group tại Quảng Châu, Trung Quốc. Nhà phát triển bất động sản khổng lồ này đã vỡ nợ vào năm 2022 với số tiền lên đến 300 tỷ USD.

Đơn vị kiểm toán lâu năm của Evergrande PricewaterhouseCoopers đã từ chức vì họ không thể hoàn thành công việc của mình. Sau 6 tháng làm việc, đội kiểm toán viên mới là Prism Hong Kong and Shanghai báo cáo Evergrande đã lỗ 81 tỷ USD trong hai năm 2021 và 2022, lớn hơn rất nhiều so với dự kiến.

Những manh mối trong cuộc kiểm toán mới cho thấy Evergrande đã coi số tiền nhận được từ người mua căn hộ là doanh thu, mặc dù có lúc họ chưa xây dựng những căn hộ đó.

Nhưng các kiểm toán viên vẫn còn nhiều thắc mắc chưa được giải đáp, vì hồ sơ từ Evergrande không đầy đủ. Vậy làm thế nào mà Evergrande từ một nhà phát triển bất động sản thành công nhất Trung Quốc lại rơi vào hoàn cảnh như hiện tại?

Tượng đài mới nổi

Cơn sốt nhà đất Trung Quốc là một trong những đợt bùng nổ lớn nhất thế giới. Giai đoạn này xuất hiện vào khoảng thời gian ông Hứa Gia Ấn thành lập Evrgrande năm 1996. Khi Trung Quốc trải qua quá trình đô thị hoá và là trung tâm của làn sống di cư từ nông thôn lên thành phố, Evergrande được tạo đà trỗi dậy. Công ty không ngừng mở rộng và các nhà đầu tư nước ngoài mạnh tay rót tiền.

Trên khắp thế giới, một cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu đang lan rộng, bắt đầu từ sự sụt giảm giá nhà đất ở Mỹ. Nhưng ở Trung Quốc, sau một thời kỳ suy giảm ngắn, chính phủ đã bơm 500 tỷ USD vào xây dựng đường bộ và đường sắt, thúc đẩy tăng trưởng và cho phép Trung Quốc thoát khỏi cuộc khủng hoảng trước các nước khác.

Bằng cách niêm yết cổ phiếu tại Hồng Kông, Evergrande đã tiếp cận được nguồn tiền bên ngoài để mua đất ở Trung Quốc. Hàng chục nhà phát triển khác cũng đang làm điều tương tự. Ba trong số đó là Kaisa Group, Yuzhou Properties và Fantasia Holdings, cả ba đều đã vỡ nợ.

Đến năm 2010, thị trường có dấu hiệu quá nóng. Giá nhà đất tăng nhanh hơn thu nhập bình quân của hộ gia đình. Chẳng bao lâu sau, các nhà kinh tế cảnh báo rằng thị trường nhà đất của Trung Quốc được định giá quá cao, nguồn cung xây dựng quá mức và các nhà phát triển đã sử dụng đòn bẩy tài chính quá nhiều.

Song người mua nhà Trung Quốc vẫn đổ xô vào các dự án xây dựng. Mọi chuyện bắt đầu đi sai hướng. Cuối cùng, Trung Quốc đã phải đưa ra một chính sách vào cuối năm 2020 nhằm hạn chế các nhà phát triển bất động sản tiếp cận các khoản vay. Chính vì thế, các công ty mắc nợ không còn nguồn tiền mặt để duy trì hoạt động. Điều này khiến Evergrade lung lay.

Năm 2021, Evergrande đã thử thách niềm tin của thị trường suốt nhiều tháng rằng Trung Quốc sẽ không để công ty khổng lồ này sụp đổ. Nhưng đến ngày 9/12, ba ngày sau khi Evergrande lỡ thời hạn trả lãi trái phiếu, một cơ quan xếp hạng đã tuyên bố công ty này vỡ nợ.

Sự sụp đổ của Evergrande chỉ là một quân domino trên một chuỗi lớn. Kể từ đó, 46 nhà phát triển bất động sản khác đã vỡ nợ, để lại các công trường xây dựng đóng kín và những người mua nhà đầy bức xúc. Lo ngại bất ổn xã hội, Trung Quốc đã thúc đẩy các công ty tiếp tục xây dựng chung cư. Evergrande đã xây dựng 300.000 căn hộ vào năm 2022, song song với việc đàm phán với các chủ nợ.

Nhưng đây có phải là nguyên nhất chính dẫn đến thất bại của nhà phát triển bất động sản này? Thực tế, khi các phóng viên của tờ Thời báo New York phỏng vấn các nguồn thạo tin, họ đã đưa ra một lời giải thích khác. Sự sụp đổ của Evergrande còn bắt nguồn từ nhiều năm quản trị lỏng lẻo. Ba tháng sau khi vỡ nợ, Evergrande cho biết 2 tỷ USD đã bị các ngân hàng tịch thu.

Hồi kết của một tượng đài

Thời hoàng kim, quy mô của Evergrande khiến nhiều người kinh ngạc. Trong suốt ba thập kỷ, nhà phát triển bất động sản này tác động đến nhiều thành phố và thị trấn cách xa hàng trăm km. Thành công của Evergrande cũng đưa người sáng lập là chủ tịch Hứa Gia Ấn vào hàng ngũ những người giàu nhất thế giới.

Người xưa có câu “trèo cao ngã đau”, mức độ sụp đổ của Evergrande cũng thật đáng kinh ngạc. Hàng trăm nghìn căn hộ đã được hứa với người mua nhưng chưa được xây dựng. Evergrade thu về hàng tỷ USD tiền từ các gia đình, nhân viên. Công ty cũng lấy sức lao động của các công nhân xây dựng, của thợ sơn và của các nhà môi giới bất động sản mà không trả thù lao. Những hoá đơn chất chồng đã tăng lên tới 140 tỷ USD.

Ngày 29/1, Toà án Tối cao Hồng Kông (Trung Quốc) chính thức ra lệnh thanh lý tài sản của China Evergrande. Các chuyên gia cho rằng tài sản của Evergrande cũng không còn gì nhiều để có thể thanh lý và trả khoản nợ tới 300 tỷ USD. Có lẽ, ai cũng sẽ thiệt trong vụ sụp đổ nghiêm trọng này.

Tổng hợp