Từ thứ hàng bị tránh xa từ Singapore đến Hàn Quốc, loại tài sản này lại "nóng bỏng tay" với các nhà đầu tư tại Nhật Bản, Ấn Độ: Vì sao?

Bất động sản thương mại bị ‘xa lánh’

Nikkei Asia cho biết, từ Singapore đến Hàn Quốc, các nhà đầu tư đang “xa lánh” các thương vụ bất động sản liên quan tới tòa nhà văn phòng, trung tâm thương mại và một số tài sản thương mại khác. Điều này xảy ra do lo ngại lãi suất tăng mạnh và bất ổn địa chính trị có thể ảnh hưởng tới sự tăng trưởng toàn cầu.

Báo cáo tháng 11 của công ty quản lý bất động sản thương mại JLL cho thấy, vào quý III năm nay, hoạt động đầu tư vào bất động sản thương mại ở khu vực châu Á-Thái Bình Dương đã giảm 22% so với cùng kỳ. Đây là quý ảm đạm nhất của hoạt động này kể từ quý II/2010.

Công ty cung cấp dữ liệu thị trường MSCI Real Assets cũng cho biết các giao dịch bất động sản thương mại ở châu Á-Thái Bình Dương đã giảm 37% so với so với quý III/2022, đánh dấu 6 quý giảm liên tiếp so với cùng kỳ năm ngoái.

Benjamin Chow, người đứng đầu bộ phận nghiên cứu tài sản thực ở châu Á tại MSCI nhận định: “Câu chuyện lãi suất cao hơn trong thời gian dài hơn đã dập tắt mọi hy vọng về sự hồi phục sớm của các nhà đầu tư. Bước vào thời kỳ ảm đạm hiện tại, châu Á-Thái Bình Dương đang đi sau phần còn lại của thế giới về phương diện phục hồi giá. Tuy vậy, triển vọng ảm đạm hơn trong quý III/2023 đã khiến nhiều lĩnh vực quan trọng ở châu Á-Thái Bình Dương điều chỉnh thêm”.

MSCI theo dõi bất động sản thương mại và danh mục đầu tư trị giá từ 10 triệu USD trở lên, trong khi JLL theo dõi các thương vụ trên 5 triệu USD. Cả hai đều cho thấy giao dịch bất động sản đang chậm lại.

Đánh giá này cũng được nhấn mạnh hồi tháng 11 khi tập đoàn đầu tư bất động sản Metro có trụ sở tại Singapore tuyên bố mua 20% cổ phần tại một bất động sản thương mại có tên VisionCrest Commercial và nằm dọc theo phố mua sắm của Singapore, với giá lên tới 40 triệu đô la Singapore (29,8 triệu USD). Dù cho khu phức hợp 11 tầng này khá hấp dẫn, Chủ tịch Metro Winston Choo vẫn tỏ ra thận trọng và xem khoản đầu tư này là một động thái phòng thủ.

 Hồi tháng 10, công ty dịch vụ bất động sản thương mại CBRE của Mỹ đã thực hiện thăm dò khoảng 100 nhà môi giới và thẩm định viên cao cấp trên khắp các thị trường châu Á - Thái Bình Dương. Kết quả cho thấy chỉ 12% số người được khảo sát nhận thấy sự cải thiện trong hoạt động đầu tư từ đầu năm đến nay so với năm 2022. Một cuộc khảo sát trước đó trong tháng 4/2023 cho thấy tâm lý lạc quan hơn, với 73% nhà đầu tư bất động sản dự đoán các giao dịch sẽ phục hồi trở lại trong năm nay.

Henry Chin, người đứng đầu bộ phận nghiên cứu khu vực châu Á-Thái Bình Dương tại CBRE, cho biết: “Hoạt động đầu tư dự kiến sẽ không phục hồi cho đến giữa năm 2024, mặc dù ông nhìn thấy những điểm sáng ở một số thị trường”.

Báo cáo của CBRE nhấn mạnh các nhà đầu tư đang né tránh rủi ro và kỳ vọng hạn chế về khả năng cắt giảm lãi suất trong nửa đầu năm tới. Những yếu tố này đang gây áp lực và buộc các nhà đầu tư ở hầu hết các thị trường châu Á - Thái Bình Dương phải bán bớt tài sản thay vì mua chúng.

Báo cáo của JLL cũng cho thấy trong quý III năm nay, Hàn Quốc ghi nhận các giao dịch trị giá 4,2 tỷ USD, giảm 35% so với cùng kỳ năm ngoái, trong đó các nhà đầu tư tổ chức nội địa “xem xét các tài sản văn phòng một cách có chọn lọc”.

Tại Singapore, JLL cũng cho biết các giao dịch đầu tư bất động sản thương mại giảm 11% so với cùng kỳ năm trước, xuống mức 2 tỷ USD. Điều này nhấn mạnh rằng sự bất ổn trong nền kinh tế đang gây áp lực lên nhu cầu của người đi thuê và hoạt động cho thuê.

Pamela Ambler, Trưởng bộ phận dữ liệu đầu tư ở khu vực châu Á-Thái Bình Dương tại JLL nhận định: “Chi phí vay nợ cao, đặc biệt lãi suất cao sẽ làm giảm lợi suất điều chỉnh theo rủi ro đối với một số nhà đầu tư, những người cảm thấy khó khăn trong việc bảo lãnh cho các thỏa thuận này. 

2 quốc gia Nhật Bản, Ấn Độ trở thành điểm sáng

Tuy nhiên, những người theo dõi thị trường đã nhận thấy một số điểm sáng trên thị trường ảm đạm. “Ấn Độ vẫn đang có nhu cầu ngày càng tăng, trong khi lãi suất thấp ở Nhật Bản vẫn thu hút vốn quốc tế”, ông Chin của CBRE đánh giá. Bà Ambler của JLL cũng có quan điểm tương tự. 

Bà cho biết nền tảng kinh tế vững chắc của Ấn Độ đang thu hút các nhà đầu tư nước ngoài đến đầu tư vào văn phòng, cơ sở sản xuất và các dự án cơ sở hạ tầng.

Về phần Nhật Bản, Ambler chỉ ra môi trường lãi suất thấp – vốn đi ngược với toàn cầu đã mang lại cơ hội phòng ngừa rủi ro tiền tệ cho các khoản đầu tư bất động sản.

Trong một báo cáo tháng 11, MSCI Real Assets cho biết Nhật Bản là thị trường bất động sản thương mại lớn nhất châu Á-Thái Bình Dương trong 9 tháng đầu năm về cả giá trị giao dịch và số lượng giao dịch, với 1,9 tỷ USD giao dịch công nghiệp trong quý III và 6 tỷ USD khi so với đầu năm. Đây là mức cao nhất kể từ khi MSCI bắt đầu thu thập dữ liệu trong năm 2007.

Trong khi đó, Ấn Độ đã có một quý tăng trưởng mạnh mẽ. MSCI lưu ý rằng khối lượng giao dịch trong quý III năm nay của thị trường Nam Á cao hơn 50% so với mức trung bình 5 năm trong cùng quý trước đại dịch COVID-19.

Tham khảo Nikkei Asia