Ts. Phạm Duy Nghĩa: Quy định sở hữu chung cư 50 năm, 70 năm là can thiệp vào quyền tài sản

Tại Hội nghị góp ý sửa đổi Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh Bất động sản do Hiệp hội Bất động sản Việt Nam diễn ra vào sáng nay 28/09, các chuyên gia và đại diện nhiều doanh nghiệp đưa ra nhiều đóng góp liên quan tới thực tiễn, bất cập của một số quy định pháp luật và đề xuất phương án sửa đổi.

Tại Hội nghị, TS. Phạm Duy Nghĩa nhấn mạnh: “Hiện tại chúng ta đang phải sửa nhiều luật quá. Làm thế nào để cho các quy định pháp luật phải ổn định?"

Ông Nghĩa cho biết, liên quan tới thị trường bất động sản, chúng ta có hàng loạt luật: Luật Đất đai; Luật Đầu tư; Luật Đấu thầu; Luật Đấu giá; Quy hoạch chi tiết Luật Quy hoạch; Luật Xây dựng và các Luật liên quan; Luật Nhà ở (khoảng 230 điều); Luật Kinh doanh Bất động sản (khoảng 100 điều); Pháp luật thuế và các loại phí; Luật Thanh tra, Kiểm toán, trách nhiệm hành chính – chính trị…

Trong khuôn khổ hội nghị này, chúng ta thảo luận về khoảng 330 điều luật. Còn tổng thể, liên quan đến kinh doanh bất động sản, sẽ thảo luận khoảng 1000 điều luật cùng lúc. Làm thế nào để trong quá trình sửa luật thống nhất, tránh luật này chéo luật kia, chúng ta phải làm sao để các điều luật không mâu thuẫn lẫn nhau, làm thế nào để sửa các luật mà vẫn thống nhất, không chồng chéo và mâu thuẫn". 

Cũng theo ông Nghĩa, Luật Nhà ở hiện nay được công chúng quan tâm vì liên quan đến quyền về tài sản. Đây cũng là vấn đề được quy định trong nhiều bộ luật khác nhau như dân sự, nhà ở,… Thế nên việc sửa đổi chăm chú 1 điều luật sẽ tạo ra sự không nhất quán.

Vị chuyên gia này cho biết, điều ông mong muốn nhất chính là sự thống nhất trong hệ thống pháp luật. Bởi nếu không thì chính bản thân người dân không an tâm.

Đơn cử như vấn đề quy định thời hạn chung cư 50 năm, 70 năm. Quy định này sẽ can thiệp vào quyền tài sản. Vấn đề chung cư là tính an toàn, là việc đưa vào lưu thông tài sản đó như thế nào. Về quyền tài sản, không ai có thể cấm người dân mua. Nhưng tài sản đó có đảm bảo an toàn hay không lại thuộc về quyền quản lý.

Nêu vấn đề này, ông Nghĩa cho rằng nên phân định rõ vấn đề quản lý hành chính và quyền tài sản của người dân, quyền thoả thuận kinh doanh giữa doanh nghiệp và người mua nhà.

Ông Nghĩa cho biết thêm, tại Trung Quốc, các quy định về quyền tài sản được dồn vào một luật. Điều này giúp cho các thế hệ khi sở hữu tài sản họ cảm thấy an tâm. Còn vấn đề quản lý thuộc về hành chính. Người mua nhà đều muốn tin tưởng vào hệ thống luật sẽ không thay đổi trong vài năm nữa.

Vị chuyên gia này nói thêm, sửa luật đừng làm cho cành cây sum xuê hơn thì cái cây sẽ dễ bị mất gốc. Nên sửa làm sao để tỉa gọn nhẹ các cành. Sửa luật đừng quên cái gốc và làm thế nào để người dân cảm thấy an tâm.

Theo TS. Cấn Văn Lực, về vấn đề thời hạn sở hữu chung cư, cần phân biệt rõ: niên hạn sử dụng chung cư và quyền sở hữu tài sản. Ông Lực cho rằng, ngay cả Singapore cũng có quy định về thời hạn sở hữu chung cư. Quyền sở hữu tài sản không dùng đến nhưng niên hạn sử dụng chung cư là nên có.

Nhưng vấn đề đặt ra, vậy làm thế nào để xác định được thời hạn của chung cư, là 50 năm hay 70 năm. Ai sẽ quyết định cái niên hạn này? Vì điều này rất quan trọng và liên quan đến giá bán. Vì giá chung cư 50 năm khác giá chung cư 70 năm.

Tác động của niên hạn chung cư đến thị trường bất động sản là có. Những chung cư cũ sẽ không chịu chi phối bởi luật này bởi nó vô thời hạn. Người dân sẽ đổ xô đi mua chung cư vô thời hạn và giá chung cư đã qua sử dụng sẽ bị đẩy lên.

Còn liên quan đến chung cư mini, ông Lực cho rằng, cần phải bắt buộc đưa vào diện quản lý vận hành như toà chung cư hiện nay mà không khuyến khích.