Triển vọng nào cho nguồn cung nhà giá bình dân trong năm mới

Trong Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia 2021-2030, tầm nhìn đến 2045, chính phủ hướng tới tăng các dự án nhà ở cho người có thu nhập thấp và trung bình. Tuy nhiên, trên thực tế, phân khúc nhà bình dân (giá dưới 25 triệu đồng mỗi m2) và vừa túi tiền (tầm dưới 40 triệu đồng mỗi m2) dần biến mất khỏi thị trường.

Báo cáo từ Bộ Xây dựng cho biết quý IV/2023, Hà Nội và TP HCM không còn dự án nhà bình dân nào đủ điều kiện giao dịch.

Còn theo Sở Xây dựng TP HCM, cả năm 2023, thành phố có 19 dự án nhà ở thương mại mở bán nhưng không có sản phẩm thuộc phân khúc bình dân.

Hiệp hội bất động sản thành phố Hồ Chí Minh (HoREA) cũng cho biết phân khúc này đã hoàn toàn biến mất khỏi thị trường 3 năm nay. Không riêng nhà bình dân, những dự án có giá vừa túi tiền cũng đang mất dần khỏi thị trường.

Ông Võ Hồng Thắng, Giám đốc Mảng dịch vụ Tư vấn & Phát triển dự án DKRA Group , nhận định, trên thị trường hiện nay quá khó để phát triển một dự án có giá dưới 35 triệu đồng mỗi m2, nhất là ở TP HCM nếu không có cơ chế hỗ trợ.

Tuy nhiên, theo giới chuyên gia, câu chuyện làm nhà giá bình dân, vừa túi tiền được kỳ vọng sẽ khác đi từ năm 2024 khi các chính sách mới được thông qua hứa hẹn nhiều cơ chế mới cho phân khúc nhà ở “hiếm có, khó tìm” nay.

Vừa qua. bộ ba Luật Đất đai, Nhà ở và Kinh doanh bất động sản đã được thông qua, theo các chuyên gia sẽ giúp tháo gỡ các điểm nghẽn về pháp lý, rút gọn thủ tục đất đai, tạo cơ hội tiếp cận đất một cách công bằng, minh bạch, góp phần gia tăng quỹ đất cho phát triển nhà giá bình dân, đưa phân khúc này về lại thị trường.

Thông tin với báo chí tại một diễn đàn mới đây, ông Hoàng Hải, Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và thị trường Bất động sản (Bộ Xây dựng), khẳng định những thay đổi liên quan Luật Nhà ở, Kinh doanh Bất động sản 2023 sẽ là một trong những khung pháp lý quan trọng với nhiều quy định tác động tốt đến thị trường, chủ đầu tư và khách hàng, hỗ trợ tốt cho Chiến lược phát triển nhà ở xã hội, nhà giá rẻ tại Việt Nam.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP HCM, cho rằng khi hành lang pháp lý đã rõ ràng, điểm nghẽn được khơi thông và lãi suất cho vay điều chỉnh nhiều hơn, sẽ có thêm những thông tin tích cực về triển khai các dự án nhà giá rẻ, nhà ở xã hội mới. Một kỳ vọng nữa là khi các chính sách hỗ trợ cho phân khúc nhà ở vừa túi tiền thẩm thấu sâu hơn, nguồn cung khả năng sẽ dồi dào hơn.

"Khi nguồn cung tăng, cán cân cung - cầu được cân bằng tự nhiên, người có tài sản sẽ phải giảm lợi nhuận kỳ vọng, đồng thời tập trung vào các sản phẩm sát nhu cầu thực. Theo đó, doanh nghiệp cũng hướng đến loại hình này nhiều hơn", ông Châu nhận định.

Vẫn còn nhiều câu hỏi đặt ra

Theo ông Võ Hồng Thắng nhận định từ năm 2024, thị trường sẽ bước sang chu kỳ mới, lấy bất động sản phục vụ nhu cầu ở thực là trọng tâm. Trong ngắn hạn, phân khúc nhà ở bình dân, vừa túi tiền có lợi thế hơn những phân khúc khác khi nhiều chủ đầu tư lựa chọn phát triển loại hình này nhằm cải thiện thanh khoản. Về dài hạn, cơ cấu phát triển sản phẩm sẽ liên quan đến nguồn lực sẵn có và định hướng của nhà phát triển bất động sản.

Tuy nhiên, cũng theo ông Thắng, để hướng thị trường về nhà giá bình dân vẫn cần nhiều hơn các chính sách hỗ trợ, khuyến khích thiết thực từ phía chính phủ nhằm giải quyết câu chuyện lợi nhuận cho phân khúc này.

Ông Nguyễn Chí Thanh, Phó Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho rằng về lâu dài, để kéo doanh nghiệp hướng về phát triển nhà ở thương mại giá vừa túi tiền, việc đầu tiên là cần định danh cho loại hình này. Bên cạnh khơi thông pháp lý, cũng cần có cơ chế, chính sách ưu đãi riêng khuyến khích chủ đầu tư tham gia như: ưu tiên các dự án nhà ở giá thấp tại những vị trí có giao thông kết nối thuận lợi, không quá xa trung tâm đô thị. Có chính sách hỗ trợ về tiền thuế, thực thi có hiệu quả quy định về đánh thuế với căn nhà thứ 2, thứ 3 của mỗi cá nhân để giảm áp lực đầu cơ...

Dưới góc độ chủ đầu tư phát triển dự án bất động sản, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hiệp hội nhà thầu Xây dựng Việt Nam (VACC) cho rằng nếu giá đất tiếp tục lên cao trong khi những vướng mắc về cơ chế, chính sách khiến một dự án phải làm thủ tục mất 2-3 năm nếu để tự nguyện sẽ không có doanh nghiệp nào lựa chọn làm nhà giá rẻ, phù hợp với túi tiền của đại bộ phận người dân (dưới 25 triệu đồng/m2).

Thực tế cho thấy, tại các đô thị lớn như Hà Nội, TP. HCM hiện nay, nhà chung cư có tầm giá 25-30 triệu đồng /m2 hiện nay phải ra khỏi nội đô thành phố và tiến về các vùng ngoại ô hoặc lan sang hẳn các tỉnh khác. Tại các vùng này, giá đất không bị tính là đất đô thị cũng như ở đây số lượng dự án cũng sẽ nhiều hơn nếu so với nội đô qua đó tạo ra sự cạnh tranh giữa các dự án.

Theo đó, cách đây vài năm, mức giá 25-30 triệu đồng/m2 cho nhà chung cư là mức những dự án mức trung bình khá còn hiện tại thì thậm chí giá nhà ở xã hội cũng đã lên đến khoảng 20 triệu đồng/m2.

Có thể nói, chính những điều kiện thực tế của thị trường như đất vừa ít giá lại cao, thậm chí không có đã dẫn đến việc nhà chung cư mức giá 25-30 triệu đồng/m2 đang bị đẩy ra ngoài nội đô thành phố, cách ít nhất cũng 25-30km.

Theo ông Nguyễn Quốc Hiệp, nếu Bộ Xây dựng có thể làm việc với các cơ quan quản lý, các tỉnh thành phố nhằm tạo những quỹ đất dành riêng với giá đất hợp lý để xây dựng các dự án nhà ở có mức giá bình dân (khoảng 20-30 triệu đồng/m2 – PV) thì mới khả thi được. Nếu chỉ là vận động, ưu đãi chung chung còn lại để tự thị trường tự vận động thì sẽ rất khó.

“Một khi Bộ Xây dựng làm được việc như trên và các doanh nghiệp sẽ không phải tự đi mua đất, không phải tự lo thủ tục phức tạp thì chỉ cần lãi 7-8% các doanh nghiệp cũng sẽ thi nhau làm bởi lãi ít cũng còn hơn là không có việc làm”, ông Hiệp cho biết.

Bên cạnh đó, để giải quyết hiện tượng "lệch pha" nguồn cung cao cấp - bình dân, các chuyên gia cho rằng đánh thuế bất động sản là giải pháp hữu hiệu.

Gần đây, TP HCM đã đề xuất cho phép thí điểm thu thuế với bất động sản mà chủ sở hữu không trực tiếp sử dụng, hay một phương án khác là tăng lệ phí trước bạ, thuế sử dụng đất và thuế thu nhập cá nhân của nhóm chủ thể nhiều nhà, đất.