Thực hư chuyện môi giới bất động sản đẩy giá, gây "nhiễu loạn" thị trường

Thời gian gần đây, dư luận đang xôn xao thông tin liên quan đến việc cá nhân, doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực môi giới BĐS có hành vi cấu kết, đẩy giá, gây nhiễu loạn thị trường. Để làm rõ vấn đề này, chiều ngày 31/10 tại Hà Nội, Hội Môi giới BĐS Việt Nam đã tổ chức họp báo với chủ đề “Thực hư chuyện môi giới BĐS đẩy giá, gây nhiễu loạn thị trường”.

Chủ trì buổi họp báo, TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) khẳng định, môi giới bất động sản (BĐS) không phải là nguyên nhân chính khiến BĐS bị đẩy giá trong thời gian qua.

Luật Kinh doanh BĐS 2023, Luật Nhà ở 2023 và Luật Đất đai 2024 đã chính thức có hiệu lực kể từ ngày 1/8/2024, sớm hơn 05 tháng so với quy định. Trong đó, có các quy định tương đối chặt chẽ đối với hoạt động môi giới BĐS. Theo đó, cá nhân hành nghề môi giới bất động sản phải đáp ứng các điều kiện: Có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản; và phải hành nghề trong một doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản hoặc một doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản. Điều này đồng nghĩa với việc, muốn hành nghề môi giới BĐS, các cá nhân phải trang bị đầy đủ kiến thức, kỹ năng. Được kiểm chứng bởi “chứng chỉ hành nghề” thông qua các kỳ thi sát hạch. 

Như vậy, giống như các ngành nghề khác như bác sỹ, giáo viên, luật sư…môi giới BĐS cũng đòi hỏi trình độ và năng lực đủ để có thể hành nghề một cách nghiêm túc, chuyên nghiệp. Ngoài ra, để đảm bảo việc kiểm soát hoạt động của các các nhân làm nghề, luật mới cũng quy định, không cho phép việc các cá nhân hành nghề tự do, mà phải gắn với một doanh nghiệp nhất định. Quy định này giúp việc theo dõi, quan lý, kiểm tra và giám sát hoạt động của các cá nhân môi giới BĐS được chặt chẽ và sát sao hơn.

Với doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS, luật cũng quy định rất chặt chẽ, yêu cầu phải: Có quy chế hoạt động; Có cơ sở vật chất kỹ thuật đáp ứng yêu cầu; Có ít nhất 01 cá nhân có chứng chỉ hành nghề; Trước khi hoạt động kinh doanh môi giới bất động sản, phải gửi thông tin về doanh nghiệp đến cơ quan quản lý về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh nơi thành lập doanh nghiệp để đăng tải thông tin trên hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản. 

Không chỉ vậy, luật cũng quy định rất rõ về các biện pháp xử phạt đối với các nhân, doanh nghiệp hoạt động môi giới không đạt chuẩn, cung cấp thông tin sai lệnh, thiếu chính xác, gây ảnh hưởng tới khách hàng/nhà đầu tư…

Theo ông Đính: "Quyết định giá bán BĐS là quyền của chủ đầu tư, nhà phát triển BĐS. Môi giới BĐS không được phép tham gia. Họ được tiếp cận bảng giá của chủ đầu tư gần như cùng lúc với khách hàng/nhà đầu tư".

Giá bán BĐS càng cao, môi giới BĐS càng gặp khó khăn. Hơn ai hết, môi giới BĐS chính là người mong muốn giá bán BĐS được xác định ở mức phù hợp nhất. Có như vậy, việc môi giới bán hàng mới thuận lợi, người làm nghề môi giới mới có cơ hội nhận hoa hồng. Bởi lẽ, môi giới “sống dựa vào hoa hồng”. Họ thà chấp nhận hoa hồng thấp, nhưng đều đặn để duy trì cuộc sống và tích tiểu thành đại, còn hơn cả năm theo đuổi một “deal to” mà luôn trong tình trạng “hên xui”.

Ngoài ra, thời gian gần đây, liên tục nhắc đến câu chuyện "nóng đất đấu giá", VARS cho rằng, không loại trừ những trường hợp đầu cơ, trục lợi, lợi dụng sự mất cân bằng của cung- cầu để ôm hàng, thổi giá nhằm “lướt sóng”, kiếm chênh lệch. Vậy nhưng cần xác định rất rõ, đây là hành vi của những “tay đầu cơ”, có tài chính. Hành vi của họ là quan sát, lắng nghe, theo dõi từng biến động của thị trường. Và ngay khi nhận thấy cơ hội, họ “liều lĩnh chốt deal”, để rồi găm hàng, tìm “mồi ngon” và sang tên, hưởng chênh lệch. 

Những đối tượng này hoàn toàn khác với môi giới BĐS, bởi môi giới BĐS làm nghề và hưởng thù lao từ hoạt động tư vấn, giới thiệu và chốt khách. Họ không đủ tài chính để ôm hàng, chờ tăng giá. Nếu có, thì số lượng cũng chỉ đếm trên đầu ngón tay, không đủ để điểm mặt, đặt tên, chứ chưa nói đến nguy cơ “tạo sóng” hay “lũng đoạn thị trường”.

Ông Đính nhấn mạnh, môi giới BĐS có vai trò vô cùng quan trọng đối với sự phát triển của thị trường BĐS nói riêng và nền kinh tế quốc dân nói chung. Để đảm bảo hoạt động này phát triển theo hướng chuyên nghiệp, chất lượng, công khai và minh bạch, hành lang pháp lý mới đã bổ sung rất nhiều quy định chi tiết, cụ thể đối với điều kiện hành nghề của các cá nhân, tổ chức cũng như các quy định liên quan khác. 

Tuy nhiên, cần xác định rõ môi giới BĐS chỉ đóng vai trò trung gian kết nối. Họ không phải bên bán cũng không phải bên mua. Nên không có quyền quyết định giá, cũng không có đủ khả năng tài chính để quyết định xuống tiền “ôm hàng” gây lũng đoạn thị trường.