Thu ngân sách từ nhà, đất tăng mạnh nên mừng hay lo?

Tại báo cáo gửi Chính phủ mới đây, Bộ Tài chính cho biết lũy kế 5 tháng đầu năm thu ngân sách đạt 898.400 tỷ đồng.

Hai trong số 3 khoản thu cân đối ngân sách ghi nhận tăng trưởng là thu từ nội địa và xuất khẩu, lần lượt là 17% và gần 8%. Trong khi đó, thu từ dầu thô giảm 5,5%, còn khoảng 24.700 tỷ.

Đóng góp cho mức tăng thu nội địa là khoản thu từ nhà đất, với 90.600 tỷ đồng. Mức này cao hơn 78% so với cùng kỳ năm ngoái.

Thu từ nhà đất tăng mạnh, theo Bộ Tài chính nhờ phát sinh số tiền nộp đầu năm nay từ các cuộc đấu giá, giao đất của các địa phương vào cuối 2023. Trong đó, dự án Vinhomes Vũ Yên (Hải Phòng) góp khoảng 5.600 tỷ, Ecopark (Nghệ An) 1.000 tỷ, Phố Mới (Hưng Yên) 700 tỷ, khu dân cư Mai Bá Hương (Long An) khoảng 970 tỷ đồng.

Đồng thời, một số địa phương cũng phát sinh thu tiền thuê đất một lần với một số dự án như Vinhomes Vũ Yên 1.000 tỷ, dự án Mặt trời Kiên Giang 644 tỷ, cáp treo Hòn Thơm 570 tỷ, EcoLand (Hưng Yên) 580 tỷ.

Ngoài ra, tiền thu từ nhà, đất tăng mạnh so với cùng kỳ bởi 5 tháng đầu năm 2023 thực hiện chính sách gia hạn thuế và tiền thuê đất theo Nghị định 12, làm giảm số tiền thu khoảng 38.000 tỷ đồng.

Thị trường bất động sản chưa phục hồi hoàn toàn, song có những tín hiệu khởi sắc. Nhiều chủ đầu tư rục rịch quay trở lại thị trường qua động thái khởi công và mở bán dự án mới. Tuy vậy, giới chuyên gia dự báo năm 2025 thị trường địa ốc mới ấm trở lại.

Cũng theo báo cáo của Bộ Tài chính, tháng 5, ngân sách chi khoảng 140.000 tỷ đồng. Sau 5 tháng, ngân sách nhà nước đã chi khoảng 656.700 tỷ đồng, bằng khoảng 31% dự toán, tăng 0,5% so với cùng kỳ.

Nên mừng hay lo?

Theo Bộ Tài chính, năm 2013 tổng thu tiền sử dụng đất và tiền thuê đất vào ngân sách nhà nước, trong đó có thu từ hoạt động đấu giá đất, của 63 tỉnh thành trên cả nước đạt gần 63,7 ngàn tỷ đồng, chiếm khoảng 7,8% tổng thu ngân sách cả nước.

Đến năm 2018, tổng nguồn thu từ đất đai trên cả nước đã lên tới gần 218,7 ngàn tỷ đồng, chiếm 16,58% tổng thu ngân sách nhà nước.

Như vậy sau 5 năm, nguồn thu từ đất đai trên cả nước đã tăng khoảng 3 - 4 lần và tỉ lệ thu từ đất đai trong tổng thu ngân sách nhà nước cũng tăng hơn 2 lần.

Trong thời gian qua, dù chịu ảnh hưởng bởi dịch bệnh và nhiều yếu tố bất lợi nhưng số thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, đấu giá đất vào ngân sách vẫn tăng qua các năm.

Cụ thể, số thu ngân sách từ đất đai năm 2019 đạt khoảng 232,7 ngàn tỷ đồng, năm 2020 đạt 254,8 ngàn tỷ đồng, năm 2021 đạt hơn 172 ngàn tỷ đồng.

Tỉ lệ nguồn thu đất đai trong tổng thu ngân sách nhà nước 3 năm trên lần lượt là 16,49%, 16,85%, và giảm xuống 15% vào năm 2021 do thị trường bất động sản "đóng băng" trong thời gian dài.

Năm 2022, theo Bộ Tài chính, các khoản thu về nhà, đất vượt 54,5% do thị trường bất động sản duy trì đà phát triển từ cuối năm 2021, các địa phương đã đẩy mạnh triển khai công tác giải phóng mặt bằng, đấu giá đất, đôn đốc thu tiền sử dụng đất và xử lý thu hồi nợ đọng của các dự án đã thực hiện giao đất, góp phần tăng thu tiền sử dụng đất năm 2022 so dự toán.

Năm 2023, theo Bộ Tài chính, lũy kế thu NSNN ước tính đến hết ngày 31/12/2023 ước đạt 1.752,5 nghìn tỷ đồng, vượt 8,1% (131,75 nghìn tỷ đồng) so dự toán (NSTW vượt 5,9%; NSĐP vượt 10,6%), nhưng chỉ đạt 96,5% so với thực hiện năm 2022. Trong đó, thu từ nhà, đất vượt dự toán 13,1% (vượt dự toán 23,3 nghìn tỷ đồng).

Bàn về tỉ lệ thu ngân sách từ đất đai tăng nhanh trong những năm qua, GS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và môi trường, cho rằng tỉ lệ thu ngân sách từ đất đai những năm gần đây đang tăng lên nhanh chóng nhưng nếu so với nhiều nước thì tỉ lệ thu ngân sách từ đất đai của Việt Nam vẫn rất thấp.

Như tại Anh, theo ông Võ, tỉ lệ thu từ đất đai chiếm tới 90% thu ngân sách hằng năm của các địa phương. Nhưng các nước thu ngân sách từ đất đai chủ yếu từ thuế tài sản với nhà đất. Còn thu từ đất tại các địa phương ở Việt Nam thời gian qua chủ yếu là thu từ việc giao đất ở thông qua đấu giá quyền sử dụng đất.

Còn theo TS Vũ Đình Ánh, chuyên gia kinh tế, nguồn thu từ đất hiện nay cơ bản để lại cho ngân sách địa phương. Ngân sách địa phương về nguyên tắc chỉ được chi cho đầu tư phát triển chứ không thể dùng tăng chi thường xuyên.

Tuy nhiên, TS Ánh cũng cho rằng, thu từ đất còn nhiều khoản thu khác liên quan đến đất như thu thuế thu nhập cá nhân, thuế thu nhập doanh nghiệp từ chuyển quyền sử dụng đất, thu thuế trước bạ với nhà đất... Phần thu từ thuế sẽ hòa vào ngân sách chung theo Luật ngân sách nhà nước nên rất khó quy định cụ thể nguồn thu từ đất tại các địa phương sử dụng để làm gì.

Trong khi đó, theo PGS.TS Vũ Sỹ Cường, phó trưởng bộ môn phân tích chính sách tài chính (Học viện Tài chính), luật đã quy định tiền bán đất phải sử dụng để đầu tư cơ sở hạ tầng. Tuy nhiên, thu từ bán đất không bền vững.

"Rủi ro thứ hai từ việc địa phương chỉ chăm chăm vào nguồn bán đất thì sẽ không quan tâm tới phát triển các nguồn thu ngân sách khác. Thu từ bán đất là dễ nhất, cứ bán là có tiền", ông Cường nói.

Nếu các địa phương không có nguồn thu nào mạnh, tập trung vào nguồn thu từ đất thì mọi nguồn lực xã hội cũng sẽ tập trung vào quy hoạch, xây dựng hạ tầng để phục vụ cho bán đất. Các lĩnh vực sản xuất khác không phát triển được. Tập trung nguồn lực xã hội vào lĩnh vực dễ dãi nhất về dài hạn rất nguy hiểm, vì hết đất thì sẽ không biết thu từ đâu.

Theo ông Cường, trong dài hạn phải cải cách lại hệ thống thuế nhà đất, Bộ Tài chính từng đề xuất thu thuế tài sản với nhà đất, đây là nguồn thu bền vững. Bài học này Trung Quốc đã trải qua. Việc chỉ chăm chăm vào thu từ bán đất là tạo ra những khu đô thị bỏ hoang khi thị trường bất động sản phát triển quá mức.

TS Vũ Đình Ánh cũng ủng hộ phải cải cách hệ thống thuế đất đai, thu thuế tài sản với nhà đất. Đây là loại thuế trực thu, chứ không nhập nhèm như cơ chế hiện nay.

Ví dụ thu từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất lại chuyển sang thành thu thuế thu nhập cá nhân, thuế thu nhập doanh nghiệp, và mức thu dựa trên tiền bán đất chứ không thu dựa trên thu nhập hay chênh lệch giá nên sai về nguyên lý thuế. Nhiều người có thể sở hữu hàng chục nhà đất, giá trị cả trăm tỉ đồng nhưng không thu được đồng thuế nào vì họ không thực hiện giao dịch, chuyển nhượng.

GS Đặng Hùng Võ cảnh báo nếu chăm chăm vào việc thu hồi đất đai, thu từ chuyển đất nông nghiệp thành đất ở thông qua đấu giá... thì hệ quả là giá nhà cao chót vót, người nghèo, thu nhập thấp, trung bình thấp rất khó tiếp cận nhà ở.