Thị trường đang kỳ vọng gì ở Luật Đất đai sửa đổi?

Kỳ vọng

Các chuyên gia và doanh nghiệp kỳ vọng, tới đây khi Quốc hội xem xét thông qua một loạt các Luật quan trọng có tác động trực tiếp đến thị trường bất động sản gồm Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), trong đó quan trọng và được ngóng chờ nhất là Luật Đất đai (sửa đổi) sẽ tạo nền tảng, thúc đẩy thị trường hồi phục và phát triển bền vững.

Ông Sử Ngọc Khương - Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam - cho rằng Luật Đất đai 2023 (sửa đổi) nếu được áp dụng đúng tiến độ sẽ có hiệu lực trong nửa cuối năm sau, từ đó giải quyết các nút thắt trong phê duyệt dự án tại các khu dân cư mới, giúp nguồn cung nhà ở phục hồi giai đoạn 2024 - 2025.

"Dự kiến trong 12 tháng tới, bất động sản bắt đầu đón nhận những thay đổi tích cực vì các chính sách mới sau một thời gian sẽ bắt đầu phát huy hiệu quả đến thị trường", ông Khương nhấn mạnh.

Trong báo cáo mới phát hành, Công ty Chứng khoán Mirae Asset Việt Nam cũng kỳ vọng khi Quốc hội xem xét sửa đổi luật đất đai, luật nhà ở, luật kinh doanh bất động sản cuối 2023, sớm được thông qua và có hiệu lực, sẽ tạo nền tảng và thúc đẩy thị trường hồi phục trở lại.

Mirae Asset cho biết, theo các chu kỳ tăng giảm của thị trường bất động sản trong quá khứ, thì khoảng cách giữa các thời điểm đầu chu kỳ thường từ 6-7 năm. Tuy nhiên, do ảnh hưởng dịch COVID-19 và các chính sách kiểm soát trái phiếu doanh nghiệp cũng như tăng lãi suất, khoảng cách giữa các chu kỳ có thể kéo dài hơn so với các diễn biến trong quá khứ.

Bên cạnh đó, các đợt sóng bất động sản trước đây đều đi kèm thay đổi về chính sách, do đó Mirae Asset kỳ vọng khi Quốc hội xem xét sửa đổi luật đất đai, luật nhà ở, luật kinh doanh bất động sản cuối 2023, sớm được thông qua và có hiệu lực, sẽ tạo nền tảng và thúc đẩy thị trường hồi phục.

Còn theo ông Đoàn Văn Bình - Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam đồng thời cũng là Chủ tịch HĐQT CEO Group, một doanh nghiệp bất động sản khá có tiếng trên thị trường thì để hồi phục và phát triển thị trường bất động sản, Việt Nam cần khai thác tối ưu các sân chơi quốc tế; Chính phủ cần nới lỏng chính sách, cho phép người nước ngoài là đối tượng sử dụng đất, tạo điều kiện cho người nước ngoài mua và sở hữu nhà ở, bất động sản du lịch theo quy định của pháp luật Việt Nam. Điều này sẽ góp phần tạo thêm thanh khoản cho thị trường bất động sản trong bối cảnh trầm lắng.

Băn khoăn đặt ra

Kỳ vọng vào những chuyển biến tích cực của thị trường bất động sản khi Luật Đất đai (sửa đổi) cũng như một số luật khác được thông qua tuy nhiên giới chuyên gia cũng đánh giá chất lượng của Luật cũng như việc thực thi Luật một cách có hiệu quả, đúng, đủ, kịp thời còn quan trọng hơn nhiều.

Chia sẻ với MarketTimes, một chuyên gia cho rằng dù có Luật mới nhưng nếu con người thực hiễn vẫn cũ, cung cách phục vụ hành chính vẫn không thay đổi cũng như những vướng mắc liên quan đến các Luật khác vẫn còn thì hiệu quả của Luật Đất đai (sửa đổi) sẽ khó đạt được như kỳ vọng.

Cụ thể, vị chuyên gia phân tích Nghị quyết số 18-NQ/TW, ngày 16/6/2022 về "Tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao" đã chỉ rõ những hạn chế của Luật Đất đai hiện hành như: Luật này và một số văn bản pháp luật có liên quan còn chồng chéo, chưa thống nhất, đồng bộ. Trong một số trường hợp, chính sách, pháp luật về đất đai chưa theo kịp sự thay đổi nhanh chóng của thực tiễn,… hay việc chất lượng quy hoạch chưa cao, quy hoạch chạy theo, điều chỉnh quy hoạch bừa bãi.

Do đó, để Luật Đất đai (sửa đổi) khi được thông qua có thể “đi vào cuộc sống” có hiệu quả, đúng, đủ, kịp thời thì ngoài sự hoàn thiện và bao phủ của bản thân bộ luật còn cần sự quyết tâm thực hiện của bộ máy công quyền cũng như sự đồng bộ của các luật khác.

Dẫn ví dụ về vướng mắc lớn nhất trong công tác quản lý đất đai có thể kể đến là việc thu hồi đất thời gian qua khi thống kê của Bộ Tài nguyên và Môi trường cho thấy đa phần khiếu nại, khiếu kiện của người dân liên quan đến đất đai là liên quan đến việc không đồng thuận khi thu hồi đất vị chuyên gia cho rằng điểm mấu chốt mà Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) vẫn còn nhiều ý kiến là giá đất.

“Nghị quyết số 18-NQ/TW đã chỉ rõ hạn chế trong thực tiễn quản lý và thi hành chính sách liên quan đến đất đai thời gian qua là việc giá đất được xác định thường thấp hơn nhiều so với giá đất trên thị trường cũng như việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, thu hồi đất ở một số địa phương thực hiện còn chậm, chưa đúng Nghị quyết và các quy định của pháp luật, làm ảnh hưởng đến quyền lợi, đời sống và sinh kế của người có đất bị thu hồi,… tuy nhiên đến nay, vấn đề xác định giá đất để đền bù khi nhà nước thu hồi đất của người có quyền sử dụng đất phải phù hợp với giá thị trường lại chưa được đề cập rõ ràng trong Dự thảo. Bên cạnh đó, vẫn còn một số ý kiến băn khoăn về nguyên tắc đảm bảo sự có lợi của nhà nước khi xác định giá đất,…” vị chuyên gia chia sẻ và cho rằng nếu những tồn tại trên vẫn tồn tại thì có thể sẽ ảnh hưởng đến hiệu quả chính sách của Luật Đất đai mới khi được ban hành.