GS Đặng Hùng Võ: Dự thảo Luật Đất đai đề xuất phải có đất ở để làm dự án, “hòn đá” ngáng đường phát triển thị trường bất động sản

Sau hơn 1 năm lấy ý kiến các tầng lớp nhân dân, dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) vẫn được các cơ quan liên quan tổ chức các phiên họp nhằm tiếp tục lắng nghe góp ý, hoàn thiện dự thảo Luật, để trình Quốc hội tại kỳ họp thứ 6, Quốc hội khoá XV sẽ diễn ra trong tháng 10.

Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) lần này được kỳ vọng sẽ tháo gỡ những “nút thắt” pháp lý cố hữu đã và đang gây ra nhiều khó khăn cho thị trường bất động sản thời gian qua. Tuy nhiên, theo phản ánh của giới chuyên gia và cộng đồng doanh nghiệp, một số đề xuất sửa đổi Luật Đất đai đang tạo ra nhiều lo ngại, đặc biệt là những quy định về đất thực hiện xây dựng dự án nhà ở thương mại.

Cụ thể, điểm b khoản 1 và khoản 6 Điều 128 dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) quy định: Đối với trường hợp sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại thì được thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất ở hoặc đất ở và đất phi nông nghiệp không phải đất ở đã nộp tiền sử dụng đất hoặc đã nộp tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.

Người sử dụng đất đang có quyền sử dụng đất phù hợp với quy hoạch sử dụng đất thì được chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại phải đang có quyền sử dụng đất ở hoặc đất ở và đất phi nông nghiệp không phải đất ở đã nộp tiền sử dụng đất hoặc đã nộp tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.

Trao đổi với chúng tôi, GS.TSKH. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ TN&M cho rằng quy định này đang ngáng chân sự phất triển của thị trường bất động sản bởi việc quy định chỉ được công nhận nếu có đất phi nông nghiệp không phải đất ở đã nộp tiền sử dụng đất hoặc đã nộp tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê là không sát với thực tế. Bởi vì đa số dự án hiện tại đang được thực hiện theo hình thức doanh nghiệp nộp tiền thuê đất hàng năm.

Thưa ông, ông đánh giá thế nào về quy định tại điểm b khoản 1 và khoản 6 Điều 128 dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) lần này?

Quy định như vậy tức là chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại không được tự thỏa thuận nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp, làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở theo quy hoạch đã được phê duyệt để thực hiện dự án. Quy định này sẽ làm vô hiệu hóa quy hoạch sử dụng đất, làm mất tính chất thị trường của thị trường quyền sử dụng đất, cản trở thị trường quyền sử dụng đất, gây khó khăn cho các dự án đầu tư trên đất, gây méo mó thị trường và kéo theo nhiều hệ lụy xấu về tài chính đất đai và đầu tư bất động sản, không thực hiện chủ trương "đẩy mạnh thương mại hóa quyền sử dụng đất" đã được xác định tại Nghị quyết 18-NQ/TW của Ban Chấp hành TW Đảng ngày 16/6/2022.

Mặt khác, cách quy định như vậy thể hiện sự nhầm lẫn rất "nghiêm trọng" trong việc sử dụng các công cụ pháp luật, hành chính, tài chính và quy hoạch trong quản lý đất đai, cụ thể là dùng công cụ pháp luật, hành chính thay thế cho công cụ quy hoạch và công cụ tài chính. Sự thay thế như vậy chỉ làm cho thị trường quyền sử dụng đất đang bị "hành chính hóa", mất tính "hồn nhiên" vốn có của thị trường. Quy định này không khác gì quy định tại Luật Đất đai 2023, đã gây nên những vướng mắc khó tháo gỡ cho thị trường bất động sản nhà ở như hiện nay.

Tôi cho rằng, quy hoạch sử dụng đất để làm gì trong khi quy hoạch đã được phê duyệt là cơ sở duy nhất để cho phép chuyển dịch đất đai bằng cơ chế Nhà nước thu hồi đất để giao, cho thuê đất hoặc nhà đầu tư tự thỏa thuận với những người đang sử dụng đất rồi chuyển mục đích sử dụng đất gắn với thực hiện các nghĩa vụ tài chính theo quy định. Khi công cụ quy hoạch còn yếu kém ở cộng đoạn nào thì hoàn thiện, nâng cấp công đoạn đó. Khi công cụ tài chính yếu kém ở công đoạn nào thì hoàn thiện, nâng cấp công đoạn đó. Không thể thay thế sự yếu kém nào đó về quy hoạch sử dụng đất và tài chính đất đai bằng các động tác quản lý hành chính đất đai.

Sự thay thế như vậy chỉ làm cho thị trường quyền sử dụng đất, thị trường bất động sản trở nên "rối loạn" như ta đã thấy trên thực tế trong giai đoạn từ 2018 đến nay, các dự án đầu tư trên đất bị "tê liệt" do vướng mắc pháp luật mà không phê duyệt được, hoặc phê duyệt được mà không triển khai được. Lúc này không còn chỉ là "quy hoạch treo", "giải tỏa treo", hay "dự án treo", mà là "thị trường treo".

Nếu quy định này được thông qua sẽ ảnh hưởng thế nào đến thị trường bất động sản, thưa ông?

Trước đây luật cho phép doanh nghiệp có đất ở hoặc đất ở và đất khác (gồm đất nông nghiệp, phi nông nghiệp...) được làm chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại. Nhưng với quy định tại điểm b khoản 1 và khoản 6 Điều 128 dự thảo Luật Đất đai, đất nông nghiệp đã bị loại bỏ hẳn. Trong khi đó, phần lớn các dự án hiện nay được triển khai chủ yếu trên quỹ đất ban đầu là đất nông nghiệp hoặc đất phi nông nghiệp.

Hiện nay, theo thống kê có đến hơn 300 dự án đang bị ách tắc do quy định dự án phát triển nhà ở phải có đất ở, quy định này nếu được áp dụng không khác gì một “hòn đá lớn” ngáng đường phát triển của thị trường bất động sản khi đặt điều kiện chủ đầu tư muốn triển khai dự án nhà ở thương mại phải có đất ở, hoặc một phần đất ở.

Chính phủ đã đặt ra chủ trương tháo gỡ khó khăn pháp lý và khó khăn vốn cho thị trường bất động sản, nhưng pháp lý khó khăn làm cho dự án đầu tư bất động sản bị tê liệt, thì nguồn vốn đầu tư từ bán bất động sản hình thành trong tương lai đang chiếm khoảng 70% tổng vốn đầu tư của các dự án bất động sản cũng bị tê liệt theo.

Mục đích hướng tới hiện nay của việc sửa đổi, bổ sung quy định pháp luật liên quan đến lĩnh vực bất động sản là nhằm khơi thông nguồn lực đất đai, khơi thông hiệu quả sử dụng đất, khơi thông nguồn cung nhà ở cho thị trường. Tất cả để hướng tới việc giữ cân bằng cung - cầu, giảm giá nhà, đáp ứng đủ nhu cầu nhà ở cho người dân. Nhưng nếu quy định nói trên được thông qua, nguồn cung không những không thông mà còn làm cho các dự án khó được phê duyệt hơn, thị trường bất động sản đóng băng lâu hơn.

Tình trạng hiện nay của Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi thể hiện việc soạn thảo chưa nắm rõ được vai trò và phạm vi tác động của 4 công cụ pháp luật, quy hoạch, tài chính và hành chính trong quản lý đất đại. Sự nhầm lẫn về các công cụ sử dụng trong quản lý đất đai đã thể hiện rất rõ điều này, tượng tự như "chữa bệnh mà dùng không đúng thuốc", không những bệnh tình không thuyên giảm mà có thể dẫn đến nguy hiểm đến tính mạng bệnh nhân.

Theo ông, cần điều chỉnh Điều 128 dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) theo hướng nào để phù hợp với thực tiễn yêu cầu?

Như trên đã nói, Điều 128 chỉ là một ví dụ để minh chứng cho thấy tư duy pháp luật có sự lẫn lộn việc sử dụng các công cụ trong quản lý đất đai, quen dùng công cụ hành chính gắn với công cụ pháp luật thay cho công cụ quy hoạch và công cụ tài chính, mang nặng tư duy bao "cho" và "xin". Cần đổi mới hoàn toàn về tư duy pháp lý gắn với thực tế phát triển rất sinh động của cơ chế thị trường mà công cụ tài chính đất đai gắn với định giá đất theo thị trường đóng vai trò chủ đạo và Nhà nước quyết định việc phát triển thông qua quy hoạch sử dụng đất.

Theo tôi, cách quy định pháp luật thay thế Điều 128 cần tạo dựng một cách "hồn nhiên" nhất gắn với thị trường là khi nhà đầu tư dự án đã có quyền sử dụng đối với tất cả các loại đất thông qua các quyền giao dịch hợp pháp về quyền sử dụng đất mà diện tích đất phù hợp với quy hoạch sử dụng đất được chuyển sang thực hiện dự án đầu tư phát triển nhà ở thì dự án phát triển nhà ở đủ điều kiện được phê duyệt và nhà đầu tư dự án phải thực hiện việc chuyển mục đích sử dụng đất từ hiện trạng sử dụng sang làm đất ở sau khi thực hiện các nghĩa vụ tài chính theo quy định.

Việc thực hiện các nghĩa vụ tài chính gắn với việc chuyển mục đích sử dụng đất từ hiện trạng sử dụng sang đất ở được quy định phù hợp với yêu cầu định giá đất theo giá trị thị trường và phù hợp với tiến độ thực hiện dự án quy định trong dự án đầu tư đã được phê duyệt.

Đóng góp ý kiến Điều 128 Dự thảo Luật Đất Đai sửa đổi lần này, nhiều doanh nghiệp cũng kiến nghị sửa đổi quy định nộp tiền sử dụng đất 1 lần khi chuyển mục đích sử dụng đất bởi sẽ “nặng” cho nhiều doanh nghiệp khiến đẩy giá thành bất động sản tăng. Ông nghĩ sao về vấn đề này?

Đúng vậy, ở trên trong nội dung tôi đề nghị sửa đổi Điều 128 đã đề cập tới quy định về nghĩa vụ tài chính gắn với chuyển mục đích sử dụng đất cần đảm bảo 2 yêu cầu: một là định giá đất phải phù hợp với giá trị thị trường; và hai là phù hợp với tiến độ đầu tư dự án đã được phê duyệt.

Về yêu cầu thứ nhất, giá trị đất đai mà nhà đầu tư tiếp cận phải định giá đúng giá trị đất ở theo thị trường, Nhà nước được hưởng toàn bộ phần giá trị chênh lệch giữa đất ở và đất theo hiện trạng (cũng phải định giá). Giá trị đất tại đầu vào của dự án đầu tư mà cao hơn thị trường thì giá trị của hàng hóa đầu ra cũng phải cao theo và như vậy năng lực cạnh tranh của nền kinh tế bị suy giảm.

Về việc nộp nghĩa vụ tài chính theo tiến độ triển khai dự án, quy định pháp luật phải dựa vào tiến độ triển khai dự án mà quy định thời gian nộp nghĩa vụ tài chính cho phù hợp sao cho đường "bắt ép" doanh nghiệp về tài chính khi áp lực vốn đầu tư luôn làm cho doanh nghiệp dễ rơi vào "đuối sức". Tiến độ nộp nghĩa vụ tài chính cần được quy định cụ thể trong dự án đầu tư trình lên cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Luật Đất đai chỉ quy định những nguyên tắc về xác định tiến độ nộp nghĩa vụ tài chính để làm cơ sở để phê duyệt dự án dầu tư.

Những quy định giản dị như tôi nói ở trên làm cho việc phê duyệt dự án đầu tư phát triển nhà ở sẽ rất thanh thoát vì rất "thị trường". Mấu chốt là khi đã đúng quy hoạch vùng phát triển đô thị, khu dân cư nông thôn thì dự án nhà ở đủ điều kiện được phê duyệt. Việc tiếp theo là xem xét chính xác các nghĩa vụ tài chính thông qua định giá đất dựa vào giá trị thị trường của đất theo hiện trạng sử dụng và đất ở được chuyển mục đích sử dụng, và tiến độ thực hiện sao cho phù hợp với sức tài chính của các nhà đầu tư.

Pháp luật đất đai của nước ta hiện nay cứ hay chú trọng vào thu từ giá trị đất đai đầu vào của các dự án đầu tư. Thực tế của giá trị thu từ đất ở nước ta hiện nay chiếm khoảng 3,5 - 4% GDP, thuộc nhóm cao nhất thế giới, ngang ngửa các nước phát triển nhất như Anh (3,9% GDP), hay Mỹ (3,8% GDP). Điều khác nhau rất cơ bản là thu từ đất ở ta có tới 80% thu từ tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, chỉ có 17% từ thuế, phí liên quan đến đất (còn 3% từ bán các bất động sản thuộc sở hữu nhà nước), trong khi đó ở các nước công nghiệp, đặc biệt là các nước G7 hoàn toàn chỉ thu từ thuế, phí liên quan đến bất động sản, trong đó có sắc thuế đối với giá trị đất đai tăng thêm không do đầu tư của chủ đất tạo ra.

Những thông tin nói trên cho thấy thu từ đất ở ta "không giống ai". Cách thu tới 80% từ tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đang làm cho chi phí về đất tại đầu vào của các dự án đầu tư bất động sản ở nước ta quá lớn, làm cho năng lực cạnh tranh của thị trường bất động sản của nước ta xuống khá thấp. Đây chính là nguyên nhân làm cho thị trường bất động sản luôn ở trạng thái "bấp bênh", sốt giá và đóng băng cứ thay nhau diễn ra diễn ra mà đến nay thấy rõ nguyên nhân là do quy định của pháp luật không được dàn dựng theo mục đích phát triển kinh tế.

Các nhà đầu tư nước ta rất khát vốn. Nhà nước cần tạo cơ chế giãn tiến độ chi trả về đất đai để tập trung cho đầu tư, không nên vắt kiệt nguồn lực cũng như làm chùn bước các nhà đầu tư mới muốn tham gia thị trường. Nếu ép các chủ đầu tư nộp nghĩa vụ tài chính 1 lần thì không ai chịu nổi cả. Khi đó, tình trạng dự án dở dang bị treo dẫn tới cả thị trường bất động sản bị treo tất yếu sẽ xảy ra.

Tại hầu hết các nước công nghiệp và thực hiện công nghiệp hóa, thay vì coi trọng chi phí tiếp cận đất đai (tiền thuê đất, tiền sử dụng đất), họ đưa ra rất nhiều ưu đãi cho dự án đầu tư, nhà đầu tư chỉ cần mua quyền phát triển trên đất với giá khá rẻ và họ tập trung vào các ngành nghề tạo ra giá trị gia tăng trên đất để thu lại các giá trị gia tăng này dưới dạng chia sẻ lợi ích giữa nhà nước và nhà đầu tư. Nếu Việt Nam cứ coi tiền sử dụng đất, tiền thuê đất là nguồn thu chính thì sẽ làm hỏng môi trường đầu tư, cản trở sự phát triển kinh tế, tức là cản trở sự phát triển của Đất nước.

Quy định buộc doanh nghiệp phải nộp tiền sử dụng đất 1 lần sẽ gây khó cho môi trường đầu tư, khiến giá bất động sản leo thang, thị trường bất động sản bất ổn, tước đi cơ hội mua nhà của những người có thu nhập thấp. Tư duy ngược đó cũng khiến những nhà đầu tư phải gánh quá nhiều chi phí về đất đai tại đầu vào, chi phí đầu vào tăng cao sẽ kéo giá hàng hóa sản xuất ra tăng theo và đương nhiên sẽ làm giảm năng lực cạnh tranh nền kinh tế quốc gia.

Xin cảm ơn ông!