Thị trường BĐS đã qua cơn bĩ cực, ước mơ về căn nhà đầu tiên của nhiều người trẻ tan vỡ vì giá nhà vẫn cao chót vót

Thị trường không hề rơi vào khủng hoảng như dự báo

Tại Australia, giá nhà đã tăng 3 tháng liên tiếp. Tại Mỹ, giá cũng tăng 1,6% so với mức đáy lập hồi tháng 1, trong khi cổ phiếu của các công ty xây dựng nhà ở tăng hơn gấp đôi so với mức trung bình của thị trường. Tại châu Âu, thị trường bất động sản tỏ ra vững chãi hơn nhiều so với dự đoán.

Trong báo cáo mới đây, các chuyên gia phân tích của ngân hàng đầu tư JPMorgan Chase tin rằng từ giờ trở đi tác động từ thị trường nhà đất lên tăng trưởng GDP của Mỹ sẽ giảm xuống. Còn khi nhận định về Hàn Quốc, ngân hàng Goldman Sachs tin rằng những tác động tiêu cực từ đà suy giảm của thị trường nhà đất lên tiêu dùng tư nhân đã đạt đỉnh trong thời gian trước.

Tháng 3/2022, khi Cục dự trữ liên bang Mỹ bắt đầu tăng lãi suất để chiến đấu với lạm phát, giá nhà trung bình ở các nước giàu đang ở mức cao hơn 41% so với 5 năm trước đó. Giá hồi phục mạnh sau khủng hoảng tài chính 2007-09 và sau đó tăng vọt trong đại dịch Covid-19.

Các chuyên gia kinh tế từng dự đoán những kịch bản thảm khốc đối với thị trường bất động sản khi lãi suất tăng. Kể từ đó đến nay, trung bình lãi suất toàn cầu đã tăng hơn 3 điểm phần trăm, khiến các khoản vay thế chấp trở nên đắt đỏ hơn và kinh tế toàn cầu giảm tốc. Điều đó sẽ khiến thị trường đóng băng và giá nhà lao dốc.

Tuy nhiên, so với đỉnh gần nhất, giá nhà trên toàn cầu chỉ giảm 3%. Nếu điều chỉnh theo lạm phát, mức giảm lên đến 8-10%, tương đương với đợt điều chỉnh ở cuối thế kỷ 19. Nhưng điểm khác biệt của giai đoạn hiện nay nằm ở chỗ trước đó, trong đại dịch, giá nhà đã tăng mạnh nhất mọi thời đại. Do đó dù đã giảm nhưng hiện giá vẫn cao hơn đáng kể so với năm 2019. Rất nhiều người trẻ thuộc thế hệ millennials và GenZ từng mơ mộng giá nhà lao dốc sẽ giúp họ có thể mua được ngôi nhà đầu tiên giờ đang thất vọng.

Sau khủng hoảng tài chính 2008, giá nhà ở Ireland từng giảm một nửa. Ở Mỹ cũng giảm 20%. Nhưng lần này, mức giảm rất nhẹ. Tại San Francisco, giá nhà chỉ giảm khoảng 10% so với đỉnh. Trung bình để mua được 1 ngôi nhà bạn vẫn phải trả khoảng 1,1 triệu USD.

Tại Australia, giá nhà giảm 7% nhưng diễn biến của phiên đấu giá mới nhất cho thấy thị trường đang dần hồi phục. 1 căn bungalow 2 phòng ngủ ở Double Bay, vùng ngoại ô gần cảng Sydney, có giá khởi điểm 2,7 triệu USD.

Trái ngược với những lần giá lao dốc trước đây, không hề có dấu hiệu của việc làn sóng giảm giá sẽ lan sang các ngành khác. Thị trường nhà đất nguội lạnh có kéo lùi tăng trưởng kinh tế, nhưng mức độ ảnh hưởng là rất nhỏ, khác xa so với trước đây.

Hệ thống ngân hàng không lo lắng về nợ xấu gia tăng, bởi họ đã giảm thiểu đáng kể những khoản cho vay quá rủi ro. Số lượng nợ thế chấp ở New Zealand có tăng lên nhưng vẫn thấp hơn so với trước dịch. Tại Mỹ và Canada, lượng nợ thế chấp không được trả đúng hạn của các hộ gia đình đang ở mức thấp kỷ lục.

Vì sao lại như vậy?

Có 3 yếu tố lý giải tại sao thị trường nhà đất ở các nước phát triển lại khỏe mạnh một cách đáng ngạc nhiên như vậy: làn sóng nhập cư, sức khỏe tài chính của các hộ gia đình và nhu cầu của người dân thay đổi.

Đầu tiên, lượng người nhập cư vào các nước giàu đang tăng vọt, phá kỷ lục. Ở Australia và Canada, lượng người nhập cư ròng hiện cao gấp đôi so với mức trước đại dịch. Làn sóng nhập cư đẩy tăng nhu cầu về nhà ở, hỗ trợ tốt cho thị trường. Nghiên cứu chỉ ra rằng mỗi 100.000 người nhập cư ròng đến Australia sẽ khiến giá nhà tăng thêm 1%.

Yếu tố thứ hai là tình hình tài chính của các hộ gia đình khá khỏe mạnh. Năm 2007, trung bình người đi vay thế chấp ở Mỹ có điểm tín dụng vào khoảng 700 nhưng năm 2021 con số là 800. Những hộ gia đình giàu có hơn sẽ dễ dàng chấp nhận mức lãi suất cao. Tuy nhiên, nhiều người đi vay vẫn đang được hưởng mức lãi suất thấp do đã thỏa thuận từ trước.

Kể cả sau khi lãi suất tăng, trung bình tỷ lệ nợ phải trả/thu nhập ở các nước giàu hiện vẫn thấp hơn so với thời kỳ trước dịch. Kết quả là số hộ gia đình buộc phải bán nhà giảm xuống so với các chu kỳ trước đây.

Đại dịch khiến nhiều thứ thay đổi. Trong năm 2020-21, nhiều hộ gia đình đã mạnh tay cắt giảm chi tiêu, dẫn đến núi tiền tiết kiệm lên tới hàng nghìn tỷ USD. Chính núi tiền tiết kiệm này bảo vệ các hộ gia đình trước lãi suất tăng và cũng giúp giá nhà ổn định hơn.

Yếu tố thứ ba có liên quan đến những ưu tiên của người dân quanh chuyện nhà cửa. Ở nhiều nước, trong đó có Australia, quy mô hộ gia đình có xu hướng giảm xuống, đồng nghĩa mọi người không muốn chia sẻ nhà nhiều như trước. Và trong thời buổi lạm phát cao, nhiều người sẽ muốn đầu tư vào những tài sản hữu hình như bất động sản. Những điều này khiến nhu cầu về nhà ở cao hơn so với trước đại dịch, hạn chế nguy cơ giảm giá.

Có nhiều lý do để tin rằng thời kỳ tồi tệ nhất đối với thị trường nhà ở đã qua đi. Sau khi chạm đáy thấp nhất mọi thời đại trong năm ngoái, niềm tin của người tiêu dùng đang tăng lên một lần nữa. Các hộ gia đình vẫn dư dả tiền tiết kiệm. Nguồn cung nhà ở thiếu hụt đồng nghĩa sẽ luôn luôn có ai đó sẵn sàng mua.

Trong chu kỳ thông thường của thị trường nhà đất, sau thời kỳ bùng nổ đi kèm giá tăng vọt sẽ là bong bóng vỡ và giá giảm thê thảm. Nhưng lần này điều đó đã không xảy ra. Quả bóng chỉ đang dần "xì hơi" thay vì đột ngột vỡ tung. 

Tham khảo The Economist