Thị trường bất động sản diễn biến ra sao trong thời gian tới?

Đưa ra nhận định về các phân khúc bất động sản trong thời gian tới, Công ty chứng khoán ACB (ACBS) cho rằng, về bất động sản công nghiệp tại thị trường phía Bắc, tính đến cuối quý I/2023, nguồn cung đất công nghiệp khu vực 1 (bao gồm Hà Nội, Hải Phòng, Bắc Ninh, Hải Dương, Hưng Yên) đạt khoảng 15.500 ha nhờ có thêm 3 khu công nghiệp mới với tổng diện tích 528ha ở Bắc Ninh và Hải Dương, dẫn đến tỷ lệ lấp đầy trung bình giảm nhẹ xuống 80,6%, giảm 2,2% theo quý. Giá cho thuê trung bình ở mức 123 USD/m2/thời hạn thuê còn lại, tăng 2% theo quý trong đó Bắc Ninh và Hải Dương ghi nhận mức tăng cao nhất là 3-5%.

Tại thị trường phía Nam, tính đến cuối quý I/2023, nguồn cung đất công nghiệp khu vực 1 (bao gồm TP.HCM, Bình Dương, Đồng Nai, Long An) đạt 32.432 ha nhờ thêm khu công nghiệp Nam Tân Uyên Giai đoạn 3 mở rộng 346 ha. Tỷ lệ lấp đầy đạt 85% và giá thuê tăng 9% so với cùng kỳ lên 173 USD/m2/thời hạn thuê còn lại.

Theo ACBS, một số khách thuê cắt giảm nhân sự và giờ làm do nhận được ít đơn đặt hàng hơn. Bên cạnh đó, FDI đăng ký 5 tháng đầu năm 2023 giảm 7% so với cùng kỳ xuống 10,9 tỷ USD. Tuy nhiên, theo dự thảo Nghị quyết mới thay thế Nghị quyết 54, TP.HCM đưa ra phương án Ban Quản lý Khu Công nghệ cao TP.HCM và Ban quản lý Các khu chế xuất và công nghiệp TPHCM (Hepza) được quyền phê duyệt, điều chỉnh nhiệm vụ, đồ án quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 trong phạm vi các Khu để rút ngắn thời gian hoàn thiện hồ sơ pháp lý dự án.

ACBS đánh giá, phân khúc này được hưởng lợi từ xu hướng mở rộng/di dời/đa dạng hóa cơ sở sản xuất của các tập đoàn đa quốc gia, giá thuê có thể sẽ tiếp tục tăng với tốc độ chậm.

Nguồn cung đất công nghiệp ở phía bắc dự kiến sẽ nhiều hơn phía nam nhờ cơ sở hạ tầng phát triển; KCN thông minh, KCN sinh thái, sản phẩm có thể linh hoạt chuyển đổi giữa nhà xưởng và nhà kho, nhà xưởng/nhà kho nhiều tầng sẽ ngày càng phổ biến.

Về phân khúc bất động sản nhà ở, thị trường quý I/2023 ghi nhận sự sụt giảm mạnh về nguồn cung và doanh số do thị trường bất động sản gặp nhiều khó khăn như lãi suất cao, thanh khoản thấp, nguồn cung hạn chế, … 

Cụ thể, trong quý đầu năm, TP. HCM mở bán 2.900 căn hộ mới (tăng gấp đôi so với cùng kỳ năm ngoái) và bán được 960 căn hộ (giảm 23% so với cùng kỳ). Giá bán sơ cấp trung bình đi ngang quanh mức 2.500 USD/m2. Không có nguồn cung mới trong phân khúc nhà liền thổ và chỉ có 45 căn được bán ra trong quý I/2023. 

Tại Hà Nội quý đầu năm chào đón nguồn cung mới gần 2.000 căn hộ (giảm 44% so với cùng kỳ), thấp nhất kể từ quý I/2020 và bán hơn 2.000 căn (giảm 58% so với cùng kỳ). Giá bán sơ cấp trung bình tăng 20% theo năm, đạt 1.992 USD/m2. Thị trường nhà liền thổ chào đón 1.250 căn mới, bằng 1/5 so với quý IV/2022 và bán được 1.130 căn, tương đương quý IV/2022. 

Thời gian qua, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) phê duyệt gói tín dụng 120.000 tỷ đồng cho nhà ở xã hội và nhà ở cho công nhân. Đồng thời NHNN đề xuất dự thảo sửa đổi Thông tư 16 về việc tổ chức tín dụng mua bán trái phiếu doanh nghiệp, trong đó đề xuất cho phép ngân hàng mua lại trái phiếu doanh nghiệp đến ngày 31/12/2023 sẽ tăng thanh khoản trên thị trường trái phiếu – nguồn vốn lớn thứ hai cho ngành bất động sản. 

Bên cạnh đó, Nghị định số 10/2023/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai và sẽ được áp dụng từ ngày 20/5/2023. Một số điểm nổi bật là cho phép cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất cho người mua các dự án kinh doanh bất động sản không phải dự án phát triển nhà ở. Qua đó, rút ngắn thời gian tính tiền sử dụng đất và thời gian giao đất,... Nghị định này có tác động tích cực đến tâm lý thị trường, đẩy nhanh quá trình phát triển dự án, giúp hồi phục nguồn cung thị trường bất động sản và niềm tin của người mua nhà. 

Tuy nhiên, ACBS đánh giá, bất động sản nhà ở sẽ tiếp tục có thách thức khi tín dụng bị kiểm soát chặt chẽ, thị trường trái phiếu doanh nghiệp khó khăn, quá trình phê duyệt dự án chậm, lãi suất cao. Hoạt động đầu cơ tài sản khiến chi phí giải phóng mặt bằng ở mức cao, gây khó khăn cho việc phát triển các dự án mới. Ngoài ra, nguồn cung mới hạn chế, trong đó đa số là sản phẩm của phân khúc cao cấp. Về giá bán dự kiến đi ngang hoặc giảm, do đó chủ đầu tư dự kiến sẽ đưa ra những gói hỗ trợ hấp dẫn hơn để kích cầu.

Về bất động sản nghỉ dưỡng, ACBS cho rằng sẽ được hưởng lợi từ việc Trung Quốc mở cửa trở lại, nhưng nhu cầu du lịch bị ảnh hưởng bởi nỗi lo về lạm phát và suy thoái kinh tế. Trong tương lai, nguồn cung mới được dự báo  sẽ giảm và tỷ lệ hấp thụ thấp.