Thị trường BĐS biển “thiên biến vạn hóa”, manh nha xuất hiện những xu hướng mới

Có thể thấy, BĐS nghỉ dưỡng chịu sự biến động chung của thị trường rõ nét nhất. Đây cũng là phân khúc ghi nhận sự đổi mới, linh hoạt liên tục giữa các dự án, chủ đầu tư với nhau. “Thiên biên vạn hoá” là cụm từ nhiều chuyên gia trong ngành dành cho phân khúc BĐS này. Cùng với đó, sức cạnh tranh giữa các dự án ngày càng tăng lên.

Bên cạnh các dự án Branded Residence phân bố chủ yếu tại các điểm đến du lịch nghỉ dưỡng theo mô hình condotel hay biệt thự có thương hiệu thì BĐS biển cũng đang xuất hiện các xu hướng mới, loại hình mới tạo hiệu ứng tích cực trên thị trường thời gian gần đây. Đáng chú ý, dòng sản phẩm BĐS biển sở hữu lâu dài, vừa là tài sản tích luỹ, vừa khai thác cho thuê đang nhận được sự quan tâm đáng kể.

Thực tế, tâm lý ăn chắc mặc bền và tài sản để lại cho thế hệ sau vẫn ảnh hưởng rất lớn đến quyết định mua BĐS. Do đó, khi so sánh hai BĐS có đặc điểm tương đồng nhau trong cùng một khu vực, thì hình thức sở hữu lâu dài luôn chiếm ưu thế lớn hơn. Thị trường BĐS du lịch Việt Nam đang trên đà phát triển mạnh với nhiều loại hình sản phẩm đa dạng, tuy nhiên, có 2 hình thức chính là sở hữu lâu dài và sở hữu có thời hạn (khoảng 50 năm). Thông thường loại hình sở hữu lâu dài có giá cao hơn nhưng lại được giới đầu tư tìm kiếm mạnh.

Ghi nhận cho thấy, hiện thị trường BĐS nghỉ dưỡng ven biển đang xuất hiện 3 xu hướng/loại hình mới bên cạnh các mô hình đã có trước đó. Thực tế xu hướng này đã “manh nha” trước đó, nhưng câu chuyện sở hữu lâu dài lại càng đặc biệt hơn trong bối cảnh thị trường BĐS nghỉ dưỡng rất hiếm dự án có sổ hồng.

Homeresort (nhà ở thấp tầng sở hữu lâu dài trong khu đô thị mặt tiền biển, vận hành bởi thương hiệu quốc tế): đây là xu hướng phát triển dự án đang hình thành rõ nét trên thị trường nghỉ dưỡng ven biển. Loại hình nhà thấp tầng sở hữu lâu dài trong khu đô thị xuất hiện đã thay đổi đổi diện mạo của dự án nghỉ dưỡng. Với các dự án được vận hành bởi thương hiệu quốc tế đang tạo thanh khoản khá tốt, ngay cả khi thị trường gặp biến động như dịch bệnh, chính sách…

Trong báo cáo của DKRA Vietnam liên tục chỉ ra, so với các phân khúc khác của thị trường nghỉ dưỡng, nhà phố, biệt thự mặt tiền biển luôn nhận được sự quan tâm của người mua. Đặc biệt, các dự án được phát triển bởi các chủ đầu tư uy tín, vận hành thương hiệu quốc tế. Riêng đối với nhà ở thấp tầng sở hữu không thời hạn, thì đây là loại hình “manh nha” xuất hiện, gây được sự chú ý tại các thị trường ven biển.

Ghi nhận cho thấy, tại khu vực như Hồ Tràm – Bình Châu – Hàm Tân (Bà Rịa – Vũng Tàu) hiện một số dự án nghỉ dưỡng phát triển Homeresort nhận được sự quan tâm. Sức cầu nghiêng hẳn về dự án thuộc nhóm sở hữu lâu dài. Một số dự án như Venezia Beach của Hưng Vượng Developer, Novaworld Hồ Tràm của Novaland, hay một số dự án của Tập đoàn Tuần Châu, Tập đoàn BRG, Hưng Thịnh…. được quan tâm.

Trong khi đó, tại các thành phố du lịch khác như Phan Thiết, Nha Trang, Phú Quốc… cũng “manh nha” xuất hiện dòng nhà ở thấp tầng trong khu đô thị. Tuy nhiên, loại hình nghỉ dưỡng sở hữu vĩnh viễn chỉ đếm trên đầu ngón tay.

Theo Hội môi giới BĐS Việt Nam, những dự án đóng tiền sử dụng đất để khách mua sở hữu lâu dài trở thành sản phẩm “hot” được cả người mua thực lẫn giới đầu tư “săn đón”. Thời gian trước đó, nhiều dự án nghỉ dưỡng tồn tại vướng mắc, mà quan trọng nhất là vấn đề sở hữu có thời hạn (khoảng 50 năm) khiến nhiều khách hàng lo ngại về rủi ro pháp lý trong tương lai khi quyết định đầu tư.

Vì thế, khi thị trường ven biển xuất hiện các sản phẩm có tính pháp lý rõ ràng, hình thức sở hữu lâu dài ghi nhận tính thanh khoản khá cao. Tâm lý của người mua vẫn rất ưa thích loại hình này.

Theo Hội Môi giới BĐS Việt Nam, tại một số thị trường nghỉ dưỡng như Bà Rịa – Vũng Tàu, Phan Thiết, Nha Trang, Phú Quốc…hiện nguồn cung BĐS nghỉ dưỡng chưa đáp ứng đủ nhu cầu trước bối cảnh tăng trưởng của lượt khách du lịch. Chẳng hạn, theo Cục Thống kê du lịch Bà Rịa – Vũng Tàu, với lượng khách quốc tế liên tục tăng trưởng 14%/năm, Bà Rịa – Vũng Tàu là thành phố biển giàu tiềm năng phát triển dòng sản phẩm BĐS nghỉ dưỡng. Tuy nhiên, thị trường nơi đây lại đang thiếu vắng dòng sản phẩm nghỉ dưỡng đa dạng, đặc biệt loại hình BĐS sở hữu lâu dài mặc dù nhu cầu tìm kiếm tăng cao.

Hometel (căn hộ nhà ở sở hữu lâu dài tiện ích và thiết kế theo chuẩn khách sạn 5 sao quốc tế, vận hành bởi thương hiệu quốc tế): đây cũng là xu hướng đang tạo dấu ấn đặc biệt trong giới đầu tư BĐS nghỉ dưỡng ven biển. Dòng sản phẩm này dự báo sẽ “nắn” mạch thị trường căn hộ biển từ nửa cuối 2022.

Hometel (Home - Hotel – Hospitality) được xem là kênh đầu tư đa năng, khi vừa là tích sản truyền đời, vừa khai thác cho thuê. Theo chuyên gia, loại hình này dự báo sẽ là làn gió mới thay đổi tâm lý sở hữu BĐS biển kể từ nửa cuối năm 2022.

Khái niệm secondhome nói chung đã xuất hiện khá lâu tại các thị trường du lịch ven biển, xuất phát từ nhu cầu hưởng thụ và chăm sóc sức khỏe sau giai đoạn “bình thường mới”, thì Hometel lại định hướng ở nhu cầu thực, vừa thụ hưởng, vừa là kênh đầu tư đa năng với việc sở hữu lâu dài. Sự xuất hiện mô hình đầu tư mới này đang tạo nên làn sóng “cạnh tranh”giữa các dự án nghỉ dưỡng với nhau.

Có thể thấy, Second home không chỉ để ở/lưu trú ngắn hạn và nghỉ dưỡng mà còn đảm bảo khai thác tối đa công năng cho thuê trong lúc gia chủ không sử dụng để có nguồn thu nhập thụ động hàng năm. Với tâm lý kế thừa truyền đời, ăn chắc mặc bền của người Việt, các dự án căn hộ mặt tiền biển có yếu tố sở hữu lâu dài giữ được nhịp tăng giá tốt. Bởi, loại hình này linh hoạt mọi hình thức an cư ổn định, lưu trú hoặc cho thuê ngắn hạn/dài hạn.

Tuy nhiên, có thực tế không dễ để tìm kiếm dự án có yếu tố này trên cung đường biển khu vực phía Nam.

Xét về yếu tố sở hữu lâu dài, báo cáo mới nhất của HoREA cho biết, trong cùng một khu vực và phân khúc, căn hộ không xác định thời hạn có mức giá bán cao hơn 20%.

Trong khi đó, việc quản lý vận hành bởi thương hiệu quốc tế cũng tác động mạnh đến giá và khả năng thanh khoản của căn hộ biển. Theo báo cáo Quý 1/2022 của DKRA, các dự án được vận hành bởi đơn vị quốc tế ghi nhận mức giá bán cao hơn khoảng 23% đồng thời tỷ lệ giao chiếm 86% tổng lượng tiêu thụ trong quý. Yếu tố vận hành bởi đơn vị quốc tế cũng đồng thời giữ mức giá cho thuê cao khi theo ghi nhận các khách sạn/resort 5 sao quốc tế luôn cao hơn từ 30-100% giá phòng cùng khu vực.

Cùng quan điểm, ông Mauro Gasparotti, Giám đốc Savills Hotels APAC cho rằng, mô hình căn hộ biển vẫn sẽ là một sản phẩm chiếm thị phần không nhỏ của ngành du lịch Việt Nam. Trong bối cảnh hiện nay, người mua không chỉ đơn thuần xem xét giá bán và tiềm năng tăng tưởng, mà còn đòi hỏi các sản phẩm phải được hoạch định cẩn trọng với cấu trúc quản lý rõ ràng. Việc song hành cùng với thương hiệu, mang lại giá trị cộng hưởng lâu dài cho dự án.

Xu hướng BĐS chuẩn Wellness luxury living: (BĐS chăm sóc sức khoẻ sang trọng): Xu hướng này đang “manh nha” ở một số dự án BĐS nghỉ dưỡng biển, được giới nhà giàu quan tâm. Khoảng 2 năm gần đây, nhiều người có tư duy sống chậm, hưởng thụ, và chăm sóc sức khỏe nhiều hơn. Bắt nhịp xu thế mới, nhiều dự án BĐS nghỉ dưỡng đã chú trọng yếu tố wellness tích hợp chuỗi tiện ích sức khỏe nội khu, gia tăng không gian sống xanh.

Theo nghiên cứu của Viện Sức khỏe toàn cầu (Global Wellness Institute - GWI), số lượng dự án BĐS chăm sóc sức khỏe trên thế giới đã tăng gấp ba lần từ 2017 đến nay. Trong khi BĐS wellness được lòng số đông thì ở phân khúc khách hàng thuộc giới thành đạt, yếu tố wellness là chưa đủ. Theo Knight Frank, Việt Nam nằm trong top 3 quốc gia có tỷ lệ tăng trưởng tầng lớp siêu giàu cao nhất thế giới, trung bình 26% mỗi năm. Với nhu cầu tận hưởng hạnh phúc và đề cao sức khỏe, họ thường tìm kiếm sự khác biệt trong lối sống. Đó cũng là lý do phong cách sống wellness luxury living ra đời, đáp ứng nhu cầu của người thành đạt.

Ghi nhận cho thấy, BĐS chuẩn wellness luxury living hội tụ 6 hình thái sống wellness toàn diện (sống lành mạnh - sống an tâm - kích thích sáng tạo - thực hành tinh thần - nuôi dưỡng cảm xúc - kết nối cộng đồng), kết hợp 4 hình thái mặt nước (biển - sông - hồ - kênh đào), vận hành bởi các thương hiệu danh tiếng toàn cầu và nằm trong tổ hợp tiện ích toàn diện.

Theo các chuyên gia, loại hình BĐS phục vụ riêng cho giới siêu giàu được xem là xu hướng mới trong thời gian tới. Điều này chỉ được thực hiện ở những dự án có quy mô lớn, được chủ đầu tư đầu tư mạnh tiện ích, lối sống khác biệt gắn liền với mảng xanh và giá trị gần biển.