Theo báo cáo Thị trường Nhà ở TP.HCM MarketBeat Q4/2025 do Cushman & Wakefield vừa công bố, Q4/2025 ghi nhận sự phân hóa rõ nét tại các thị trường nhà ở khu vực vệ tinh của TP.HCM, trong đó Bình Dương (cũ) dẫn đầu về nguồn cung và lượng hấp thụ căn hộ, trong khi Bà Rịa – Vũng Tàu (cũ) cho thấy sự phục hồi mạnh mẽ ở phân khúc nhà ở thấp tầng trong bối cảnh kỳ vọng tăng trưởng được thúc đẩy bởi hạ tầng.
Thị trường căn hộ để bán: Bình Dương dẫn dắt nguồn cung
Trong Q4/2025, thị trường căn hộ Bình Dương trở nên sôi động với nhiều dự án mở bán mới trong quý, nâng tổng nguồn cung sơ cấp đạt 16.910 căn hộ. Trong đó, nguồn cung mới ghi nhận 7.797 căn - mức cao nhất kể từ đầu năm, gấp 9,5 lần so với quý trước (817 căn) đến từ các dự án có hạ tầng đồng bộ tốt, đủ điều kiện mở bán và phát triển bởi chủ đầu tư uy tín. Khu vực Thuận An và Dĩ An đang dẫn đầu về nguồn cung tại Bình Dương với các dự án nổi bật như Happy One Mori, A&T Saigon Riverside hay Setia Edenia vừa ra mắt.
Tại Bà Rịa – Vũng Tàu (BR-VT), một dự án căn hộ gia nhập thị trường với khoảng 700 căn hộ mở bán mới tại Phú Mỹ, phản ánh thị trường dần hồi phục hậu sáp nhập sau thời gian dài không ghi nhận dự án mới.
Dẫn dắt thị trường căn hộ Q4/2025 là các chủ đầu tư uy tín như BCONS, Phát Đạt, An Gia, Tùng Mỹ với các dự án quy mô lớn và pháp lý hoàn thiện.
Nguồn cầu thị trường gia tăng, tái phân bổ giúp vùng ven và đô thị vệ tinh trong bối cảnh TP. HCM định hướng phát triển đa cực và giá căn hộ tại đây đang ở mức cao. Bên cạnh đó, hạ tầng hoàn thiện và chính sách bán hàng cũng là yếu tố quan trọng đối với chủ sở hữu căn hộ.
Tại Bình Dương, lượng hấp thụ mới ghi nhận 6.609 căn hộ, tăng 55,15% so với Q3/2025 (4.260 căn), phản ánh tính thanh khoản cao của thị trường, các dự án mở bán mới đạt tỷ lệ hấp thụ tương đối ổn định ở mức 77%.
Trong khi đó, nguồn cầu đối với phân khúc căn hộ dần hình thành tại BR - VT sau khoảng thời gian dài không có dự án mở bán mới, lượng hấp thụ đạt 523 căn cho thấy thị trường hấp thụ thận trọng và có chọn lọc.
Trong Q4/2025, giá bán căn hộ tại các thị trường vệ tinh tiếp tục phân hóa rõ rệt giữa Bình Dương và BR-VT. Tại Bình Dương, giá bán sơ cấp trung bình đạt khoảng 2.031 USD/m2, tăng khoảng 1,8% so với Q3/2025, cho thấy đà tăng giá được duy trì nhờ lực cầu ổn định và nguồn cung có chất lượng, pháp lý rõ ràng. Trái lại, thị trường BR-VT vẫn trong giai đoạn điều chỉnh khi lực cầu chưa tăng mạnh để hỗ trợ xu hướng tăng giá diện rộng. Giá bán trung bình đạt khoảng 1.297 USD/m2, giảm khoảng 7,6% so với Q3 2025.
Xét về triển vọng, khu vực vệ tinh của TP.HCM cho thấy tiềm năng mạnh mẽ trong bối cảnh nguồn cầu quay trở lại.
Với Bình Dương, nguồn cung năm 2026 dự kiến đạt 20.436 căn hộ, cao hơn đáng kể so với giai đoạn trước, cho thấy thị trường bước vào chu kỳ phát triển mới sau sáp nhập. Sang năm 2027, quy mô nguồn cung giảm còn khoảng 5.000 căn, phản ánh xu hướng kiểm soát rủi ro và điều tiết nhịp ra hàng của các chủ đầu tư. Các dự án tương lai tập trung chủ yếu tại nơi có kết nối thuận tiện, điển hình như QL13, Tuyến Metro số 1 nối dài.
BR-VT dự kiến cung cấp 10.931 căn hộ trong năm 2026, nguồn cung tiếp tục mở rộng nhưng ở mức chọn lọc, tập trung vào các khu vực hưởng lợi trực tiếp từ hạ tầng và định hướng phát triển du lịch – logistics (chủ yếu ở Thành phố Vũng Tàu), qua đó hạn chế nguy cơ dư cung ngắn hạn.
Thị trường nhà liền thổ: BR-VT tăng trưởng nổi bật
Thị trường nhà ở liền thổ BR-VT Q4/2025 ghi nhận 1.012 sản phẩm, gấp 3,8 lần so với thời điểm giữa năm (267 căn), phản ánh thị trường dần hồi phục tại khu vực. Nguồn cung chủ yếu đến từ giai đoạn sau của các dự án gần các tuyến giao thông trọng điểm tại Long Điền, Phú Mỹ bên cạnh một dự án nổi bật trong quý - Blanca City được phát triển bởi Sun Group với phân khúc sản phẩm chủ yếu là nhà phố và biệt thự biển.
Trong bối cảnh bất ổn kinh tế - địa chính trị, nhu cầu đầu tư nhà liền thổ với mục đích tích sản và tránh lạm phát đã thu hút nhà đầu tư quan tâm các dự án tại các khu đô thị vệ tinh ven TP.HCM. Bên cạnh đó, việc phát triển các dự án với quỹ đất rộng phù hợp và phát huy lợi thế vị trí đã khiến Bình Dương và BR-VT trở thành hai thị trường nổi bật cho phân khúc nhà ở liền thổ.
Q4/2025, BR-VT ghi nhận số lượng nhà liền thổ được giao dịch ở mức 481 căn, tăng 37,4% so với Q3/2025, tập trung tại các dự án hưởng lợi từ Cao tốc Biên Hòa - Vũng Tàu, Sân bay Long Thành. Động lực nguồn cầu được thúc đẩy bởi phân khúc nhà phố/shophouse với nhu cầu đầu tư dài hạn theo các trục du lịch và công nghiệp.
Giá bán sơ cấp trung bình ghi nhận ở mức 3.190 USD/m2 trong Q4/2025, giảm 545 USD/m2 so với Q3/2025. Giá sơ cấp có sự phân hóa rõ rệt về định vị sản phẩm, các dự án tiếp tục kinh doanh từ quý trước như Salacia hay Gold Coast không ghi nhận mức tăng đáng kể, trong khi phân khúc sản phẩm tại Blanca City ghi nhận mức giá trong khoảng 5.819 - 6.579 USD/m2.
Trong khi đó, Bình Dương ghi nhận 166 căn mở bán mới trong Q4/2025, giảm mạnh so với 1.620 căn ở Q3, cho thấy sự điều tiết nguồn cung. Thủ Dầu Một và Bến Cát là hai khu vực dẫn đầu, hưởng lợi từ hạ tầng kết nối. Cơ cấu sản phẩm phân hóa rõ rệt: 71% shophouse, 29% nhà phố liền kề, và không có nguồn cung biệt thự mới. Nguồn cung chủ yếu đến từ các chủ đầu tư uy tín như Gamuda Land, Becamex TDC,…
Lượng hấp thụ mới trong quý đạt 166 căn nhằm duy trì thanh khoản của thị trường sau đợt hấp thụ 1.430 căn ở Q3/2025. Nguồn cầu tại Bình Dương đang có xu hướng tập trung tại các dự án có hạ tầng kết nối và vị trí gần các cụm công nghiệp trên địa bàn tỉnh.
Giá bán sơ cấp trung bình nhà liền thổ Bình Dương đạt mức 2.521 USD/m2, giảm 13,5% so với Q3/2025, các giao dịch trong quý đến từ các dự án có định vị trung cấp trong khi các sản phẩm cao cấp phần lớn đã hoàn thành kinh doanh ở quý trước cho thấy thị trường có sự phân hóa về phân kỳ bán hàng.
Xét về triển vọng, hạ tầng dự kiến định hình chu kỳ tăng trưởng mới của thị trường nhà ở khu vực vệ tinh của TP.HCM sau sáp nhập.
Nguồn cung tương lai của BR-VT khoảng 1.536 căn, chủ yếu tại Long Điền, Bà Rịa, và Phú Mỹ, gắn với các dự án ven biển và trục giao thông trọng điểm, kỳ vọng tăng tốc khi Cao tốc Biên Hòa - Vũng Tàu và Sân bay Long Thành hoàn thiện.
Trong giai đoạn 2026-2027, Bình Dương dự kiến bổ sung khoảng 10.746 căn liền thổ, tập trung ở các khu đô thị vệ tinh như One Era của Kim Oanh Land tại Thuận An (10.000 căn), Biconsi Riverside của Bcons tại Tân Uyên (284 căn); hưởng lợi từ các tuyến hạ tầng chiến lược như Vành đai 3, Vành đai 4 và Cao tốc TP.HCM - Chơn Thành.
Theo bà Lê Hoàng Lan Như Ngọc, Giám đốc Cấp cao, Tư vấn Chiến lược, Cushman & Wakefield Việt Nam, các thị trường vệ tinh của TP.HCM đang bước vào giai đoạn phát triển bài bản và có cấu trúc hơn, nơi quy hoạch đô thị và tiến độ triển khai hạ tầng sẽ quyết định giá trị dài hạn.
“Khi TP.HCM thúc đẩy chiến lược phát triển đô thị đa cực, các khu vực lân cận như Bình Dương và BR-VT đang hưởng lợi từ sự cải thiện kết nối vùng và định hướng quy hoạch tổng thể rõ ràng hơn. Trong thời gian tới, những dự án bám sát các trục giao thông trọng điểm, phát triển theo mô hình khu đô thị tích hợp và có quy hoạch sử dụng đất minh bạch sẽ có lợi thế thu hút nhu cầu bền vững, đồng thời góp phần vào quá trình mở rộng đô thị cân bằng của toàn vùng đô thị”, bà Lê Hoàng Lan Như Ngọc nhận định.
