"Thị trường bất động sản sẽ tiếp tục chứng kiến sự ra đi của một số doanh nghiệp đã kiệt sức"

Tại Hội nghị tín dụng đối với bất động sản và phát triển nhà ở xã hội do Ngân hàng Nhà nước Việt Nam (NHNN) phối hợp với Bộ Xây dựng tổ chức, TS Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp Hội bất động sản Việt Nam (VNREA) cho biết, nguồn cung có dấu hiệu cải thiện dần theo thời gian. Cụ thể, giữa quý 4/2023 đã có sự xuất hiện của một số dự án mới, lần đầu ra mắt. Tuy nhiên, nhìn chung hầu hết nguồn cung trên thị trường đều đến từ các giai đoạn mở bán tiếp theo của các dự án cũ. Nguồn cung này có chất lượng không thực sự đạt như kỳ vọng. Đồng thời, đặc biệt thiếu các sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực với giá bán bình dân.

Bên cạnh đó, giao dịch cũng có dấu hiệu đi lên với 2.700 sản phẩm trong quý 1, 3.700 sản phẩm trong quý 2 và gần 6.000 sản phẩm trong quý 3. Con số này sẽ tiếp tục đà tăng vào quý 4/2023. Tuy nhiên, theo số liệu tổng hợp của VARS, con số này chỉ bằng khoảng 10% so với tổng giao dịch thời điểm trước covid 19.

Về giá giao dịch, giảm mạnh trong 6 tháng đầu năm do ảnh hưởng từ các đợt sốt ảo hồi đầu năm 2021. Đặc biệt là các sản phẩm Biệt thự nghỉ dưỡng, Biệt thự/liền kề giá trị cao. Tuy nhiên, giá bán vẫn ghi nhận mức tăng với sản phẩm chung cư tại các thành phố lớn như HN, TPHCM và phân khúc bất động sản công nghiệp.

Theo TS Nguyễn Văn Đính, hai quý đầu năm 2023, thị trường chứng kiến sự “ra đi” của hàng loạt doanh nghiệp bất động sản. Cụ thể, trong 5 tháng đầu năm 2023, có 554 doanh nghiệp bất động sản giải thể, tăng 30,4% so với cùng kỳ năm trước. Về số lượng doanh nghiệp bất động sản thành lập mới giảm 61,4% so với cùng kỳ năm trước, chỉ có 1.744 doanh nghiệp.

Sang quý 3, tình hình sức khỏe các doanh nghiệp bất động sản đã có dấu hiệu được cải thiện. Cụ thể, tính đến cuối tháng 8, có 1.721 doanh nghiệp bất động sản quay trở lại hoạt động, tăng 102% so với cùng kỳ năm 2022. 9T/2023, số lượng doanh nghiệp thành lập mới trong lĩnh vực bất động sản gấp 3,5 lần số lượng doanh nghiệp bất động sản giải thế với 3.394 doanh nghiệp nhưng vẫn giảm tới 52,4% so với cùng kỳ năm 2022.

Tuy nhiên, trung bình mỗi tháng vẫn có khoảng 107 doanh nghiệp bất động sản rời khỏi thị trường. Riêng với các sàn giao dịch bất động sản, 20% sàn tiếp tục đối diện nguy cơ giải thể, phá sản; 40% sàn đang phải nỗ lực chống đỡ để duy trì, chỉ còn hoạt động với một vài nhân sự nòng cốt, phải cố gắng cầm cự, “sống bằng niềm tin” thị trường bất động sản sẽ khôi phục vào cuối năm 2023.

Về trái phiếu, 9 tháng đầu năm 2023, tổng giá trị phát hành trái phiếu doanh nghiệp nhóm bất động sản đạt 55.677 tỷ đồng, chiếm 34,7%, chỉ đứng sau ngành Ngân hàng (Theo Hiệp hội Thị trường trái phiếu Việt Nam (VBMA)). Trái phiếu doanh nghiệp bất động sản ghi nhận mức lãi suất cao nhất trong các nhóm ngành, lên tới 14%.

Theo VARS, thực trạng các dự án đã được xem xét để phê duyệt từ những năm 2018 khoảng 1.200 dự án vướng mắc (giá trị khoảng 30 tỷ $): Trong đó, tại HN và TPHCM có khoảng hơn 500 dự án đang được xem xét, tìm giải pháp tháo gỡ.

“Phần lớn các dự án trên đều sử dụng đòn bẩy tài chính. Cho dù có được tháo gỡ vướng mắc về mặt pháp lý, thì việc giải quyết, xử lý nợ, duy trì, đặc biệt là tìm nguồn vốn mới để tiếp tục thực hiện cho đến khi hoàn thành dự án cũng là một vấn đề lớn và không hề dễ dàng”, ông Đính nói.

Theo ông Đính, Chính phủ và các cơ quan, bộ ngành đã làm việc một cách rất quyết liệt với quyết tâm cao nhằm khôi phục trở lại thị trường bất động sản. Trong số đó, Nghị quyết số 33/NQ-CP ngày 11/3/2023 được cho là tín hiệu cao nhất, mang tính định hướng và chỉ dẫn. Càng ngày, các cơ chế, chính sách từ phía Chính phủ càng sát hơn so với nhu cầu thực tế của thị trường và doanh nghiệp. Theo đó, nhiều khó khăn, vướng mắc của thị trường đã từng bước được tháo gỡ Có thêm sự trợ lực từ phía Ngân hàng (liên tục hạ lãi suất, cho phép vay đảo nợ, chính sách giãn, hoãn các khoản nợ…)

Tuy nhiên, theo phản ánh của nhiều doanh nghiệp, các biện pháp hỗ trợ vẫn chưa thực sự đủ lực để kéo thị trường vực dậy. Để thị trường có thể đạt được những chuyển biến rõ rệt, đặc biệt cần thêm nhiều các giải pháp thật sự cụ thể, chi tiết và mạnh tay hơn nữa từ phía Chính Phủ, các bộ ngành và cả hệ thống ngân hàng.

Đưa ra dự báo về thị trường bất động sản cuối năm 2023 và nửa đầu năm 2024, TS Nguyễn Văn Đính cho biết, nguồn cung tiếp tục được cải thiện, nhưng chưa đủ để giải tỏa “cơn khát”. Nếu không có các giải pháp thực sự quyết liệt, “cởi trói”, “mở đường” cho các dự án đang vướng mắc, khả năng cao thị trường sẽ phải tiếp tục đối diện với cục diện khó khăn.

Về tổng cầu, chỉ có thể được cải thiện rõ rệt khi các biện pháp điều hành kinh tế chung của Chính phủ quyết liệt và thực sự phát huy tác dụng. Bên cạnh đó, giá bán tiếp tục ghi nhận mức cao ở phân khúc căn hộ chung cư do tình trạng khan hiếm nguồn cung chưa được giải quyết triệt để. Giao dịch sẽ có xu hướng được cải thiện. Tuy nhiên, khó đạt mức “đột biến” nếu các động thái từ phía Chính phủ, các bộ ngành và hệ thống ngân hàng không có sự đột biến

Về sức khỏe doanh nghiệp bất động sản, thị trường sẽ tiếp tục chứng kiến sự “ra đi” của một số doanh nghiệp đã kiệt sức, do phải chống chọi trong suốt thời gian dài vừa qua.

Theo đó, ông Đính đưa ra 8 kiến nghị nhằm thúc đẩy thị trường bất động sản. Cụ thể, thứ nhất, đẩy mạnh hơn nữa hoạt động của Tổ Công tác của Thủ tướng Chính phủ. Mỗi địa phương cũng cần thành lập một Tổ riêng để đẩy nhanh việc xử lý, tháo gỡ khó khăn cho các dự án vẫn còn vướng mắc. Tránh trường hợp “nước xa không cứu kịp lửa gần”.

Thứ hai, cần sự chung tay, vào cuộc của tất cả các cấp ban ngành, từ trung ương tới địa phương.

Thứ ba, Chính phủ tiếp tục ban hành các văn bản cụ thể, chi tiết để làm cơ sở xử lý các vấn đề liên quan đến bất động sản.

Thứ tư, các cơ chế, chính sách trước khi ban hành, cần có sự tham gia đóng góp ý kiến của nhiều bên nhằm đảm bảo sau khi ban hành áp dụng ngay được vào thực tiễn với mức độ phù hợp cao.

Thứ năm, đối với NOXH, cần một cơ chế đặc biệt hơn, đủ sức hấp dẫn và thật sự thuận lợi để cả doanh nghiệp và người dân có thể tiếp cận được. Xác định rõ, đây là phân khúc đặc thù, không nên áp dụng các luật thông thường.

Thứ sáu, NHNN cần có những chính sách cụ thể, đặc thù, ứng dụng tại từng thời điểm, phù hợp với từng sự vụ để góp phần hỗ trợ giải quyết một cách nhanh nhất, kịp thời nhất các vấn đề về nguồn vốn, tín dụng dành cho doanh nghiệp bất động sản và người mua bất động sản. Để tiết giảm tối đa các hệ lụy do khó khăn kéo dài.

Thứ bảy, cần nhanh chóng có cơ chế cho các nhóm doanh nghiệp bất động sản, dự án bất động sản có phát hành trái phiếu doanh nghiệp, vay tín dụng..vẫn đang gặp khó khăn, chưa được tháo gỡ, phải thực hiện nghĩa vụ trong năm 2024. Tránh tình trạng “nước đến chân mới nhảy”, gây “tăng áp”.

Thứ tám, các dự án bất động sản có nguy cơ cao, khó xử lý, cần có chính sách hỗ trợ tài chính và tạo điều kiện thu hồi dự án để Nhà nước thực hiện.