Thị trường bất động sản quý 1/2026: Người Hà Nội ra tỉnh, người TP.HCM đổ về vùng ven

Sáng ngày 15/4, nền tảng công nghệ Batdongsan.com.vn đã tổ chức sự kiện trực tuyến Toàn cảnh thị trường bất động sản quý 1/2026 với sự hơn 1000 khách tham dự. Tại chương trình, Bà Đỗ Thị Ngọc Ánh - Quản lý Kinh doanh cấp cao của Batdongsan.com.vn nhận định trong khi mức độ quan tâm toàn thị trường đã phục hồi sau Tết, dòng tiền và hành vi người mua không phân bổ đồng đều, mà tập trung vào những phân khúc có giá trị sử dụng thực và khả năng chống chịu tốt hơn trước biến động vĩ mô.

Bà Ngọc Ánh cho biết tốc độ phục hồi của thị trường TP.HCM đang tốt hơn Hà Nội. Cụ thể, nhu cầu tìm mua bất động sản tại TP.HCM cũ tăng 4% và TP.HCM mới tăng 1%, trong khi Hà Nội vẫn đang đối mặt với thách thức khi mức độ quan tâm chưa quay về mốc ghi nhận vào tháng 12/2025.

Chung cư: nơi dòng tiền và nhu cầu thực trú ẩn

Trong bức tranh phân hóa, chung cư là phân khúc nổi bật với tăng trưởng về mức độ quan tâm, đóng vai trò dẫn dắt đà phục hồi của thị trường toàn quốc.

Dữ liệu cho thấy, mức độ quan tâm chung cư tại nhiều khu vực trong tháng 3/2026 đã tăng 4% - 7% so với tháng 12/2025. Đây là mức tăng cao hơn đáng kể so với các loại hình khác, phản ánh dòng tìm kiếm đang quay trở lại với phân khúc này.

Không chỉ về hành vi tìm kiếm, chung cư còn được đánh giá là loại hình có tiềm năng thanh khoản cao nhất trong 6 tháng tới, theo khảo sát với môi giới. Điểm đáng chú ý là tỷ trọng người mua để ở chiếm đa số.

Theo khảo sát của Batdongsan.com.vn vào quý 1/2026, 67% người mua chung cư hướng đến mục đích để ở, 30% mua để đầu tư cho thuê và chỉ 4% lướt sóng. Bà Ngọc Ánh cho biết trước đây có những thời điểm tỷ lệ người mua chung cư để đầu tư lướt sóng lên đến 30% - 40%. Sự thay đổi này phản ánh xu hướng dịch chuyển rõ rệt từ đầu tư ngắn hạn sang nhu cầu sử dụng thực.

Trong bối cảnh lãi suất và các yếu tố vĩ mô còn nhiều biến động, giá bán chung cư vẫn duy trì ổn định, với mức tăng nhẹ khoảng 1,5% đến 2,4% theo quý. Trong quý 1/2026, giá rao trung bình chung cư tại Hà Nội đạt 87 triệu đồng/m2 và 69 triệu đồng/m2 tại TP. Hồ Chí Minh cũ, cho thấy khả năng “giữ giá” của phân khúc, nhờ nền tảng nhu cầu bền vững hơn so với các loại hình mang tính đầu cơ.

Xu hướng tìm kiếm chung cư trái chiều

Tại sự kiện, bà Đỗ Thị Ngọc Ánh còn chia sẻ một điểm đáng chú ý là sự hình thành ngày càng rõ nét của mô hình phát triển đô thị theo hạ tầng (TOD), khi các dự án mới không còn phân bổ dàn trải mà tập trung theo các trục giao thông trọng điểm.

Cụ thể, Hà Nội đang phát triển theo cấu trúc “vành đai – qua sông”. Động lực tăng trưởng gắn liền với việc mở rộng không gian đô thị, các dự án mới trải đều từ khu vực nội đô dọc theo vành đai 2, vành đai 3 đến các khu Đông và khu Tây. Còn tại TP. Hồ Chí Minh, nguồn cung mới tập trung nhiều ở khu vực cận trung tâm, đặc biệt là dọc theo trục Quốc lộ 13 và các quận như Quận 2, Quận 9, Quận 7.

Xu hướng này minh chứng cho sự dịch chuyển chiến lược của bất động sản theo tốc độ phát triển hạ tầng, nơi mỗi dự án không chỉ đơn thuần là một sản phẩm nhà ở mà còn gắn liền với khả năng kết nối linh hoạt và giá trị gia tăng bền vững trong dài hạn.

Dữ liệu lớn của Batdongsan.com.vn còn phản ánh sự dịch chuyển quan tâm khác biệt giữa hai đô thị lớn. Người TP. Hồ Chí Minh đang dần mở rộng ra vùng ven nội thành, đặc biệt ở Vành Đai 3 (Thủ Đức, Q.12, Bình Tân, Nhà Bè) và Dĩ An, Thuận An. Tỷ trọng quan tâm đến các khu vực quanh Vành đai 3 và Vành đai 3 mở rộng đã tăng từ 39% năm 2023 lên 46% vào quý 1/2026

“Nhà đầu tư TP.HCM có xu hướng đi theo các thị trường liền kề, gắn với hạ tầng và khả năng kết nối, trong khi người Hà Nội có xu hướng mở rộng danh mục ra nhiều vùng địa lý khác nhau”, bà Ngọc Ánh nói.

Tỷ trọng tìm kiếm chung cư tại Hà Nội giảm từ 91% năm 2023 xuống 76% vào quý 1/2026, trong khi tỷ trọng quan tâm đến chung cư ở các tỉnh miền Bắc và miền Trung tăng dần qua các năm. Cụ thể, tại khu vực phía Bắc, các tỉnh thu hút lượng tìm kiếm chung cư từ người Hà Nội lớn nhất là Hưng Yên và Hải Phòng; trong khi tại miền Trung, Đà Nẵng và Khánh Hòa là hai điểm đến hấp dẫn đối với nhà đầu tư từ thủ đô.