Thị trường bất động sản khó khăn, môi giới chuyển nghề

Nhỏ lẻ “ốm”

Anh Đồng Mạnh Quân (La Gi, Bình Thuận) đã có 5 năm trong nghề môi giới bất động sản. Cơ duyên là năm 2017, khi đất nghỉ dưỡng ven biển ở Bình Thuận được nhiều nhà đầu tư săn lùng. Cũng vừa tốt nghiệp về địa phương chưa kiếm được việc làm, anh được những nhà đầu tư tại Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh nhờ tìm đất để mua. Sau 2-3 lần dẫn mối thành công được khách hàng trả hoa hồng, anh bắt đầu nghĩ tới làm môi giới. Và nghề môi giới đã tìm đến anh như vậy.

Anh quyết định gia nhập đội ngũ môi giới của một công ty kinh doanh bất động sản ở TP. Hồ Chí Minh. Nhớ lại anh cho biết, năm 2018 thị trường phía nam cực kỳ sôi động. Khách hàng toả đi khắp nơi để đầu tư. Thậm chí khách Hà Nội vào Phú Quốc, Khánh Hoà săn lùng đất dự kiến trở thành đặc khu. Mỗi tháng anh cũng giao dịch được 2-3 lô đất, tiền kiếm được thoải mái trang trải cuộc sống thuê nhà ở thành phố.

Rồi 2 năm dịch Covid-19 ập tới, năm 2020 anh vẫn túc tắc có được giao dịch, vì người Hà Nội vào TP. Hồ Chí Minh, Bình Dương đầu tư khá mạnh. Năm 2021 dấu hiệu khó khăn của thị trường ập tới, đó là tác động của nguồn cung bắt đầu hạn chế khi pháp lý các dự án phải rà soát lại, cộng thêm đại dịch Covid-19 hoành hành khiến mọi hoạt động ngưng trệ. Còn được khoản tiền tích cóp, anh cũng đầu tư một mảnh đất thổ cư ở Cam Ranh phòng khi khó khăn.

Với anh Quân, từ khi vào nghề môi giới chưa bao giờ công việc gặp khó khăn như năm 2022. Khi giá nhà đất tăng quá cao, khách hàng khó tiếp cận được tín dụng ngân hàng để vay mua nhà, chủ đầu tư thì ít hàng, nguồn cung nhỏ giọt… tất cả những yếu tố này đã khiến anh trở thành “nhàn rỗi”. Anh đã quyết định nộp hồ sơ xin việc vào ngân hàng, chuyên ngành mà mình đã học. Hiện đã có 2 ngân hàng phỏng vấn, anh cho biết, công việc cũng là huy động tín dụng. Tuy nhiên, trong thời điểm hiện nay khó khăn đến mấy anh cũng phải làm vì không còn lựa chọn nào khác.

Với anh Nguyễn Quốc Lập (Hoài Đức, Hà Nội) còn khó khăn bộn phần khi cuối năm 2020 lập văn phòng giao dịch bất động sản. Mục đích của anh lập văn phòng nhằm giao dịch đất nền, đất thổ cư khu vực phía Tây Hà Nội. Thế nhưng, “ông trời không thể chiều lòng người”, vì hoạt động giao dịch chỉ sôi động hồi cuối năm 2020 đến giữa năm 2021 là bắt đầu chững lại, trong khi hàng tháng phải trả phí thuê văn phòng, lương cho 2 nhân viên. Không chỉ văn phòng của anh Lập, hầu hết các văn phòng giao dịch bất động sản nhỏ lẻ hiện đều “cửa đóng then cài” hoặc có mở cửa thì cũng cầm chừng, không còn cảnh khách ra vào tấp nập.

Từ giữa năm 2022, thị trường bất động sản đã chững lại nhiều phần sau cơn sốt đất diện rộng, nhưng sau đó lại chịu tác động trực tiếp từ chính sách pháp luật đang trong quá trình thay đổi, chính sách tiền tệ với việc kiểm soát tín dụng vào bất động sản khiến thị trường càng trở nên khó khăn hơn, bao phủ không khí trầm lắng.

“Thời gian này chúng tôi chỉ loanh quanh, hoạt động cầm chừng như này thế thôi, chứ khách hàng không có, nghĩ về cái Tết năm nay mà thấy áp lực quá! Thị trường trầm lắng, giờ mà chốt được một giao dịch là cũng thấy may mắn lắm rồi”, anh Lập chia sẻ.

“Ông lớn” cũng lao đao

Không chỉ các Công ty kinh doanh bất động sản ở phía nam hay các văn phòng giao dịch bất động sản nhỏ lẻ, ngay cả CTCP Tập đoàn Đất Xanh (HoSE: DXG) lợi nhuận cũng sụt giảm. Theo BCTC 9 tháng năm 2022, lũy kế doanh thu của DXG đạt 4.597 tỷ đồng, lợi nhuận sau thuế của công ty mẹ 556,4 tỷ đồng, lần lượt giảm 41,2%; 31,1% và 37% so với cùng kỳ.

Năm 2022, Đất Xanh đặt kế hoạch doanh thu và lợi nhuận sau thuế thuộc về cổ đông công ty mẹ lần lượt là 11.000 tỷ đồng và 1.400 tỷ đồng, tương ứng tăng trưởng lần lượt 9,03% và 20,98% so với thực hiện năm 2021. Như vậy sau 9 tháng đầu năm, công ty mới chỉ hoàn thành 42% kế hoạch doanh thu và 40% chỉ tiêu lợi nhuận đề ra tại ĐHĐCĐ thường niên hồi tháng 4 vừa qua.

Còn một “ông lớn” kinh doanh khác đã niêm yết trên thị trường chứng khoán cũng đồng tương cảnh khi tất cả những gì sôi động của những năm trước không còn, thay vào đó là hàng có rất ít, nhiều nhân viên phải nghỉ việc và trở thành cộng tác viên hoặc chuyển nghề.  

Có thể nhận định thị trường bất động sản cuối năm 2022, đầu năm 2023 chưa có được sự khởi sắc như mong đợi, thị trường còn bị tác động từ nhiều yếu tố ngoại quan, đặc biệt là thiếu nguồn cung dự án và chính sách tín dụng ngân hàng dành cho lĩnh vực bất động sản bị hạn chế, dẫn đến thị trường thanh khoản rất thấp.

Toàn thị trường khó

Báo cáo thị trường bất động sản quý III/2022 của Bộ Xây dựng cho biết, theo thống kê của Bộ Kế hoạch và Đầu tư, số lượng doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực bất động sản thành lập mới và số lượng doanh nghiệp quay trở lại hoạt động trong 9 tháng đầu năm 2022 tăng mạnh so với cùng kỳ năm 2021.

Tuy nhiên, hoạt động của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản vẫn còn có nhiều khó khăn, đó là khó khăn trong việc triển khai thực hiện dự án do có vướng mắc trong thủ tục đầu tư, pháp lý của dự án đặc biệt là việc chấp thuận chủ trương đầu tư và thủ tục giao đất, tính tiền sử dụng đất.

Bên cạnh đó, với việc kiểm soát chặt chẽ của thị trường tín dụng, phát hành trái phiếu, cổ phiếu nên các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đang gặp khó khăn trong việc tiếp cận nguồn vốn để triển khai dự án.

Lãi suất cho vay, tỷ giá ngoại tệ, giá xăng dầu, giá vật liệu xây dựng tăng, dẫn đến cho phí của doanh nghiệp cũng tăng cao gây ảnh hưởng đến hoạt động sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp.

Còn đối với hoạt động của các sàn giao dịch bất động sản, trong quý I,II/2022, thị trường bất động sản có hiện tượng phát triển nhanh về giá và lượng giao dịch ở nhiều phân khúc bất động sản và tại nhiều địa phương trên cả nước kéo theo sự phục hồi, hoạt động trở lại của các sàn giao dịch bất động sản; thu hút số lượng lớn người tham gia môi giới đặc biệt là môi giới tự do, giao dịch bất động sản.

Tuy nhiên, trong quý III/2022, thị trường bất động sản có sự điều chỉnh, lượng giao dịch bất động sản đã giảm so với thời điểm đầu năm dẫn đến quy mô của các sàn giao dịch bất động sản giảm, số lượng môi giới bất động sản cũng giảm theo.