Thị trường bất động sản 2026: Vì sao “thừa tiền” nhưng vẫn khát vốn?

Theo Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (ARS IRE), heo VARS IRE, bất động sản liên thông chặt chẽ với nền kinh tế, nên mối lo lớn nhất là các dự án đình trệ kéo dài và rủi ro lan truyền.

Dù việc giảm đòn bẩy và siết tín dụng nhằm quản trị rủi ro, nhưng nếu triển khai đột ngột sẽ khiến doanh nghiệp thiếu dòng tiền hoàn thành dự án. Trong mô hình bán nhà hình thành trong tương lai, điều này làm sụt giảm niềm tin từ người mua, dẫn đến ngừng thanh toán. Doanh số giảm kéo theo khả năng tiếp cận tín dụng suy suyển, tạo thành vòng xoáy tiêu cực giữa thanh khoản, tiến độ và niềm tin toàn thị trường.

Bài học Trung Quốc: Kiểm soát đòn bẩy cần đi cùng xử lý thanh khoản và dự án

Kinh nghiệm quốc tế cho thấy, kiểm soát tín dụng nếu không đi cùng cơ chế xử lý thanh khoản và tháo gỡ các dự án gặp khó khăn có thể khiến rủi ro thanh khoản nhanh chóng chuyển thành rủi ro niềm tin, thậm chí lan rộng thành rủi ro hệ thống. Trung Quốc là một trường hợp điển hình cho vấn đề này.

Tuy nhiên, giá nhà và doanh số bán tại Trung Quốc vẫn đang trong quá trình phục hồi. Điều này cho thấy tín dụng có thể hỗ trợ đẩy nhanh tiến độ dự án và thúc đẩy thanh khoản, song để thị trường phục hồi bền vững vẫn cần thêm thời gian và các giải pháp đồng bộ nhằm củng cố niềm tin, bao gồm việc tái cơ cấu doanh nghiệp yếu kém, không đáp ứng được luật chơi mới.

Từ năm 2022, Trung Quốc bắt đầu chuyển trọng tâm từ hỗ trợ doanh nghiệp sang ưu tiên hoàn thành dự án và bảo đảm bàn giao nhà. Ngân hàng Nhân dân Trung Quốc triển khai nhiều biện pháp hỗ trợ thị trường, trong đó có việc mở lại các kênh huy động vốn cho doanh nghiệp tư nhân và các chương trình tín dụng hỗ trợ bàn giao nhà đã bán. Sau đó, cơ chế “danh sách trắng” được triển khai, theo đó địa phương rà soát các dự án đủ điều kiện, ngân hàng thực hiện thẩm định và dòng vốn được ưu tiên cho những dự án có khả năng hoàn thành.

Kết quả cho thấy cách làm này có tác dụng trong việc hỗ trợ hoàn thành dự án. Theo số liệu được dẫn từ Ngân hàng Nhân dân Trung Quốc, đến cuối quý I/2026, hơn 7.000 tỷ nhân dân tệ đã được dẫn vào các dự án thuộc danh sách trắng và khoảng 7,5 triệu căn nhà đã được hỗ trợ bàn giao đến cuối năm 2025.

Việt Nam bắt đầu phân tầng tín dụng, nhưng cần thêm cơ chế nhận diện rủi ro

Từ năm 2023 đến nay, chính sách tín dụng và xử lý thị trường bất động sản của Việt Nam đã từng bước chuyển từ tháo gỡ thanh khoản sang định hướng dòng vốn có mục tiêu. Giai đoạn đầu tập trung ngăn chặn vòng xoáy pháp lý - trái phiếu - tín dụng thông qua Nghị quyết 33/NQ-CP, Nghị định 08/2023/NĐ-CP và các chính sách cơ cấu lại thời hạn trả nợ. Sau đó, dòng vốn được định hướng cụ thể hơn vào nhà ở xã hội, người trẻ mua nhà, các dự án có tính khả thi và những lĩnh vực được xác định là ưu tiên.

Đây là hướng đi phù hợp bởi khó khăn của thị trường bất động sản hiện nay không chỉ nằm ở thiếu vốn, mà còn liên quan đồng thời đến pháp lý dự án, chi phí đất, cơ cấu sản phẩm, khả năng hấp thụ và niềm tin của người mua.

Chương trình tín dụng nhà ở xã hội là một ví dụ. Chương trình có quy mô 145.000 tỷ đồng từ 9 ngân hàng thương mại, nhưng đến cuối tháng 5/2026, Kết quả giải ngân lũy kế mới đạt khoảng 12.440 tỷ đồng. Khoảng cách lớn giữa nguồn vốn được bố trí và lượng vốn thực tế giải ngân cho thấy vấn đề của thị trường không đơn giản là thiếu tiền.

Tuy nhiên, dữ liệu giữa ngân hàng, doanh nghiệp, dự án và người mua vẫn còn phân mảnh. Khả năng nhận diện sớm một dự án có nguy cơ mất khả năng thanh toán cũng chưa đủ rõ. Nếu không cải thiện được khâu này, chính sách “ưu tiên tín dụng” có nguy cơ trở thành cơ chế phân bổ vốn mang tính hành chính thay vì một công cụ quản trị rủi ro dựa trên dữ liệu.

Nếu dự án chưa đủ pháp lý, giá bán không phù hợp, sản phẩm không đúng nhu cầu hoặc người mua không đủ khả năng trả nợ và đặc biệt thủ tục còn rắc rối, nhiều rào cản thì lãi suất ưu đãi không đủ để tạo ra cầu bền vững. Tín dụng chỉ phát huy hiệu quả khi đi cùng một dự án có khả năng triển khai, thủ tục thông thoáng và người vay có khả năng trả nợ. Nói cách khác, tín dụng có thể tạo thêm sức mua và hỗ trợ thanh khoản, nhưng không thể thay thế nhu cầu thực và khả năng hấp thụ của thị trường.

Việt Nam vẫn có dư địa để chủ động nhận diện và phòng ngừa rủi ro từ sớm. Hệ thống pháp luật về đất đai, nhà ở và kinh doanh bất động sản đang được hoàn thiện đồng bộ hơn, trong khi hệ thống thông tin và cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản từng bước được xây dựng.

Việc phân loại nhằm nhận diện đúng mức độ rủi ro và định hướng dòng vốn; quyết định cho vay vẫn thuộc trách nhiệm và thẩm quyền của từng ngân hàng.

Cần mở đúng chỗ, khóa đúng rủi ro

VARS IRE cho rằng, điều cần thay đổi trong giai đoạn tới là tư duy quản lý tín dụng. Thay vì coi bất động sản là một lĩnh vực có mức độ rủi ro đồng nhất và áp dụng một cơ chế kiểm soát chung, chính sách cần chuyển sang đánh giá rủi ro theo người vay, tài sản, mục đích sử dụng vốn và khả năng trả nợ.

Thứ nhất, phân loại dự án để định hướng dòng vốn. Chính phủ có thể giao Bộ Xây dựng phối hợp với Bộ Nông nghiệp và Môi trường, địa phương và Ngân hàng Nhà nước nghiên cứu cơ chế đánh giá, phân loại dự án theo khả năng triển khai và phục hồi. VARS IRE đề xuất có thể nghiên cứu ba nhóm:

Nhóm A: Dự án đủ pháp lý, có khả năng hoàn thành, có tác động lan tỏa lớn và chủ yếu thiếu vốn để tiếp tục triển khai.

Nhóm B: Dự án còn khả năng phục hồi nhưng cần cơ cấu lại, như bổ sung vốn chủ sở hữu, điều chỉnh phương án kinh doanh hoặc cơ cấu lại nghĩa vụ nợ.

Nhóm C: Dự án không còn khả năng phục hồi, cần chuyển nhượng, thanh lý hoặc xử lý theo quy định.

Thứ tư, từng bước đa dạng hóa nguồn vốn dài hạn cho thị trường bất động sản. Bộ Tài chính và Ngân hàng Nhà nước cần nghiên cứu phát triển các nguồn vốn ngoài tín dụng ngân hàng như trái phiếu doanh nghiệp, quỹ đầu tư bất động sản và các sản phẩm tài chính phù hợp. Tuy nhiên, việc mở rộng các kênh vốn phải đi cùng yêu cầu về minh bạch thông tin, định giá độc lập và quản trị rủi ro.

Thứ năm, mọi chính sách ưu tiên tín dụng cần có tiêu chí, thời hạn và cơ chế hậu kiểm rõ ràng. Hiệu quả chính sách cần được đánh giá không chỉ qua số vốn cam kết và giải ngân, mà cả số dự án được hoàn thành, số căn nhà được đưa vào sử dụng, số người dân tiếp cận được vốn và chất lượng tín dụng sau hỗ trợ.

Thứ sáu, Ngân hàng Nhà nước cần thường xuyên kiểm tra khả năng chịu đựng của các ngân hàng trước các kịch bản như giá bất động sản giảm, dự án chậm bàn giao, trái phiếu đáo hạn hoặc giá trị tài sản bảo đảm suy giảm. Kết quả đánh giá cần gắn với các biện pháp phù hợp như tăng dự phòng, bổ sung vốn hoặc kiểm soát tốc độ tăng tín dụng đối với ngân hàng có mức độ tập trung rủi ro cao. Cơ cấu lại nợ chỉ nên là giải pháp có thời hạn đối với các khoản vay còn khả năng phục hồi; những khoản vay không còn khả năng thu hồi cần được nhận diện và xử lý theo quy định.