Tâm sự của nhà đầu tư bất động sản: “Tôi đầu tư ở đâu, lỗ ở đó”

Theo anh Tr, ngay cả thời điểm thị trường bất động sản sôi động sức cầu, tài sản đầu tư của anh vẫn khó thanh khoản. Hoặc là lời ít, hoặc lỗ hoặc phải đợi rất lâu để có thể ra được hàng. Thậm chí, đầu tư ở cùng khu vực nhưng tài sản của bạn bè anh đều có thanh khoản và lời khá tốt. Riêng bất động sản của anh khó bán.

Vào năm 2018, anh đầu tư một lô đất nền thổ cư diện tích 90m2 tại huyện Nhơn Trạch (Đồng Nai) với giá 820 triệu đồng. Đến cuối năm 2019, lô đất tăng giá lên 1,2 tỉ nhưng anh không bán vì nghĩ giá còn lên. Đến đầu năm 2021, lô đất bất ngờ quay đầu giảm giá xuống 900 triệu đồng so với giá của năm 2019. Cuối năm 2021, khi có việc cần dùng đến tiền, anh Tr rao bán lô đất với giá 950 triệu đồng nhưng suốt hơn nửa năm không có người hỏi mua. Đến cuối năm 2022, anh bán được lô đất với giá 850 triệu đồng.

Tính ra, nền đất này anh không bị lỗ như lô đất mua ở Định Quán (Đồng Nai). Vào đầu năm 2021, anh cùng nhóm bạn bè bỏ ra hơn 3 tỉ đồng để ôm đất vườn tại khu vực này. Mỗi lô đất có giá từ 500 đến 1,2 tỉ đồng (tuỳ view, diện tích). Thời điểm này, đất vườn, đất thổ cư tại khu vực Định Quán bán ra rất tốt. Nhà đầu tư khắp nơi đổ về mua bán, lướt sóng.

Thế nhưng, nhóm đầu tư của anh “vỏn vẹn” lướt sóng được một lô với giá chênh 150 triệu đồng. Các lô khác chưa kịp bán ra thì thị trường nhà đất khu vực hết “sóng”. Hiện anh vẫn đang “ôm bom” tại thị trường này. Vào giữa năm 2023, anh Tr rao bán lỗ lô đất hơn 30% để thu dòng tiền về nhưng hiện vẫn chưa bán được.

Tại thị trường Tp.HCM, hiện anh Tr sở hữu một lô đất thổ cư tại Tp.Thủ Đức vào cuối năm 2021 với giá 3 tỉ đồng, hiện mức giá thị trường anh có thể bán ra được là 2,7 tỉ đồng. Lô đất này anh vay ngân hàng.

Tính ra, tham gia thị trường 6 năm nhưng số lần anh Tr đầu tư bất động sản “thắng” rất hiếm. Hiện tài chính của anh gần như nằm trong tài sản, tiền mặt gần như không có. Nhiều người nói rằng anh không có “duyên” trong đầu tư nhà đất. “Nhiều khi tôi ngẫm, có khi mình không có duyên thật vì đầu tư ở đâu, lỗ ở đó”, anh Tr (cười) cho hay.

Trong chia sẻ mới đây, ông Lê Quốc Kiên, nhà đầu tư bất động sản kì cựu, cũng là cố vấn đầu tư bất động sản cho hay, 10 người đầu tư bất động sản, 8 người thua lỗ. Họ từng phải mất nhiều tiền, trải qua thời gian dài lăn lộn và cực kỳ dày dạn kinh nghiệm trên thị trường. Những thương vụ đầu tiên của họ từng vấp váp, và giờ họ sẽ đi kiếm tiền lại từ chính các nhà đầu tư mới.

Có một thực tế là những nhà đầu tư thua lỗ, mất tiền lại chính là những nhà đầu tư mới có vài trăm triệu đầu tiên. Nhà đầu tư mới dễ bị rơi vào bẫy lòng tham. Họ sẽ được nghe kể về những câu chuyện trúng đất, tài sản tăng giá bằng lần trong vòng vài năm, từ đó thấy ham và xuống tiền.

Có hai lý do dẫn đến điều này. Thứ nhất, đây là deal đầu tiên nên nhà đầu tư không có kiến thức kinh nghiệm. Thứ hai, tâm lý vội vàng muốn gia tăng nhanh tài sản. Vì hai lý do này nên nhà đầu tư chỉ quan tâm tới một tiêu chí duy nhất khi đi đầu tư là trong vòng thời gian vài tháng, một năm, hai năm lời được bao nhiêu. Họ bỏ qua hoặc không biết để tìm hiểu hàng loạt các biến số khác như pháp lý, quy hoạch, cấp phép xây dựng, hạ tầng, tiện ích, mật độ dân cư, giá hiện tại của khu vực, lý do tiềm năng tăng giá tương lai,...

Cho nên, theo ông Kiên, trước khi đầu tư, nhà đầu tư hãy dành ít nhất 6 tháng đến 1 năm đi tìm hiểu, học hỏi về thị trường. Khi đã có một lượng kiến thức nền vừa đủ thì mọi người có chia sẻ như thế nào thì nhà đầu tư vẫn có thể tự kiểm chứng lại. Khi hội đủ thông tin hãy bắt đầu xuống tiền đầu tư. Đừng bao giờ đầu tư bất động sản kiểu hời hợt, rất dễ mất tiền tỉ.

Về mức kì vọng lợi nhuận, ông Kiên dành lời khuyên, nhà đầu tư mới chỉ nên kì vọng lợi nhuận vừa tầm, hướng đến sự an toàn trong những lần đầu mua bán. Với những nhà đầu tư có kinh nghiệm, khi hướng tới sự an toàn, họ chỉ kỳ vọng lợi nhuận khoảng 15% - 20%/năm. Ví dụ đầu tư 5 tỷ kỳ vọng lời 700 triệu đến 1 tỷ/năm là đủ. Những nhà đầu tư có số vốn lớn hơn thậm chí kỳ vọng lợi nhuận chỉ tầm 12% - 15%/năm.

“Hãy tập trung ở những khu vực hành chính ở tỉnh, huyện, thị xã vì hạ tầng, tiện ích và mật độ dân cư sẽ phát triển từ lõi trung tâm đi ra. Lấy mốc trong bán kính 2km quanh nơi đặt các trung tâm hành chính, Ủy ban nhân dân. Quá khoảng cách này, rất có thể nhà đầu tư phải chờ rất lâu dân cư mới đông lên”, ông Kiên cho hay.