Tại sao cần thận trọng mua tài sản phát mại?

Ào ạt rao bán bất động sản phát mại

Có thể thấy, thời gian gần đây các ngân hàng thương mại cổ phần rao bán nợ xấu là các bất động sản khá nhiều.

Đơn cử như Ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn (Agribank) siết nợ hàng loạt dự án bất động sản, khách sạn tại khu du lịch. Khoản nợ lớn nhất nhà băng rao bán đợt này có giá khởi điểm hơn 1.100 tỷ đồng của Công ty cổ phần Khách sạn Bến Du Thuyền (Marina Hotel). Tài sản đảm bảo của khoản nợ là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai có diện tích 3.860 m2 thuộc Khu B của Dự án Trung tâm Bến Du Thuyền Hoàng Gia tại Khu đô thị Vĩnh Hòa, phường Vĩnh Hòa, TP Nha Trang, tỉnh Khánh Hòa.

Bên cạnh đó, Agribank cũng đang siết nợ 7 doanh nghiệp với tổng dư nợ gần 500 tỷ đồng, được thế chấp bằng các bất động sản thuộc Tổ hợp du lịch, giải trí tại Phú Quốc của Tập đoàn Tân Hoàng Minh.

VietinBank cũng rao bán gần 60 khách sạn, bất động sản khác nhau, phân khúc phổ biến là các khách sạn 3-4 sao, homestay và biệt thự với giá bán từ vài chục tới vài trăm tỷ đồng. Trong đó có hai khách sạn 4 sao với quy mô 98-104 phòng được VietinBank chào đồng giá 420 tỷ đồng cho mỗi bất động sản.

Ngoài ra, nhà băng này cũng siết nợ hàng loạt khách sạn 4-5 sao, homestay, biệt thự tại các thành phố du lịch khác như Đà Nẵng, Nha Trang... Đơn cử tại Đà Nẵng có một khách sạn 5 sao xây dựng trên diện tích hơn 1.200 m2, quy mô 236 phòng, được VietinBank chào bán với giá 600 tỷ đồng

Còn Vietcombank phát mãi 30 quyền sử dụng đất liền kề nhau với giá khởi điểm hơn 31 tỷ đồng. Khu đất có tổng diện tích 2,14 hecta gồm 300 m2 đất ở còn lại là đất cây lâu năm, tại Xã Tóc Tiên, Thị Xã Phú Mỹ, Tỉnh Bà Rịa Vũng Tàu…

Đây chỉ là 3 trong số nhiều ngân hàng khác rao bán tài sản để xử lý nợ xấu. Tuy nhiên, có những ngân hàng rao nhiều lần đều không bán được.

Theo một thống kê cho thấy, hiện nay, tổng giá trị bất động sản thế chấp tại các ngân hàng chiếm khoảng 70% tổng tài sản đảm bảo cho các khoản vay. Tại nhiều nhà băng, tỷ lệ này thậm chí lên đến 80-90% và lớn hơn nhiều lần tổng dư nợ cho vay. Do đó, bất động sản thường là tài sản được các tổ chức tài chính đem ra phát mại nhiều nhất khi khách hàng vay vốn vì nhiều lý do mà không trả được nợ.

Đánh giá của giới chuyên gia ngân hàng cho biết, nguyên nhân của việc rao bán tài sản đảm bảo cho các khoản vay trên là do tình hình kinh tế không mấy khả quan khiến hoạt động sản xuất kinh doanh, thương mại dịch vụ gặp khó, tác động tiêu cực đến khả năng trả nợ của khách hàng khiến rủi ro nợ xấu gia tăng.

Bên cạnh đó, nhiều nhà đầu tư vỡ nợ, bị ngân hàng phát mãi do “tham lam", không tính toán, lên phương án tài chính, lạm dụng đòn bẩy tài chính để đầu cơ nhà đất.

Ngân hàng Nhà nước cho biết tỷ lệ nợ xấu của lĩnh vực bất động sản tại thời điểm tháng 6/2023 là 2,47%, đang có chiều hướng gia tăng (tháng 6/2022 là 1,53%).

Xử lý tài sản thế chấp không dễ

Bất động sản là tài sản đảm bảo được đánh giá là phương án có khả năng cứu vớt các khoản nợ xấu cao so với với các tài sản khác như máy móc, ô tô,... Tuy nhiên, từ trước tới nay, việc thu giữ và thanh lý tài sản thế chấp là BĐS để thu hồi nợ luôn là vấn đề không đơn giản với các ngân hàng. Và vấn đề này đang ngày càng khó khăn trong những năm gần đây.

Theo đó, thị trường BĐS những năm gần đây phát triển nóng, khó lường, giá địa ốc tại một số khu vực tăng gấp nhiều lần trong giai đoạn 2018-2022. Đến giữa năm 2022, chính sách tín dụng cùng những quyết định của các cơ quan, ban ngành trong việc kiểm soát thị trường bất động sản, buộc thị trường địa ốc phải điều chỉnh giá giảm xuống mức phù hợp và tương xứng hơn so với giá trị.

Mặt bằng giá BĐS giảm khiến các tài sản thế chấp là BĐS tại các nhà băng cũng bị hạ giá sau những lần định giá lại tài sản định kỳ, buộc các khách hàng vay phải nộp tài sản bổ sung để đảm bảo khoản nợ.

Mặc dù các ngân hàng thường dành một khoảng thời gian nhất định, phổ biến từ 3-6 tháng cho khách hàng vay có thể tự tìm cách rao bán tài sản để “không mất tất cả". Tuy nhiên, phần lớn, các khách hàng vay đều không thể xử lý bán tài sản thế chấp trong khoảng thời gian nói trên do nhu cầu sụt giảm, tâm lý người mua vẫn mong muốn bắt “đáy"... đồng thời các “con nợ" này vẫn giữ mức định giá quá cao.

Còn phía ngân hàng, mặc dù được rao bán nhiều lần với mức chiết khấu ngày càng hấp dẫn, nhiều bất động sản phát mãi vẫn khó thanh khoản. Nguyên nhân là do thị trường và việc định giá phát mại tài sản không dựa theo giá trị thực tế mà tính cả gốc và lãi nên việc bán các tài sản này ngày càng khó.

Cẩn trọng khi mua

Mua BĐS phát mại, thanh lý là cơ hội để khách hàng sở hữu tài sản với mức giá khá hấp dẫn so với thị trường với giấy tờ pháp lý đã được thẩm định kỹ càng, sẵn sàng chuyển nhượng cho người mua và nguồn tài chính đảm bảo với các gói vay tài chính từ ngân hàng phát mãi tài sản. Tuy nhiên để tránh được những rủi ro tiềm ẩn, người mua cần cẩn trọng, lưu ý một số vấn đề sau:

Thứ nhất, định giá lại BĐS, do nhiều tài sản bảo đảm được định giá cao hơn giá trị thực tế khi phê duyệt khoản vay. Trong khi, giá trị phát mãi thường có xu hướng định giá theo khoản nợ và khoản lãi phát sinh mà không sát với thực tế thị trường.

Thứ hai, người mua cần nắm được lý do bị phát mại, tránh trường hợp có tranh chấp với bên thứ ba.

Thứ ba, người mua cần lên phương án tài chính, tính toán chi phí lãi vay và vốn đầu tư bỏ ra để tránh “ham rẻ” vô tình lại dính vào vòng xoáy “nợ nần”.

Dự báo, trong thời gian tới, tỷ lệ nợ xấu sẽ có xu hướng tăng lên do thị trường BĐS vẫn chưa phục hồi hoàn toàn. Tuy nhiên, thanh khoản tài sản BĐS phát mãi khả năng cao sẽ được cải thiện cùng với tiến trình phục hồi tích cực của thị trường BĐS.