Sếp Savills: Không dễ để căn hộ, biệt thự giảm giá trong năm 2023

Báo cáo bất động sản cuối năm 2022 do Savills công bố cho biết, năm vừa qua, thị trường căn hộ tại Hà Nội ghi nhận nguồn cung mới thấp nhất trong 8 năm qua với tổng cộng 12.637 căn hộ. Trong đó, căn hộ hạng B chiếm 83%, hạng A chiếm 9%.

Tính riêng Quý 4/2022, nguồn cung sơ cấp đạt 20.333 căn hộ. Thị trường không có thêm dự án mới mà toàn bộ nguồn cung đến từ giai đoạn tiếp theo của 6 dự án hiện tại. Các hoạt động trong quý cũng trở nên trầm lắng, số lượng giao dịch chỉ đạt 2.890, giảm 20% theo quý và giảm 30% theo năm. Giao dịch căn hộ chủ yếu đến từ phân khúc hạng B, chiếm 76% thị phần. Tỷ lệ hấp thụ của các dự án mới mở bán cũng chỉ ở mức 28%.

Giá bán sơ cấp trung bình sản phẩm căn hộ tại Hà Nội đạt 47 triệu đồng/m2, tăng 15% theo năm. Kể từ năm 2018, giá bán sơ cấp trung bình đã tăng 11% mỗi năm, trong khi giá bán thứ cấp tăng 5%/năm. Savills cũng cho biết, giá bán sơ cấp cao hơn thứ cấp 42% (tăng từ mức 14% trong năm 2018). Chênh lệch giữa giá sơ cấp và thứ cấp nhiều nhất nằm ở các dự án hạng A (52%), tiếp theo là hạng B (27%) và hạng C (25%). 

Về số lượng bàn giao, năm 2022, 10.100 căn hộ đã được bàn giao tại Hà Nội. Trong khi đó, tổng số của Hưng Yên và Bắc Ninh là 4.500 căn. Savills dự kiến trong giai đoạn 2020 đến 2024, số lượng căn hộ bàn giao giảm 36%/năm. Điều này có thể sẽ thúc đẩy nhu cầu thị trường thứ cấp và củng cố niềm tin cho các nhà đầu tư.

Trong khi đó, thị trường biệt thự và nhà liền kề tại Hà Nội cũng chịu sự ảm đạm không kém. 

Thị trường chỉ đón nhận thêm 45 căn mới từ giai đoạn đầu của một dự án mới và giai đoạn sau của một dự án hiện hữu. Con số này giảm 91% theo quý và 82% theo năm. Nguồn cung sơ cấp đạt mức thấp nhất trong 5 năm với 926 căn từ 15 dự án, giảm 22% theo quý và 18% theo năm.

Lượng giao dịch cũng thấp nhất trong các năm. Tính riêng Quý 4/2022, chỉ có 196 giao dịch được thực hiện, giảm 34% theo quý và 52% theo năm. Nhà liền kề vẫn là sản phẩm được ưa chuộng, chiếm 85% lượng giao dịch. Nguồn cung mới đạt mức hấp thụ 51%. Trong năm 2022, 1.458 giao dịch được thực hiện, mức thấp nhất từ 2015, giảm 44% theo năm.

Hiện một số chủ đầu tư đã có sự điều chỉnh trong giá bán, giá sơ cấp đối với sản phẩm biệt thự trong Quý 4 đã giảm 6% so với cùng kỳ năm ngoái, đạt 130 triệu đồng/m2. Giá liền kề giảm nhẹ 1% xuống còn 172 triệu đồng/m2, shop-house giảm 10% còn 189 triệu đồng/m2. 

Dự báo về năm 2023, bà Đỗ Thu Hằng - Giám đốc bộ phận nghiên cứu và tư vấn Savills cho rằng tính thanh khoản của thị trường là bài toán vô cùng quan trọng. Giá phân khúc nhà liền kề, biệt thự đã có xu hướng giảm nhẹ trong quý cuối của năm 2022 nhưng việc điều chỉnh giá vẫn là bài toán thách thức với chủ đầu tư lẫn các nhà đầu tư. Với chủ đầu tư, các chi phí đầu vào tăng cao ảnh hưởng đến giá thành đầu ra. Còn với nhà đầu tư, họ đã phải trải qua nhiều lần mua qua, mua lại nên không dễ để đưa ra quyết định điều chỉnh giá.

Chuyên gia Savills nhận định tính thanh khoản trong năm 2023 có thể được cải thiện nhưng sẽ tập trung nhiều vào các sản phẩm mua để ở thay vì mua đầu tư.