Savills Việt Nam: Thị trường bất động sản thiếu minh bạch khiến việc định giá đất gặp khó khăn

Đây là chia sẻ của bà Đỗ Thị Thu Giang - Giám đốc Dịch vụ Định giá và Tư vấn Savills Việt Nam với MarketTimes về những tồn tại của công tác xác định giá đất tại các địa phương.

MarkeTimes: Có nhiều địa phương hiện nay đang tồn rất nhiều dự án “đắp chiếu”, không triển khai được, một trong những lý do lớn là vì không xác định được giá đất. Theo bà tại sao đã có 4 phương pháp định giá đất mà đến khi triển khai vẫn không xác định được giá đất?

Bà Đỗ Thị Thu Giang: Thực tế, không phải bây giờ mới có 4 phương pháp định giá đất, mà đây là những phương pháp cơ bản, đã được áp dụng từ lâu trong ngành thẩm định giá. Việc nhiều dự án bị đình trệ do không xác định được giá đất không phải vì thiếu phương pháp định giá, mà có thể xuất phát một số nguyên nhân:

Trước hết có thể do ảnh hưởng từ bảng giá đất hiện hành. Hiện nay, ở hầu hết các địa phương, bảng giá đất cũ vẫn có hiệu lực đến ngày 1/1/2026. Điều này có nghĩa là, trong nhiều trường hợp, các địa phương có thể đang chờ đến thời điểm đó để áp dụng bảng giá đất mới theo quy định của Luật Đất đai 2024. Vì vậy, rất có thể việc địa phương đợi bảng giá đất mới, thay vì áp dụng bảng giá cũ vốn không còn phản ánh chính xác giá trị thị trường.

Việc áp dụng các phương pháp xác định giá đất chỉ đặt ra khi có yêu cầu xác định giá đất cụ thể, chẳng hạn như khi tính tiền sử dụng đất, bồi thường giải phóng mặt bằng, đấu giá đất hoặc góp vốn bằng quyền sử dụng đất và lúc đó, những hạn chế của từng phương pháp mới bộc lộ.

Cả 4 phương pháp đều gặp vấn đề hạn chế đó là dữ liệu giao dịch. Thị trường bất động sản lại thiếu minh bạch, khiến việc thu thập thông tin gặp khó khăn, dẫn đến khó tìm được tài sản so sánh tương đồng trong phương pháp so sánh, cũng như làm thông tin đầu vào cho phương pháp thặng dự, thu nhập hay chiết trừ.

Ngoài ra, thời gian gần đây, nhiều cuộc đấu giá đất công khai gặp các vấn đề đẩy giá quá cao, khiến thị trường biến động, càng làm cho việc thu thập thông tin khó khăn hơn.

MarketTimes: Việc xác định các nguyên tắc định giá đất là điều cần thiết, tuy nhiên phương pháp định giá đất theo thị trường nhưng không ai giải thích nguyên tắc thị trường là gì. Khi áp dụng theo nguyên tắc này, chúng ta cần nhấn mạnh điểm nào?

Bà Đỗ Thị Thu Giang: Nguyên tắc xác định giá đất theo thị trường là một yêu cầu quan trọng để đảm bảo giá đất phản ánh đúng giá trị thực. Tuy nhiên, vấn đề đặt ra là "thị trường" được hiểu như thế nào? Theo Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam về cơ sở giá trị (ban hành kèm theo Thông tư số 30/2024/TT-BTC của Bộ Tài chính), giá trị thị trường được định nghĩa tại khoản 1 Điều 5 như sau: “Giá trị thị trường là khoản tiền ước tính để tài sản có thể được giao dịch tại thời điểm thẩm định giá giữa người sẵn sàng mua và người sẵn sàng bán trong một giao dịch khách quan, độc lập, sau khi được tiếp thị đầy đủ và các bên tham gia hành động có hiểu biết, thận trọng và không bị ép buộc”.

Từ định nghĩa này, có thể nguyên tắc thị trường nhấn mạnh tính khách quan, độc lập, đầy đủ thông tin. Khi áp dụng nguyên tắc này trong định giá đất, yếu tố quan trọng nhất chính là dữ liệu minh bạch, đầy đủ, chính xác và công khai.

Dữ liệu ở đây bao gồm dữ liệu về giao dịch bất động sản, dữ liệu về quy hoạch, dữ liệu về thị trường.

Chính nhờ dữ liệu minh bạch, đầy đủ sẽ giúp cho thị trường không bị thao túng bóp méo, thị trường không bị chi phối bởi một bên lợi ích nào, mang đến một thị trường phản ánh đúng cung – cầu, cạnh tranh thực sự.

Cũng chính nhờ dữ liệu minh bạch, việc xác định giá đất cụ thể sẽ phản ánh được đầy đủ các yếu tố tác động như quy hoạch, hạ tầng, yếu tố pháp lý, chính sách vì giá đất không thể chỉ dựa vào quá khứ mà cần dự báo xu hướng trong tương lai. Điều này đặc biệt thể hiện thông qua cách tiếp cận thu nhập như phương pháp thu nhập hay phương pháp thặng dư.

MarketTimes: Hiện nay có nhiều ý kiến tại các địa phương cho rằng nên định ra một giá đất đánh đồng ở các dự án (thương mại dịch vụ, đất ở) và các địa phương phát triển kinh tế xã hội giá bằng nhau. Quan điểm của bà về vấn đề này? Chúng ta phải có những chi tiết cụ thể như thế nào?

Bà Đỗ Thị Thu Giang: Quan điểm của tôi là không thể có một mức giá đất đánh đồng cho tất cả các loại mục đích sử dụng đất (thương mại, dịch vụ, đất ở...) hay giữa các địa phương phát triển kinh tế - xã hội khác nhau. Điều này đi ngược lại với nguyên tắc thị trường và thực tiễn định giá đất.

Giá trị đất phụ thuộc vào loại đất, mục đích sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất bởi những yếu tố này quyết định quyền và nghĩa vụ cụ thể cho người sử dụng đất. Đất ở, thường có thời hạn sử dụng đất lâu dài, trong khi đất thương mại dịch vụ thường có thời hạn sử dụng đất 50 năm đến 70 năm. Như vậy chỉ xét riêng về thời hạn sử dụng đất, ở cùng một vị trí với điều kiện như nhau, giá trị đất ở đã có thể cao hơn đất thương mại dịch vụ. Sự chênh lệch này còn lớn hơn khi mà điều kiện địa phương không mang tính thương mại, ví dụ như đất TMDV ở thị trấn nhỏ.

Việc áp dụng một mức giá đất đánh đồng như vậy trái với nguyên tắc thị trường, điều đòi hỏi giá đất phản ánh đúng cung – cầu thực tế và khả năng sinh lợi của đất. Nếu áp đặt một mức giá chung, sẽ không có sự khác biệt về giá trị giữa những vị trí đắc địa và vị trí kém thuận lợi, làm mất đi tính cạnh tranh và làm méo mó thị trường.

MarketTimes: Giá bất động sản ở một số địa phương thời gian qua tăng nóng, điều này ảnh hưởng đến việc định giá đất ở những dự án xung quanh ra sao?

Bà Đỗ Thị Thu Giang: Khi giá bất động sản tại một địa phương tăng nóng, nó sẽ ảnh hưởng đến việc định giá đất ở các dự án xung quanh theo nhiều cách:

Trước hết, nhà đầu tư kỳ vọng các dự án lân cận cũng sẽ tăng theo, dẫn đến áp lực tăng giá đất trong thẩm định giá.

Tiếp theo, các giao dịch trong giai đoạn "sốt đất" có thể không phản ánh giá trị thực của đất, mà bị đẩy lên do yếu tố đầu cơ hoặc tâm lý thị trường. Nếu sử dụng những giao dịch này làm cơ sở định giá, sẽ có nguy cơ định giá sai lệch, gây hệ lụy cho các dự án trong tương lai. Hậu quả khi giá đất bị đẩy lên quá cao, việc ước tính chi phí giải phóng mặt bằng tăng cao làm cho chi phí phát triển dự án tăng, có thể làm giảm hiệu quả đầu tư và ảnh hưởng đến tính khả thi của dự án.

MarketTimes: Để giải quyết những vướng mắc này, chúng ta cần có những giải pháp nào?

Bà Đỗ Thị Thu Giang: Những giải pháp cần tập trung chủ yếu vào hoàn thiện dữ liệu và minh bạch thông tin.

Đối với hoàn thiện hệ thống dữ liệu về giá đất và giao dịch bất động sản, giao dịch bất động sản cần được cập nhật minh bạch, chính xác và công khai, giúp nhà đầu tư và đơn vị thẩm định giá có dữ liệu đáng tin cậy. Cơ quan quản lý cần thu thập thông tin từ nhiều nguồn, bao gồm hợp đồng công chứng, kê khai thuế, giao dịch thực tế trên thị trường để phản ánh đúng giá đất. Bên cạnh đó, dữ liệu thu thập được cũng cần được “làm sạch” thông qua cơ chế kiểm soát giao dịch bất thường nhằm loại bỏ các giao dịch có giá trị tăng đột biến, mang yếu tố đầu cơ, hoặc giao dịch giữa các bên liên quan…

Minh bạch hóa thông tin quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất giúp tránh sốt đất do tin đồn hoặc đem lại lợi ích cho một số bên có thông tin trước khi thông tin được chính thức.

Việc triển khai đồng bộ các giải pháp này sẽ giúp giá đất phản ánh đúng giá trị thực, tránh méo mó do tâm lý thị trường và tạo nền tảng bền vững cho thị trường bất động sản.

MarketTimes: Trân trọng cảm ơn bà!