Theo bản án được TAND tính Đồng Nai mới công bố gần đây, vụ việc bắt đầu vào giữa năm 2021 khi một ngân hàng ký hợp đồng cho bà Nguyễn Thụy Ánh H1 vay khoảng 1 tỷ đồng trong thời hạn 10 năm để mua bất động sản, với lãi suất ban đầu khoảng 11,8%/năm và có điều chỉnh định kỳ. Khoản vay được bảo đảm bằng quyền sử dụng một thửa đất diện tích khoảng 1.400 m² tại Đồng Nai đứng tên chính bà H1.
Trong quá trình thực hiện hợp đồng, bà H1 trả nợ một thời gian rồi bắt đầu vi phạm nghĩa vụ thanh toán từ cuối năm 2023. Ngân hàng đã thông báo yêu cầu trả nợ nhưng không được thực hiện. Tổng số tiền bà H1 đã trả trước đó vào khoảng hơn 500 triệu đồng, trong đó phần gốc khoảng 225 triệu đồng. Đến thời điểm khởi kiện và xét xử sơ thẩm, dư nợ còn lại được xác định khoảng hơn 1 tỷ đồng, gồm khoảng 775 triệu đồng tiền gốc và phần còn lại là lãi trong hạn, lãi chậm trả và lãi quá hạn.
Ngân hàng khởi kiện yêu cầu buộc bà H1 thanh toán toàn bộ số nợ còn lại và tiếp tục chịu lãi phát sinh theo hợp đồng. Đồng thời, ngân hàng yêu cầu trong trường hợp không trả nợ thì được xử lý tài sản thế chấp là toàn bộ thửa đất để thu hồi nợ. Bị đơn không tham gia tố tụng và không trình bày ý kiến trong suốt quá trình giải quyết vụ án.
Điểm phát sinh tranh chấp đáng chú ý nằm ở nhóm người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan. Các cá nhân này cho rằng trước khi thế chấp cho ngân hàng, bà H1 đã ký các hợp đồng đặt cọc hoặc ủy quyền cho họ quản lý, sử dụng từng phần của chính thửa đất đó với diện tích lần lượt khoảng hơn 100 m², 240 m² và khoảng 125 m². Họ lập luận rằng việc bà H1 tiếp tục đem toàn bộ thửa đất đi thế chấp sau khi đã chuyển giao quyền quản lý, sử dụng cho họ là hành vi có dấu hiệu lừa đảo nhằm chiếm đoạt tài sản. Các bên này cho biết đã gửi đơn tố cáo đến cơ quan công an và yêu cầu tòa án khi giải quyết phải bảo vệ quyền lợi của họ, đặc biệt là không xử lý phát mại tài sản theo cách ảnh hưởng đến phần đất họ đang quản lý.
Tại cấp sơ thẩm, tòa án chấp nhận toàn bộ yêu cầu của ngân hàng, buộc bà H1 trả khoảng hơn 1 tỷ đồng và cho phép xử lý tài sản thế chấp nếu không thanh toán. Sau đó, những người liên quan kháng cáo, tập trung vào nội dung đề nghị xem xét lại việc xử lý tài sản thế chấp, với lập luận rằng quyền lợi của họ đối với các phần đất đã nhận chuyển giao cần được bảo vệ.
Tại phiên tòa phúc thẩm, tranh luận tập trung vào hai vấn đề chính. Một bên là phía người kháng cáo tiếp tục khẳng định họ đã nhận chuyển nhượng hoặc được ủy quyền quản lý đất trước thời điểm thế chấp, cho rằng ngân hàng không thể xử lý toàn bộ tài sản vì sẽ xâm phạm quyền lợi của họ. Bên còn lại, căn cứ vào hồ sơ, cho rằng các giao dịch giữa bà H1 với những người này không được thông báo cho ngân hàng và không làm thay đổi tình trạng pháp lý của quyền sử dụng đất.
Hội đồng xét xử phân tích rằng tại thời điểm ngân hàng thẩm định và ký hợp đồng thế chấp, thửa đất vẫn đứng tên bà H1 và chưa có thay đổi pháp lý nào về quyền sử dụng đất. Đồng thời, các hợp đồng ủy quyền hoặc thỏa thuận giữa bà H1 với các cá nhân khác liên quan đến việc sử dụng từng phần đất không đáp ứng điều kiện pháp luật về đất đai, do thửa đất chưa được tách thửa hoặc chuyển mục đích sử dụng theo quy định. Vì vậy, các giao dịch này không làm phát sinh quyền đối kháng với ngân hàng.
Một điểm đáng chú ý khác là thực trạng thửa đất có thay đổi sau khi thế chấp, xuất hiện công trình xây dựng do một trong các bên liên quan sử dụng. Tuy nhiên, tòa án xác định sự thay đổi này diễn ra sau thời điểm thế chấp và không ảnh hưởng đến hiệu lực của hợp đồng thế chấp đã được công chứng và đăng ký hợp pháp.
Trên cơ sở đó, ngày 12/3/2026, hội đồng xét xử phúc thẩm bác toàn bộ kháng cáo của những người liên quan, giữ nguyên bản án sơ thẩm. Tòa tiếp tục khẳng định nghĩa vụ trả nợ của bà H1 đối với ngân hàng và quyền của ngân hàng trong việc yêu cầu xử lý tài sản thế chấp để thu hồi nợ trong trường hợp nghĩa vụ không được thực hiện.
Kết quả cuối cùng, bản án phúc thẩm có hiệu lực ngay khi tuyên, xác lập nghĩa vụ thanh toán của bị đơn khoảng hơn 1 tỷ đồng và cho phép xử lý toàn bộ thửa đất thế chấp nếu cần thiết, đồng thời bác bỏ toàn bộ yêu cầu bảo vệ quyền lợi liên quan đến việc hạn chế xử lý tài sản của các bên kháng cáo.
.png "Thứ trưởng Bộ Tài chính nêu 4 giải pháp để bảo đảm ổn định kinh tế vĩ mô, kiểm soát lạm phát")
