Quy luật 10 năm của BĐS TP.HCM: Khu Tây có trở thành cực tăng trưởng mới?

Quy luật 10 năm và sự dịch chuyển của các "cực tăng trưởng"

Thị trường bất động sản TP.HCM trong hai thập kỷ qua cho thấy một quy luật khá rõ ràng: cứ khoảng 10 năm, thành phố lại hình thành một "cực tăng trưởng" mới – nơi hội tụ hạ tầng chiến lược, dòng vốn đầu tư và làn sóng dịch chuyển dân cư.

Giai đoạn 2005–2015 được xem là "thời đại của phía Nam". Sự phát triển của trục Nguyễn Văn Linh cùng khu đô thị Phú Mỹ Hưng đã mở ra không gian đô thị mới cho Quận 7 và Nhà Bè. Theo Savills, nhiều tuyến đường tại khu Nam ghi nhận mức tăng giá mạnh trong giai đoạn này, như Nguyễn Lương Bằng (396%), Phạm Hữu Lầu (402%) hay Nguyễn Văn Linh (289%).

Từ 2015–2025, tâm điểm thị trường chuyển sang khu Đông, đặc biệt là các khu vực từng thuộc Quận 2 và Quận 9. Hàng loạt công trình hạ tầng như hầm Thủ Thiêm, tuyến Metro số 1 Bến Thành – Suối Tiên và trục Xa lộ Hà Nội đã tạo cú hích lớn, đưa khu Đông trở thành cực tăng trưởng mới của đô thị. Theo Batdongsan.com.vn, giá bất động sản tại khu vực phía Đông trong hai năm gần đây ghi nhận mức tăng 32–63% tùy khu vực.

Nhiều nhà đầu tư quan tâm đâu sẽ là ứng viên cho chu kỳ tăng trưởng kế tiếp của BĐS TP.HCM.

Sau hai chu kỳ bứt phá, mặt bằng giá tại nhiều khu vực của thành phố đã thiết lập những ngưỡng mới. Quỹ đất phát triển tại khu vực trung tâm ngày càng khan hiếm, khiến thị trường bắt đầu tìm kiếm những tọa độ tăng trưởng tiếp theo.

Khi hạ tầng và logistics mở ra cơ hội cho cửa ngõ phía Tây

Trong bức tranh đó, khu Tây TP.HCM – đặc biệt là khu vực Bến Lức đang dần xuất hiện như một ứng viên tiềm năng cho chu kỳ phát triển mới.

Theo quy hoạch vùng, khu vực này nằm trên hành lang giao thương kết nối TP.HCM với các tỉnh miền Tây Nam Bộ. Hàng loạt tuyến giao thông trọng điểm đang hình thành như cao tốc TP.HCM – Trung Lương, cao tốc Bến Lức – Long Thành, Vành đai 3 và Vành đai 4. Các tuyến này giúp rút ngắn đáng kể thời gian di chuyển giữa TP.HCM với Long An, Tây Ninh và các tỉnh Đồng bằng sông Cửu Long.

Hạ tầng kết nối TP.HCM với các tỉnh trong vùng kinh tế trọng điểm phía Nam, tạo động lực mở rộng không gian đô thị về các khu vực cửa ngõ.

Bên cạnh đó, TP.HCM cũng đang chuẩn bị triển khai ba dự án giao thông lớn với tổng vốn hơn 40.000 tỷ đồng, gồm đại lộ Võ Văn Kiệt nối dài, tuyến đường mở mới Tây Bắc và quốc lộ 50B. Những tuyến đường này được kỳ vọng sẽ mở rộng không gian phát triển đô thị về phía Tây và tăng cường kết nối giữa TP.HCM với các tỉnh lân cận.

Nhờ vị trí nằm tại điểm giao của nhiều tuyến giao thông quan trọng, Bến Lức ngày càng được nhìn nhận như một "bàn xoay logistics" của khu vực phía Nam. Đây là nơi kết nối giữa hệ thống cảng biển, các khu công nghiệp lớn của Long An với mạng lưới giao thông của TP.HCM.

Những hạt nhân đô thị mới dọc trục Nguyễn Hữu Trí

Một trong những tuyến đường được nhắc đến nhiều trong bức tranh phát triển của Bến Lức là Nguyễn Hữu Trí – trục giao thông kết nối trực tiếp với Quốc lộ 1A và cao tốc TP.HCM – Trung Lương. Theo quy hoạch, tuyến đường này đang được nghiên cứu mở rộng lên 12 làn xe, giúp tăng năng lực kết nối giữa TP.HCM và khu vực phía Tây.

Dọc theo trục giao thông này, một số dự án đô thị mới đang dần hình thành. Trong đó có Thanh Phú Centre Point (Dự án Khu dân cư kết hợp thương mại dịch vụ Thanh Phú) của BIM Land đang thu hút sự chú ý của thị trường. Dự án hướng đến vai trò một trung tâm giao thương mới của khu vực.

Sự xuất hiện của các dự án đô thị quy mô dọc theo các trục giao thông liên vùng được xem là một dấu hiệu quen thuộc trong chu kỳ phát triển bất động sản. Trong nhiều trường hợp trước đây, chính những "hạt nhân đô thị" như vậy đã góp phần kích hoạt sự phát triển của cả một khu vực.

Chu kỳ mới của thị trường

Lịch sử thị trường bất động sản TP.HCM cho thấy mỗi chu kỳ phát triển hạ tầng lớn thường kéo theo sự hình thành của một cực tăng trưởng mới.

Sau khu Nam và khu Đông, nhiều tín hiệu cho thấy cửa ngõ phía Tây đang bước vào giai đoạn tích lũy đầu tiên của chu kỳ tiếp theo. Khi các tuyến hạ tầng chiến lược dần hoàn thiện và các dự án đô thị mới bắt đầu xuất hiện dọc theo các trục giao thông quan trọng, khu vực như Bến Lức có thể sẽ đóng vai trò ngày càng rõ nét trong cấu trúc đô thị mở rộng của TP.HCM.

Với nhiều nhà đầu tư, đây chính là giai đoạn sớm nhất của một chu kỳ phát triển mới – giai đoạn mà những người nhận diện được xu hướng thường có lợi thế lớn nhất.