Quy định mới về cách tính lệ phí trước bạ khi người dân bán nhà đất

Chính phủ vừa ban hành Nghị định số 175/2025/NĐ-CP ngày 30/6/2025 sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 10/2022/NĐ-CP ngày 15/01/2022 của Chính phủ quy định về lệ phí trước bạ. Nghị định có hiệu lực thi hành từ ngày 1/7/2025.

Theo đó, đối với nhà đất, tại khoản 1 Điều 7 Nghị định số 10/2022/NĐ-CP quy định giá tính LPTB đối với nhà, đất như sau: Đối với nhà: theo giá nhà do UBND cấp tỉnh ban hành; Đối với đất: theo giá Bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành; Trường hợp giá nhà, đất tại Hợp đồng mua bán cao hơn giá do UBND cấp tỉnh ban hành thì tính theo giá tại Hợp đồng mua bán.

Nghị định 175/2025/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung điểm d khoản 1 Điều 7 thành trường hợp giá nhà, đất tại hợp đồng mua bán nhà, đất (đất gắn liền với nhà, tài sản trên đất không tách riêng giá trị đất) cao hơn giá do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành thì giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà, đất là giá tại hợp đồng mua bán nhà, đất.

Thực tế cho thấy, thời gian qua, trên thị trường vẫn phổ biến tình trạng mua bán nhà đất "hai giá," tức là giá bán thực tế và giá ghi trong hợp đồng có sự chênh lệch lớn nhằm trốn thuế. Tình trạng này không chỉ gây thất thu lớn cho ngân sách nhà nước mà còn làm giảm tính minh bạch của thị trường bất động sản.

Các chiêu trò trốn thuế phổ biến bao gồm: Sử dụng hợp đồng chuyển nhượng công chứng với giá thấp hơn giá thực tế, viết tay hợp đồng với giá thực tế để phòng ngừa tranh chấp, và ký kết hợp đồng ủy quyền để tránh thuế thu nhập cá nhân. Cơ quan thuế đã bắt đầu thực hiện rà soát và kiểm tra chặt chẽ, tuy nhiên vẫn gặp nhiều khó khăn trong việc xác định giá trị thực của bất động sản do thiếu cơ sở thẩm định rõ ràng và minh bạch. Nhiều trường hợp đã được phát hiện, như việc ký kết hợp đồng chuyển nhượng với giá thấp hơn giá thực tế giao dịch hoặc sử dụng hợp đồng ủy quyền để tránh thuế, nhiều hồ sơ sau khi được yêu cầu khai lại đã tăng giá trị từ 2 đến 20 lần so với lần đầu khai báo.

Để đối phó với tình trạng này, các cơ quan thuế đã bắt đầu tiến hành rà soát và kiểm tra chặt chẽ các hồ sơ chuyển nhượng bất động sản. Cục Thuế các tỉnh và thành phố đã tích cực rà soát hồ sơ giao dịch và yêu cầu điều chỉnh giá chuyển nhượng trong hợp đồng để phản ánh đúng giá thực tế. Ngoài ra, cơ quan thuế cũng đang đề xuất xây dựng khung pháp lý rõ ràng hơn về giá thị trường và quy định thuế, nhằm giảm tình trạng đầu cơ và trốn thuế. Một số khuyến nghị bao gồm điều chỉnh khung giá nhà đất và áp dụng mức thuế cao hơn đối với các bất động sản thứ hai trở lên.

Tuy nhiên, các hoạt động này cũng gặp không ít khó khăn, đặc biệt là trong việc xác định giá trị thực của bất động sản. Hiện tại, hệ thống thẩm định giá nhà đất còn thiếu cơ sở vững chắc, dẫn đến việc nhiều hồ sơ khai thuế bị trả lại vì giá chuyển nhượng không phù hợp với giá thị trường. Để hoàn thiện các giải pháp này, cơ quan chức năng cam kết tăng cường công tác đấu tranh, phát hiện và xử lý nghiêm các hành vi kê khai sai và gian lận thuế trong chuyển nhượng bất động sản.

Để ngăn chặn và xử lý nghiêm hành vi mua bán nhà đất hai giá nhằm trốn thuế, theo Luật sư Nguyễn Thanh Hà - Chủ tịch Công ty Luật SBLaws, các quy định chế tài cần được xây dựng một cách chặt chẽ và toàn diện. Cơ quan nhà nước có thẩm quyền cần xem xét tăng mức xử phạt hành chính đối với hành vi khai giá bán nhà thấp hơn so với thực tế nhằm để giảm bớt số tiền thuế phải đóng.

Hiện tại, ông Hà cho rằng, mức phạt hành chính được tính dựa trên số tiền thuế trốn. Do đó, tùy theo tính chất, mức độ của hành vi mà người nộp thuế có hành vi, cơ quan nhà nước có thẩm quyền cần quy định cụ thể phạt tiền bao nhiêu lần số tiền thuế đã trốn với hành vi này để đủ sức răn đe đối với các chủ đầu tư và người mua bất động sản.

Bên cạnh đó, cũng theo ông Hà, cơ quan nhà nước có thẩm quyền có thể xem xét áp dụng thêm các biện pháp bổ sung như cấm tham gia giao dịch bất động sản trong một khoảng thời gian nhất định hoặc cấm tham gia kinh doanh bất động sản nếu hành vi mang tính chất rất nghiêm trọng. Ngoài ra, cơ quan thuế có thể công khai danh sách các cá nhân và tổ chức vi phạm trên các phương tiện truyền thông để tăng tính răn đe và minh bạch, tạo ra môi trường bất động sản trong sạch.