Quy định cứng mà không có hướng mở sẽ làm khó thẩm định viên

MarketTimes trân trọng giới thiệu nội dung tham luận của ông Võ Văn Anh, Hội viên Hội thẩm định giá Việt Nam về việc nếu quy định cứng mà không có hướng mở sẽ làm khó thẩm định viên về giá được chia sẻ tại Tọa đàm “Kiến nghị tháo gỡ những vướng mắc khi thực hiện những quy định mới của pháp luật về thẩm định giá” do Hội Thẩm định giá Việt Nam (VVA) tổ chức.

Tại Thông tư 30/2024/TT-BTC về Hồ sơ thẩm định giá không đề cập đến việc người thực hiện hoạt động thẩm định giá phải thực hiện lưu trữ thì liệu có thiếu sót? Cần quy định rõ chủ thể phải thực hiện điều này là doanh nghiệp thẩm định giá hay người thực hiện hoạt động thẩm định giá phải thực hiện?

Tại thông tư 31/2024/TT-BTC Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam có quy định về Thu thập và phân tích thông tin. Tuy nhiên cần làm rõ việc có phải khảo sát tài sản mua mới là tài sản gia công đặt đóng mới và có được thực hiện thẩm định giá nếu khách hàng chỉ cung cấp thông tin tài sản như hồ sơ mời thầu? Chuẩn mực thẩm định giá về thu thập và phân tích thông tin không còn quy định cụ thể về thông tin tài sản thẩm định giá mua mới như vậy. Việc quy định mới như vậy sẽ không có trường hợp các tài sản thuê gia công, đặt đóng mới; các dịch vụ có yêu cầu cá biệt như tổ chức sự kiện không có sẵn trên thị trường vẫn sẽ phải khảo sát thực tế trong khi không thể có tài sản giống hệt để khảo sát.

Việc quy định “ghi đầy đủ thông tin về đặc điểm kinh tế - kỹ thuật của tài sản” dễ bị khách hàng hiểu nhầm là không bao gồm mã, nguồn gốc xuất xứ của tài sản và chỉ cung cấp thông tin như hồ sơ mời thầu do lo ngại xung đột với quy định của Luật Đấu thầu.

Tại thông tư 32/2024/TT-BTC Chuẩn mực về cách tiếp cận từ thị trường có quy định Điều chỉnh sự khác biệt giữa tài sản thẩm định giá với tài sản so sánh. Chuẩn mực yêu cầu các yếu tố điều chỉnh phải rất khách quan là đúng. Tuy nhiên, quy định cứng mà không có hướng mở như vậy sẽ làm khó cho thẩm định viên do không thể yếu tố nào cũng có thể có số liệu thống kê của cơ quan chức năng hoặc tổ chức nghiên cứu công bố công khai có thể tìm được để điều chỉnh. Trong khi đó rất hiếm các số liệu thống kê đáng tin cậy. Trường hợp không có số liệu thống kê được công bố, thẩm định viên và/hoặc tổ chức thẩm định giá phải tự thống kê để đưa ra tỷ lệ điều chỉnh.

Ví dụ trong máy móc thiết bị: mỗi hãng sản xuất sở hữu công nghệ khác nhau, sản phẩm khác nhau việc so sánh chênh lệch công nghệ là không thể vì không có bất cứ thông tin nào để làm căn cứ điều chỉnh. Vậy thẩm định viên chỉ có cách thu thập thông tin giống hệt thì mới đảm bảo so sánh về giá. Và chắc chắn không thể điều chỉnh theo phân tích lập luận chủ quan, chủ nghĩa kinh nghiệm như trước đây được. Còn để lập được cơ sở dữ liệu đủ để điều chỉnh được hết các yếu tố của các tài sản thẩm định giá thì chắc đến cơ sở dữ liệu quốc gia... cũng chịu.

Rủi ro của Thẩm định viên sau khi nghiên cứu, khảo sát tài sản thẩm định, thu thập thông tin thị trường mà vướng phải tài sản so sánh không giống hệt thì chỉ có nước từ chối thẩm định giá với lý do không đủ thông tin thị trường, chấp nhận mất công hoặc “cố đấm ăn xôi”.