Nhà ở cho thuê - “phong vũ biểu” của thị trường bất động sản
Chia sẻ tại "Diễn đàn Bất động sản Việt Nam 2026" diễn ra mới đây, GS.TS Hoàng Văn Cường - Đại biểu Quốc hội khóa XV, Phó Chủ tịch Hội đồng Giáo sư Nhà nước, Phó Chủ tịch Hội Khoa học Kinh tế Việt Nam cho rằng thị trường bất động sản cần được tiếp cận như một hệ thống cân bằng động thay vì chỉ nhìn dưới góc độ cung và cầu đơn thuần.
Khác với hàng hóa thông thường, bất động sản vận hành thông qua mối quan hệ chặt chẽ giữa thị trường cho thuê, thị trường tài sản và hoạt động đầu tư xây dựng. Trong đó, thị trường cho thuê đóng vai trò đặc biệt quan trọng bởi đây là khu vực phản ứng nhanh nhất với các biến động của nền kinh tế.
Khi nhu cầu sử dụng tăng lên trong khi nguồn cung hạn chế, giá thuê sẽ tăng trước tiên. Ngược lại, khi thị trường dư thừa diện tích, giá thuê thường giảm nhanh hơn giá bán. Chính vì vậy, theo ông Cường, thị trường cho thuê được xem là “phong vũ biểu” phản ánh sát nhất sức khỏe thực của bất động sản.
Giá thuê sau đó sẽ tác động ngược trở lại giá tài sản thông qua kỳ vọng lợi suất đầu tư. Khi dòng tiền cho thuê được cải thiện, giá trị bất động sản có xu hướng tăng theo. Ngược lại, nếu khả năng khai thác cho thuê suy giảm, sức hấp dẫn của tài sản cũng giảm đi.
Từ đó hình thành động lực để các doanh nghiệp quyết định có tiếp tục đầu tư phát triển dự án hay không. Tuy nhiên, do bất động sản có độ trễ rất lớn, một dự án thường mất nhiều năm từ giai đoạn chuẩn bị đến khi đưa vào sử dụng, nên nguồn cung không thể điều chỉnh ngay lập tức như các ngành sản xuất khác.
Theo ông Cường, nhiều điểm nghẽn của thị trường hiện nay bắt nguồn từ chính sự lệch pha giữa giá tài sản và nhu cầu sử dụng thực, cũng như độ trễ trong quá trình điều chỉnh nguồn cung. Đây là lý do các chính sách điều tiết không nên chỉ tập trung vào tín dụng hay giá cả mà cần dựa trên tín hiệu của thị trường cho thuê.
Từ góc độ chính sách, GS.TS Hoàng Văn Cường cho rằng trong giai đoạn tới cần ưu tiên các phân khúc phục vụ nhu cầu thực nhằm tăng thanh khoản, hạn chế tình trạng nhà ở bỏ trống và giảm rủi ro đầu cơ.
Ông cũng đưa ra hàng loạt chỉ báo cảnh báo cần được theo dõi chặt chẽ. Chẳng hạn, tỷ lệ đầu tư vào bất động sản vượt 35% tổng đầu tư xã hội có thể tạo ra mất cân đối nguồn lực. Tỷ lệ tồn kho trên 30% cho thấy dấu hiệu dư cung, trong khi mức trên 40% tiềm ẩn nguy cơ bong bóng. Đặc biệt, tỷ lệ nhà bỏ trống vượt 20% là tín hiệu cho thấy thị trường đang phát triển lệch khỏi nhu cầu thực.
Theo ông, một căn nhà không có người ở hay không tạo ra dòng tiền cho thuê thực chất là nguồn lực đang bị lãng phí. Vì vậy, thay vì chỉ tập trung vào số lượng sản phẩm được xây dựng, thị trường cần hướng tới việc nâng cao hiệu quả sử dụng tài sản. Trong bức tranh đó, nhà ở cho thuê cần được nhìn nhận như một thị trường hàng hóa thực sự chứ không phải một phân khúc bổ trợ.
Cần đồng bộ giải pháp
Theo GS.TS Hoàng Văn Cường, ở nhiều quốc gia phát triển, thị trường thuê nhà đóng vai trò rất quan trọng trong việc đáp ứng nhu cầu nhà ở của người dân, đặc biệt là lao động trẻ, chuyên gia, người nhập cư và các nhóm chưa có khả năng sở hữu nhà.
Tại Việt Nam, nhu cầu thuê nhà ngày càng lớn khi quá trình đô thị hóa diễn ra mạnh mẽ, lực lượng lao động dịch chuyển về các đô thị và trung tâm công nghiệp ngày càng đông. Tuy nhiên, nguồn cung nhà ở cho thuê chuyên nghiệp vẫn còn rất hạn chế.
Một trong những nguyên nhân quan trọng là mô hình phát triển hiện nay vẫn chủ yếu hướng tới bán sản phẩm thay vì khai thác cho thuê dài hạn.
Theo ông Cường, muốn giảm giá thuê và tăng nguồn cung thì trước tiên cần thay đổi cách tiếp cận về đất đai. Các dự án nhà ở cho thuê nên được phát triển trên quỹ đất thuê hoặc áp dụng cơ chế thu tiền thuê đất hằng năm thay vì thu một lần.
Điều này sẽ giúp giảm đáng kể chi phí đầu vào, từ đó tạo điều kiện để doanh nghiệp cung cấp sản phẩm với mức giá hợp lý hơn.
Bên cạnh đó, nhà đầu tư phát triển nhà ở cho thuê cần được tiếp cận các nguồn vốn ưu đãi phù hợp với đặc thù của lĩnh vực này.
Theo phân tích của vị chuyên gia, đây là mô hình “bỏ tiền cục, thu tiền lẻ”, nghĩa là doanh nghiệp phải bỏ ra khoản vốn đầu tư rất lớn ngay từ đầu nhưng thời gian thu hồi vốn kéo dài hàng chục năm. Nếu áp dụng cơ chế tín dụng giống như các dự án nhà ở thương mại để bán thì rất khó thu hút doanh nghiệp tham gia.
Do đó, cần thiết kế các gói tín dụng dài hạn với lãi suất phù hợp, tương tự cách nhiều quốc gia hỗ trợ phát triển thị trường nhà ở cho thuê.
Một yếu tố khác cũng được ông Cường đặc biệt nhấn mạnh là hạ tầng. Theo đó, nhà ở cho thuê chỉ có thể trở thành một thị trường hàng hóa đúng nghĩa khi được phát triển tại những khu vực có khả năng kết nối thuận lợi với việc làm, dịch vụ công cộng và hệ thống giao thông.
Nhà nước vì vậy cần đầu tư hạ tầng đồng bộ ngay trong các khu vực phát triển nhà ở cho thuê thay vì chỉ đầu tư ở bên ngoài dự án.
Ông cho rằng định hướng phát triển đô thị theo mô hình TOD, gắn với đường sắt đô thị và đô thị 15 phút sẽ mở ra không gian mới cho thị trường nhà ở cho thuê. Khi khả năng kết nối được cải thiện, người dân không nhất thiết phải sống ở khu vực trung tâm nhưng vẫn có thể tiếp cận nơi làm việc thuận lợi.
Điều này vừa giúp giảm áp lực lên giá nhà ở khu vực lõi đô thị, vừa tạo cơ hội phát triển các khu nhà ở cho thuê quy mô lớn tại những khu vực vệ tinh.
