Khác với các phân khúc bất động sản thông dụng như khu công nghiệp, căn hộ, nhà phố, bất động sản du lịch,... nhu cầu nhà trọ, phòng trọ phần lớn là nhu cầu thực, hầu như không có dấu hiệu đầu cơ.
Dù nhỏ lẻ, đây là phân khúc mà khách hàng thường thanh toán “tiền tươi thóc thật” cho chủ nhà, không phụ thuộc vào nguồn vốn vay… Tính thanh khoản của sản phẩm phân khúc này vì vậy cũng tốt hơn các phân khúc khác nhờ giá trị thấp, nhu cầu cao - đặc biệt trong giai đoạn các trường Đại học giảng dạy trực tiếp trở lại.
Nhu cầu nhà trọ tăng mạnh
Theo số liệu thống kê của Tổng cục Thống kê vào năm 2020, có tổng cộng gần 2 triệu sinh viên ở các cơ sở giáo dục đại học (bao gồm cả công lập và ngoài công lập). Hà Nội chiếm khoảng 40% tổng số sinh viên cả nước với khoảng 660.000 sinh viên đến từ nhiều tỉnh, thành phố trên cả nước.
Số lượng sinh viên lớn đã khiến nhu cầu tìm kiếm phòng trọ cho thuê cao, tạo động lực cho phân khúc bất động sản cho thuê tăng mạnh trên thị trường.
Trên thực tế, sinh viên sau khi ra trường cũng mất một thời gian trên dưới 5 năm mới có thể ổn định chỗ ở hoặc mua nhà. Hiện chưa có con số thống kê về lượng sinh viên ở lại các thành phố mỗi năm, nhưng đó cũng là lực lượng khá đông đảo. Hà Nội và TP.HCM mỗi năm tăng thêm khoảng 1 triệu người do di chuyển từ các tỉnh khác. Đây cũng là một lực lượng đáng kể đẩy nhu cầu thuê phòng trọ, nhà trọ tăng cao.
Khảo sát sơ bộ tại Hà Nội, các khu vực ở gần các trường đại học như đường Giải Phóng, Đại Cồ Việt, Lê Thanh Nghị (Đại học Bách Khoa Hà Nội, Đại học Xây Dựng, Đại học Kinh tế Quốc dân), Ngã Tư Sở, Nguyễn Trãi (Đại học Khoa học Xã hội và Nhân văn, Đại học Tự Nhiên), Pháo Đài Láng, Chùa Láng, Láng Hạ, Đê La Thành (Đại học Ngoại Thương, Học viện Ngoại Giao, Đại học Luật), Xuân Thủy Hồ Tùng Mậu (Đại học Sư Phạm 1, Đại học Ngoại Thương),... hầu như đã kín khách thuê phòng trọ.
Nguyễn Quỳnh, sinh viên năm 4 Trường Đại học Khoa học Xã hội Nhân văn - ĐHQGHN, trước đó đã thuê một căn phòng giá 2 triệu đồng/tháng tại Khương Đình, quận Thanh Xuân. Nhưng vì năm nay có em gái mới đỗ trường Đại học Luật Hà Nội nên Quỳnh quyết định chuyển trọ sang khu gần trường của em để thuận tiện cho việc đi lại.
Với nhu cầu tìm kiếm phòng trọ với giá từ 2 – 2,5 triệu đồng/tháng, Quỳnh đã đi khắp ngõ, ngách ở các phố Pháo Đài Láng, Chùa Láng, Láng Hạ, Nguyên Hồng, Đê La Thành,... để xem phòng. Thế nhưng những phòng trọ như nhu cầu thì không còn. Hiện chỉ còn những căn chung cư mini với mức giá cao hơn hoặc nhà cho thuê nguyên căn.
Khi so sánh cùng một diện tích và cơ sở vật chất, các phòng trọ cho thuê khu vực nội thành gần trường đại học ở Hà Nội luôn có mức giá cao hơn hẳn so với các quận ngoại thành. Tuy nhiên, nguồn cung tại đây lại khá hạn chế, chỉ bằng ½ đến 1/3 so với những khu vực khác.
Theo đánh giá của một số nhà môi giới bất động sản, đà tăng của thị trường nhà trọ sẽ tiếp tục duy trì đến hết tháng 10 khi số lượng sinh viên đổ về Hà Nội nhập học ngày càng nhiều.
Đầu tư bất động sản cho thuê đã qua thời “hoàng kim” nhưng vẫn đáng cân nhắc
Trong giai đoạn 2015 – 2018, mô hình kinh doanh mua chung cư cho thuê đã trở thành một xu hướng vì mang lại lợi nhuận xấp xỉ lãi ngân hàng, đồng thời người đầu tư còn được sở hữu căn hộ. Khi đó, nhiều người đổ xô đi mua nhiều chung cư và phó thác lại cho hệ thống môi giới chuyên nghiệp hỗ trợ.
Tuy nhiên trong giai đoạn dịch bệnh giá thuê căn hộ có xu hướng giảm 7% trong 2 năm 2020 - 2021. Đến nay, khi tình hình kinh tế bắt đầu phục hồi, thị trường này đang dần tăng trưởng trở lại mức trước dịch (tăng 5%/năm).
Mặc dù hiện tại, mô hình đầu tư căn hộ cho thuê đã không còn lãi như kỳ vọng ban đầu, nhưng đây vẫn là loại hình có thể cân nhắc trong giỏ đầu tư của những nhà đầu tư có vốn mạnh, ít phụ thuộc nguồn vay.
Các chuyên gia bất động sản cho rằng, một trong những yếu tố khiến nhà đầu tư có thể tin tưởng vào phân khúc cho thuê dù khả năng tăng giá thấp hơn đất nền hay nhà phố vì loại hình này gắn với nhu cầu ở thực, nên sẽ trở thành kênh giữ tiền bền vững. Nhu cầu nhà cho thuê sẽ ngày càng tăng khi khả năng mua nhà riêng dần hạn chế.
Ngoài lợi nhuận từ tiền cho thuê hàng tháng, nhà đầu tư căn hộ cho thuê có thêm tích lũy từ giá trị gia tăng của tài sản trong tương lai. Lợi nhuận từ hai nguồn trên trở thành kênh đầu an toàn và sáng suốt trong bối cảnh giá nhà và lạm phát tăng cao.
.jpg "“Thời điểm vàng” của BĐS công nghiệp: Tỷ lệ lấp đầy gần như tuyệt đối, cả nước sắp có thêm 9 KCN nữa")
.png "Thị trường hồi hộp chờ thước đo lạm phát tháng 3 của FED công bố tối nay: Nền kinh tế tăng trưởng yếu ‘lu mờ’ trước mối lo lạm phát, thứ quyết định triển vọng cắt giảm lãi suất")
.png "Một cổ phiếu tăng giá 1.500% trong vài năm ngăn ngủi, nhiều nhà đầu tư mua vào từ thuở công ty ‘vô danh’ nay đổi đời: Mua nhà, tậu xe, ung dung nghỉ hưu vô lo nghĩ")
