Nhận định bất ngờ về thị trường bất động sản 6 tháng cuối năm 2023

Tại báo cáo thị trường của Dat Xanh Services (FERI) đã đưa ra những dự báo về diễn biến thị trường bất động sản 6 tháng cuối năm 2023.

Theo đơn vị này, 6 tháng đầu năm 2023, thị trường bất động sản Việt Nam đang tồn tại những thách thức lớn, từ những tác động bất lợi của tình hình kinh tế, chính trị, tài chính toàn cầu và trong nước, đến việc pháp lý bất động sản vẫn còn bị thắt chặt, chưa có biện pháp cụ thể để tháo gỡ vướng mắc pháp lý. Niềm tin thị trường vẫn chưa phục hồi mạnh khiến các bên tham gia thị trường đều gặp khó khăn.

FERI có 3 kịch bản dự báo cho thị trường 6 tháng cuối năm 2023. Đó là kịch bản thách thức, kịch bản kì vọng và kịch bản lý tưởng. Tuy vậy, đơn vị này đã loại trừ ngay từ đầu kịch bản lý tưởng vì không khả thi. Thị trường chỉ còn trông đợi vào sự chuyển biến từ kịch bản thách thức dịch chuyển dần lên kịch bản kỳ vọng, và kết quả rõ ràng hơn dự kiến sẽ được nhìn thấy vào nửa đầu năm 2024.

Với kịch bản lý tưởng, thị trường BĐS 2023 sẽ chứng kiến nguồn cung tăng, lãi suất giảm mạnh về mức dưới 10 – 12%, giá bán tăng nhẹ, tỷ lệ hấp thụ tăng khá từ 40 – 50%.

Ở kịch bản kỳ vọng, nguồn cung tăng nhẹ, lãi suất giảm nhẹ về quanh mức 11 – 13%, giá bán đi ngang, trong khi tỉ lệ hấp thu tăng 20 – 30%.

Cuối cùng, ở kịch bản thách thức, nguồn cung sẽ tiếp tục giảm thêm từ 20 – 30%, lãi suất tiếp tục giữ ở mức cao >14%, giá bán giảm từ 10 – 20%.

Dự báo thị trường 6 tháng cuối năm 2023 chuyển biến thể hiện sự giao thoa của kịch bản kỳ vọng và kịch bản thách thức, khi kịch bản lý tưởng được dự báo không xảy ra trong nửa cuối năm 2023.

Xét về nguồn cung tương lai, tại Tp.HCM và Bình Dương, nguồn cung tương lai đến từ các dự án như dự án NTMK (Phát Đạt), Green Tower (TBS), Picity Sky Park (Pi Group), Elysian (Gamuda Land), Bcons Polaris (Bcons), Delasol (CapitalLand), Vinhomes Grand Park – Glory Heights (Vinhomes), The Privia (Khang Điền),…

Tại Tp.HCM và Bình Dương, chung cư tiếp tục là phân khúc dẫn dắt thị trường và là cơ hội lớn nhất cho các đơn vị môi giới có giao dịch và tạo doanh thu.

Tại Long An, phân khúc đất nền với xu hướng giá đi ngang hoặc tăng nhẹ ở một số dự án có cơ sở hạ tầng và pháp lý tốt.

Nguồn cung tương lai tại Hà Nội đến từ các dự án như Capital Elite (Thủ đô II), Epic Tower (EcoLand), Imperia River View (MIK), Masteri West Heights (Masteri Homes), Viha Complex (Thống Nhất và Xuân Lộc Thọ),…

Dự báo tại Hà Nội chung cư tiếp tục là phân khúc dẫn dắt thị trường và là cơ hội lớn nhất cho các đơn vị môi giới để có giao dịch và tạo doanh thu. Phân khúc đất nền dự báo từ quý 3 đến cuối năm sẽ bắt đầu ấm hơn, giao dịch trở lại với xu hướng giá ổn định hoặc tăng nhẹ so với hiện tại. Phân khúc shophouse, biệt thự sẽ tiếp tục gặp khó, giao dịch chậm do giá trị cao.

Tại các tỉnh thành khác ở miền Bắc, phân khúc chung cư tiếp tục giao dịch chậm. Dự báo đến Quý 3 và 4, phân khúc đất nền sẽ có giao dịch trở lại, với xu hướng giá đi ngang hoặc tăng nhẹ ở một số dự án có cơ sở hạ tầng và pháp lý tốt, cũng như vị trí gần các KCN mới được đầu tư.

Phân khúc nghỉ dưỡng sẽ iếp tục gặp nhiều khó khăn, phụ thuộc vào năng lực triển khai dự án của chủ đầu tư, tình hình khách du lịch và vấn đề pháp lý dự án. Phân khúc bất động sản công nghiệp vẫn là phân khúc có tiềm năng và giao dịch ổn định.

Đại diện đơn vị này cũng chỉ ra các xu hướng thị trường 6 tháng cuối năm 2023, cụ thể: Số lượng môi giới bất động sản hoạt động đang tiếp tục đà suy giảm; chủ đầu tư “đỏ mắt” tìm người bán / môi giới bán hàng bất động sản; chủ đầu tư đứng trước áp lực gia tăng chi phí để thích ứng với thị trường giai đoạn khó; Thị trường là thị trường của người mua.

Theo đơn vị này, đến cuối tháng 6/2023, số lượng môi giới trên thị trường đã giảm 60% - 70% so với cuối năm 2023.

Theo một khảo sát của DXS – FERI đối với các cá nhân môi giới đang hoạt động tại các Sàn môi giới, kết quả cho biết 71% môi giới sẽ tiếp tục bám trụ với nghề, 19% người được hỏi trả lời rằng hoạt động nghề môi giới bất động sản song song với việc tìm thêm công việc khác để ổn định cuộc sống, 10% môi giới bất động sản được hỏi trả lời rằng dự kiến chuyển sang ngành khác trong thời gian tới.

Đối với môi giới bất động sản đã nghỉ việc, chuyển ngành, trong một khảo sát khác về ý định quay trở lại làm việc trong ngành bất động sản với gần 480 mẫu, chỉ có 12% câu trả lời dự kiến trở lại trong năm 202, 36% dự kiến trở lại khi thị trường hồi phục, và đến 52% người được hỏi có câu trả lời rằng chưa có ý định trở lại ngành bất động sản trong năm 2023.

Do đó, xuất hiện xu hướng nhiều chủ đầu tư ban hành các chính sách đặc biệt nhằm thu hút môi giới bán hàng như: tăng phí môi giới, tăng thưởng nóng, mở rộng điều kiện nhận thưởng, tăng chi phí marketing và chăm sóc khách hàng, chi thanh toán phí dịch vụ môi giới hàng tuần hoặc chỉ trong vòng 48 giờ sau đối chiếu giao dịch.

Ngoài ra, chủ đầu tư cũng mở rộng hệ thống phân phối, liên kết đại lý, ứng trước chi phí marketing đại lý làm thị trường. Đồng thời, giảm số tiền booking trên mỗi sản phẩm, chiết khấu lên đến 10% giá trị booking sớm, tăng thêm các chính sách ưu đãi: kéo giãn thời gian thanh toán, miễn phí quản lý, ưu đãi lãi suất lên đến 7 năm, ... để kích cầu.

Đại diện FERI cho rằng, 6 tháng cuối năm 2023 là thị trường của người mua, khi nhiều chính sách và phương thức thanh toán được đưa ra để thu hút sự quan tâm của khách hàng như thanh toán 20% - 30% nhận nhà ngay, giãn tiến độ thanh toán 1,5 – 3 năm đầu thành toán 20% -30%, chương trình hỗ trợ lãi suất đến 36 tháng, chiết khấu sâu 10% - 15%, chương trình hỗ trợ khách thuê, hỗ trợ chủ nhà với các cam kết cho thuê, tặng gói nội thất.

Trong khảo sát của DXS- FERI về các kênh đầu tư khách hàng ưu tiên lựa chọn trong nửa cuối năm 2023. Bất động sản, chứng khoán, vàng chiếm lần lượt là 30% - 25% - 20% câu trả lời, 15% số người được hỏi chọn tiết kiệm là kênh đầu tư trong 6 tháng cuối năm và 5% lựa chọn hình thức đầu tư khác. Theo đó, bất động sản vẫn có sức hút đặc biệt đối với hầu hết các nhà đầu tư.

Dự báo nửa cuối năm 2023, số đông nhà đầu tư vẫn sẽ duy trì trạng thái quan sát, không vội xuống tiền, tuy nhiên cũng đã xuất hiện nhu cầu mua “bắt đáy” bất động sản. Nhu cầu ở thực luôn cao, nhưng khả năng chi trả đang ở mức rất thấp (thu nhập giảm sút, lãi suất vẫn neo ở mức cao); xu hướng chuyển từ mua bất động sản sang thuê bất động sản cũng được ghi nhận.

Nhiều chỉ báo đang dẫn đến kỳ vọng dòng tiền rẻ hơn sẽ dần quay trở lại vào nửa cuối năm 2023. Cụ thể, lãi suất huy động tiết kiệm đạt mức cao vào những tháng đầu năm dẫn đến ngân hàng hút lượng lớn tiền gửi cá nhân.

Quý 1/2023, lãi suất huy động vẫn ở mức cao (mức cao nhất lên đến 10,5%): thu hút mạnh dòng tiền gửi tiết kiệm.

Quý 2/2023, lãi suất điều hành liên tục giảm, lãi suất huy động giảm mạnh, kỳ vọng sau khi các ngân hàng cân đối dần chi phí của các đợt lãi suất huy động cao và lãi suất huy động thấp, sẽ cung ứng dần dòng tiền rẻ hơn ra thị trường.

Khi lãi suất huy động được điều chỉnh về mức thấp (đến nay đã không còn ngân hàng nào niêm yết lãi suất huy động tiết kiệm 12 tháng ở mức trên 8%/năm, các ngân hàng lớn đã đưa lãi suất huy động về mức ~6%/năm, hứa hẹn một phần tiền gửi đáo hạn sẽ được điều chuyển sang kênh đầu tư khác ngoài tiết kiệm.

Dự báo dòng tiền tiết kiệm sau đáo hạn một phần đi vào thị trường chứng khoán trước, sau đó sẽ quay lại thị trường bất động sản, dự kiến vào cuối năm 2023, đầu năm 2024.

“Thị trường chung ở trong trạng thái liên tục quan sát, liên tục điều chỉnh, và có những dấu hiệu tích cực để kỳ vọng sẽ có sự phục hồi của thị trường bất động sản, dù còn khiêm tốn, trong thời gian ngắn nhất”, đại diện FERI nhấn mạnh.