Nghịch lý: Doanh nghiệp bất động sản “than” lãi suất cao, ngân hàng nói do pháp lý

Lãi suất cho vay còn cao

Hội nghị tín dụng đối với bất động sản và phát triển nhà ở xã hội do Ngân hàng Nhà nước và Bộ Xây dựng vừa phối hợp tổ chức là thông tin “nóng” trong suốt những ngày qua. Dư luận tin vào Hội nghị này sẽ tháo gỡ được những vướng mắc cho thị trường bất động sản, khơi thông được nguồn vốn, giải quyết "tồn kho" tiền mặt tại các ngân hàng thương mại. Và đâu là nguyên nhân chính dẫn đến những khó khăn này được các bên đề cập.

Phát biểu tại Hội nghị, ông Phạm Thiếu Hoa, Chủ tịch HĐQT CTCP Vinhomes cho biết, thời gian qua, việc hạn chế room tín dụng khiến ngân hàng cân nhắc lựa chọn khách hàng khi cho vay, chỉ ưu tiên cho vay khách hàng chấp nhận lãi suất cao. Điều này khiến mặt bằng chung lãi suất thực tế chưa như kỳ vọng.

“Nhiều ngân hàng chỉ giải ngân cho khách hàng vay có tài sản đảm bảo bằng bất động sản. Còn các tài sản khác như máy móc thiết bị, cổ phiếu niêm yết,...không được gọi là tài sản đảm bảo”, ông Phạm Thiếu Hoa nói.

Nói về khó khăn khi triển khai dự án, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch GP.Invest chia sẻ, mức lãi suất cho vay bất động sản vẫn còn cao hơn so với lãi suất trên thị trường. “Chúng tôi đi vay, năm đầu được ưu đãi 8%. Hết tháng 6/2023 thì theo lãi suất trôi nổi là 10,5%, lúc đầu là 11%. Cho đến tháng 10 vừa rồi vẫn tính chúng tôi là 9,5%. Hiện lãi suất huy động đang là 4,75%, cộng thêm biên độ 3% thì chỉ đến 8% là cùng”, ông Hiệp cho hay.

Đại diện Novaland cũng “than”, Tập đoàn đang gặp khó khăn, vướng mắc trong việc triển khai các dự án và tiếp cận vốn tín dụng. Đồng thời, vị đại diện này cũng đề nghị NHNN và Chính phủ đồng lòng hỗ trợ trong việc cơ cấu khoản vay và giảm lãi suất cho những dự án sẽ triển khai trong 2 năm tới (năm 2024 và 2025) để giãn dòng thanh toán cho doanh nghiệp.

Khó khăn pháp lý, quá trình thực thi

Trước các ý kiến của doanh nghiệp bất động sản “than” khó đi vay vốn và vay với lãi suất cao, ông Nguyễn Thanh Tùng, Tổng Giám đốc Vietcombank cho rằng, hiện mặt bằng cho vay chung của hệ thống ngân hàng đã giảm rất mạnh. Các ngân hàng đều giảm lãi suất cho vay, song việc giảm đến đâu còn phụ thuộc vào cơ cấu nguồn vốn của ngân hàng, nếu cơ cấu nguồn vốn giá cao thì phải cho vay lãi suất cao. Bên cạnh đó, các ngân hàng có nợ xấu cao, phải trích lập dự phòng lớn thì giá vốn cũng bị đẩy lên cao, dẫn tới lãi suất cho vay cao hơn.

Tổng Giám đốc MB Phạm Như Ánh cũng cho rằng, lãi suất huy động bình quân có thể là 4,6-5%/năm, bất động sản chủ yếu cần dòng vốn trung - dài hạn nhưng huy động chủ yếu là kỳ hạn ngắn, vì vậy ngân hàng phải huy động thêm các nguồn vốn khác, như vay các tổ chức tín dụng nước ngoài với lãi suất vay USD hiện 7 – 8%. Giá vốn huy động bình quân là 6,5 – 7%. Như vậy, ngân hàng cho vay trung dài hạn lĩnh vực bất động sản ở mức lãi suất 9 – 10% về cơ bản là hòa vốn.

Hơn nữa, với các khoản tiền gửi tiết kiệm trung dài hạn, ngân hàng phải chịu lãi suất huy động 9 – 10% trong thời gian từ quý 4/2022 đến hết quý 1/2023. Dù lãi suất đã giảm mạnh trong những tháng qua nhưng dự kiến đến quý 2 - quý 3/2024, giá vốn bình quân của các ngân hàng mới xuống thấp.

Một số lãnh đạo ngân hàng như BIDV, Techcombank cũng đều cho rằng lãi suất cho vay đã giảm từ 1-3% so với đầu năm, đặc biệt cho vay doanh nghiệp bất động sản, lãi suất cơ bản giảm từ 2 – 2,5%.

Trong khi đó, Ông Nguyễn Đức Vinh - Tổng giám đốc VPBank cho rằng, 70-80% khó khăn của thị trường này không nằm ở lãi suất ngân hàng mà là các quy định, chính sách của Nhà nước: pháp lý, quá trình thực thi. "Giải quyết vấn đề bất động sản chủ yếu phải ở cơ quan Nhà nước", ông Vinh nói.

Nói về khó khăn của doanh nghiệp bất động sản tại Hội nghị, TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) cho rằng, để tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản phát triển ổn định, cần tập trung tháo gỡ khó khăn về nguồn vốn, mà nền tảng là cấu trúc lại tổ chức và vận hành hệ thống tài chính - bất động sản. Thời gian vừa qua, việc tiếp cận tín dụng của người mua nhà còn gặp nhiều khó khăn khi lãi suất thực vay mua nhà vẫn còn ở mức rất cao (trên 10%/năm). Bên cạnh đó, 100% các doanh nghiệp bất động sản phụ thuộc vốn vay ngân hàng thương mại có tính chất nguồn vốn ngắn hạn.

“Để có thể tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản phát triển ổn định trở lại cả trong ngắn hạn và dài hạn, cần tập trung tháo gỡ khó khăn về nguồn vốn, mà trong đó nền tảng là cấu trúc lại tổ chức và vận hành hệ thống tài chính - bất động sản”, ông Nguyễn Văn Đính nhấn mạnh.