Nghị định 10 giúp "rã đông" thị trường bất động sản, nhiều doanh nghiệp có thể được hưởng lợi

Nghị định số 10/2023/NĐ-CP sửa đổi các Nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai (“Nghị định 10”) đã được ban hành vào đầu tháng 4 và sẽ có hiệu lực từ ngày 20/5/2023.

Nghị định 10 mang theo nhiều kỳ vọng về việc tháo gỡ những nút thắt hành chính đã gây khó khăn cho các chủ đầu tư dự án bất động sản và ảnh hưởng đến sức khỏe tài chính của các doanh nghiệp này trong nhiều năm qua. Đây được coi là giải pháp để tháo gỡ các vướng mắc trước mắt, ngắn hạn trong thi hành pháp luật đất đai, trước khi tiến tới giải pháp tổng thể là ban hành Luật Đất đai sửa đổi.

Cụ thể, Nghị định 10 sửa đổi, bổ sung nhiều quy định thi hành Luật Đất đai 2013, theo đó giúp làm rõ các quy trình như 1) Giao đất khi chỉ có một nhà thầu đáp ứng tiêu chí sơ bộ cho một dự án, 2) Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các dự án bất động sản không phải là nhà ở, 3) Thỏa thuận chuyển nhượng dự án, 4) Chuyển đổi mục đích sử dụng đất không phải là đất ở để phát triển dự án, 5) Quy định thời hạn để cơ quan có thẩm quyền ban hành quyết định giá tiền sử dụng đất, và 6) Bổ sung quy định về đấu giá quyền sử dụng đất.

Theo Chứng khoán Yuanta, các quy định mới làm rõ điều kiện, quy trình giao đất sau khi chủ đầu tư hoàn thành giai đoạn giải phóng mặt bằng. Do đó, điều này sẽ tác động trực tiếp và tích cực đến các dự án khu dân cư mà các nhà phát triển đang tài trợ quy hoạch, hoặc đang trong giai đoạn giải phóng mặt bằng như các dự án của Nhà Khang Điền (KDH) là Tân Tạo và Khu công nghiệp Lê Minh Xuân.

Cùng với đó, các dự án nghỉ dưỡng cũng sẽ được hưởng lợi và các loại dự án khác cũng sẽ được hưởng lợi khi mà Nghị Định 10 hướng dẫn cụ thể việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu cho các dự án này. Đây sẽ là điểm cộng đối với người mua tại các dự án như Serenity Phước Hải và Poulo Condor của Phát Đạt (PDR), các dự án phát triển tích hợp văn phòng và nghỉ dưỡng của Novaland (NVL), các dự án Sonasea Vân Đồn và Nha Trang của CEO Group (CEO).

Ngoài ra, Yuanta kỳ vọng cũng sự rõ ràng hơn về quy trình chuyển đổi mục đích sử dụng đất sẽ đẩy nhanh đáng kể quá trình phát triển dự án, đặc biệt là đối với các dự án lớn. Hiện nhiều dự án đã và đang bị trì hoãn bởi quy định cũ không rõ ràng, chủ yếu liên quan đến đất xen cài trong các dự án như đất nông nghiệp, đất ven sông, đất công. Nhưng các quy định mới trong Nghị định 10 đã quy định một cách rõ ràng hơn về điều kiện cũng như quy trình chuyển đổi mục đích sử dụng đất.

Như vậy, hầu hết các doanh nghiệp bất động sản đều được hưởng lợi từ quy định này, một số các dự án sẽ được hưởng lợi từ sự thay đổi này như là Mizuki của Nam Long (NLG), Gem Riverside của Đất Xanh (DXG), Novaworld Phan Thiết và Novaworld Hồ Tràm của Novaland (NVL) và Vinhomes Cần Giờ, cũng như các dự án phát triển khu công nghiệp của Cao su Phước Hoà (PHR) và Tập đoàn Công nghiệp Cao su Việt Nam (GVR).

Ở khía cạnh khác, đội ngũ phân tích của Yuanta cũng đánh giá tích cực về việc thiết lập thời hạn tối đa 90 ngày phải ban hành quyết định tiền sử dụng đất (không bao gồm trường hợp tính tiền sử dụng đất theo hệ số) vì đây là điểm nghẽn chính yếu đã kéo dài thời gian phát triển của hầu hết các dự án, cũng khiến cho nhiều dự án đã hoàn thành và đi vào sử dụng nhưng cư dân chưa thể được cấp giấy chứng nhận sở hữu.

Nhìn chung, Nghị định 10 được đánh giá là một sự hỗ trợ tích cực và cho thấy các cơ quan chức năng đang trăn trở với các vấn đề mà ngành bất động sản đang phải đối mặt. Các nhà phát triển và chủ đầu tư dự án bất động sản nói chung sẽ được hưởng lợi từ sự thay đổi tích cực này.

Cũng trong một báo cáo gần đây, Chứng khoán VNDirect cho rằng Nghị định 10 có nhiều thay đổi bổ sung tích cực cho thị trường bất động sản.

Thứ nhất là bổ sung điều kiện cấp sổ hồng cho các sản phẩm BĐS nghỉ dưỡng. Thứ hai, bổ sung quy định giao đất khi chỉ có một nhà đầu tư đáp ứng yêu cầu lựa chọn. Với tín hiệu mới này, nhiều dự án bị “tắc nghẽn”, thiếu cơ chế giao đất sau khi chấp thuận nhà đầu tư trên cả nước sẽ được tháo gỡ.

Thứ ba, Nghị định số 10 cũng bổ sung về việc thu hồi đất đối với trường hợp chấm dứt hoạt động của dự án đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư, trừ trường hợp Nhà nước thu hồi đất. Bên cạnh đó là sửa đổi, bổ sung quy định về thời gian ban hành quyết định phê duyệt về giá đất.

VNDirect lưu ý vẫn còn quá sớm để đánh giá thị trường bất động sản sẽ sôi động trở lại khi thực tế triển khai các chính sách vẫn còn bỏ ngõ và nhiều điểm nghẽn về pháp lý vẫn chưa được giải quyết triệt để. Chính sách ban hành có thể tháo gỡ một phần nút thắt, tuy nhiên cần những giải pháp đồng bộ hơn về cả quy trình pháp lý, tiếp cận nguồn vốn để thị trường bất động sản phục hồi.