An vừa phát đi thông báo về việc tiếp tục rao bán đấu giá hai căn biệt thự tại Khu đô thị Nam Thăng Long (Ciputra), quận Bắc Từ Liêm, Hà Nội. Hai tài sản này đều thuộc sở hữu của ông Chu Văn An (ngụ ở quận Bắc Từ Liêm) và bà Hồ Thị Ngọc Bích (quận Đống Đa).
Tổng giá khởi điểm của hai căn biệt thự gần 270 tỷ đồng, giảm gần 30 tỷ đồng so với tháng 8. Cụ thể, tài sản thứ nhất là căn biệt thự số 29, lô Q-M3 với giá khởi điểm gần 185 tỷ đồng (chưa gồm VAT), tương đương 462 triệu đồng một m2. So với phiên đấu giá cách đây một tháng, mức khởi điểm của căn nhà giảm 20 tỷ đồng.
Căn nhà có 4 tầng nổi, một hầm với diện tích đất khoảng 400 m2, tổng diện tích xây dựng 600 m2. Đây là tài sản đảm bảo cho khoản vay của Công ty TNHH Thương mại Thành An (trụ sở tại huyện Bình Lục, tỉnh Hà Nam) và Công ty TNHH Thương mại và Xây dựng Dung Phát (huyện Đan Phượng, Hà Nội).
Tài sản thứ hai là biệt thự số 8, dãy T6 Khu đô thị Ciputra, diện tích đất 230 m2. Giá khởi điểm gần 84 tỷ đồng, tương đương 365 triệu đồng một m2. Mức giá này cũng hạ 9 tỷ đồng so với hồi tháng 8. Đây là tài sản thế chấp của Công ty TNHH Đầu tư thương mại XNK quốc tế Minh Ngọc (huyện Đông Anh, Hà Nội).
Người tham gia cần đặt cọc trước 18,5 tỷ đồng nếu mua căn biệt thự thứ nhất và 8,4 tỷ với căn thứ hai. Phiên đấu giá dự kiến diễn ra sáng 13/9.
Trên thị trường, giá chuyển nhượng biệt thự, liền kề tại Khu đô thị Ciputra khoảng 250-390 triệu đồng mỗi m2, tùy căn và vị trí.
Trước đó, Agribank chi nhánh Đống Đa cũng từng rao bán gần 10 lần tài sản thế chấp của Công ty Cổ phần Khách sạn Bến Du Thuyền. Tài sản này là hàng nghìn m2 đất tại thuộc dự án khu đô thị và bến du thuyền ở Nha Trang bao gồm: 690 căn hộ và sân vườn Penthouse tầng 36, tầng hầm và 35 tầng kinh doanh thương mại. Tất cả đều là những tài sản hình thành trong tương lai. Giá khởi điểm cũng giảm tới 200 tỷ so với lần rao vào hồi tháng 9/2023.
Ngân hàng Sacombank mới đây cũng thông báo rao bán nhiều bất động sản thuộc dự án Xi Grand Court. Dự án này có địa chỉ tại 256-258 Lý Thường Kiệt, phường 14, quận 10, TP.HCM.
So với lần rao đầu, giá khởi điểm của 10 căn penthouse và 9 căn hộ giữ trung tâm TP.HCM giảm cao nhất hơn 2 tỷ đồng.
Ngân hàng BIDV chi nhánh Bình Tân từng thông báo rao bán nhiều lô đất tại Đồng Nai, Bà Rịa Vũng Tàu và TP.HCM với mức giá từ vài tỷ đồng. BIDV cho biết, có 2 lô đất tại TP.HCM đã được rao bán trước đó 11 lần nhưng vẫn chưa có người mua.
Vào cuối năm 2023, Sau 7 lần đấu giá không thành, Agribank AMC chào giá 300 triệu đồng một m2 căn nhà mặt đường Hàng Buồm, tức chỉ còn nửa so với trước.
Tại lần đấu giá thứ 8, Công ty Quản lý nợ và Khai thác tài sản Agribank (Agribank AMC) hạ giá căn nhà tại số 110 Hàng Buồm, quận Hoàn Kiếm, diện tích 100,8 m2 còn 30,6 tỷ đồng, tương đương 303 triệu đồng mỗi m2. Trên đất có công trình nhà cấp bốn, tổng diện tích sàn hơn 205 m2.
Đây là tài sản được thế chấp tại Agribank chi nhánh Hà Thành của Công ty TNHH Ajmal Việt Nam.
Lần đầu tiên bất động sản này được Agribank AMC chào đấu giá là cuối tháng 8/2022, với giá khởi điểm 60,5 tỷ đồng, tương đương 605 triệu đồng mỗi m2. Sau đó, tài sản này được chào đấu giá thêm 7 lần nhưng vẫn không thành công. Tại lần đấu giá thứ 8, giá khởi điểm của căn nhà đã giảm gần một nửa. Người muốn tham gia cuộc đấu giá căn nhà cần nộp cọc trước 3,06 tỷ đồng, tương đương 10% giá khởi điểm.
Từ khoảng giữa năm 2023 đến nay, nhiều ngân hàng liên tục thanh lý tài sản đảm bảo là nhà đất, dự án bất động sản, khách sạn với trị giá từ hàng chục đến hàng nghìn tỷ đồng, song không dễ bán. Gần đây, một ngân hàng thương mại cổ phần nhà nước phải hạ giá một nửa căn nhà rộng 160 m2 ở khu vực phố cổ Hà Nội, còn 51 tỷ đồng, nhưng chưa tìm được khách mua.
Nhà đầu tư cần “chắc tay” khi tham gia
TS. Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho rằng việc mua bất động sản phát mãi là cơ hội để khách hàng sở hữu tài sản với giá hấp dẫn so với thị trường. Những tài sản này thường đã được thẩm định về giấy tờ pháp lý, sẵn sàng chuyển nhượng cho người mua và nguồn tài chính được đảm bảo thông qua các gói vay tài chính từ ngân hàng phát mãi tài sản.
Tuy nhiên, người mua cũng phải đối mặt với không ít rủi ro, do đó, theo TS. Nguyễn Văn Đính, để tránh những rủi ro tiềm ẩn, người mua cần thực hiện việc định giá lại bất động sản, bởi nhiều tài sản thường được định giá cao hơn giá trị thực tế khi phê duyệt khoản vay. Đồng thời, cần hiểu rõ nguyên nhân tài sản bị phát mãi để tránh các tranh chấp có thể xảy ra với bên thứ ba. Đặc biệt, người mua cần lập kế hoạch tài chính, tính toán chi phí lãi vay và vốn đầu tư để tránh rơi vào tình trạng ham rẻ mà vô tình rơi vào tình trạng nợ nần.
Bên cạnh đó, các chuyên gia cũng khuyến nghị, người mua bất động sản phát mãi nên làm việc và mua hồ sơ đấu giá tại các trung tâm có uy tín để được bảo trợ pháp lý trong trường hợp có rủi ro phát sinh. Khi bản án có hiệu lực pháp luật, cơ quan thi hành án sẽ giao tài sản cho trung tâm đấu giá để đảm bảo nghĩa vụ trả nợ cho ngân hàng. Việc ngân hàng bán tài sản phát mãi đã được Nhà nước bảo trợ về mặt pháp lý, đồng nghĩa rằng người mua tài sản của ngân hàng cũng được bảo vệ trước mọi vướng mắc.
Đại diện của OneHousing cho rằng, bất động sản được phát mãi qua ngân hàng thường là lựa chọn hấp dẫn đối với những người muốn mua bất động sản với giá ưu đãi. Tuy nhiên, cần nghiên cứu kỹ lưỡng về ngân hàng thực hiện phát mãi và về bất động sản cụ thể muốn mua. Người mua cần tìm hiểu và nắm vững thủ tục định giá và quy trình phát mãi. Trước khi quyết định mua, cần xác minh thông tin từ cơ quan thi hành án để biết rõ về chủ sở hữu và nghĩa vụ của họ sau khi tài sản được bán. Mặc dù đầu tư vào bất động sản phát mãi có thể mang lại nhiều cơ hội và lợi ích, nhưng điều này đòi hỏi sự cẩn trọng và hiểu biết sâu rộng về thị trường.
Theo Luật sư Nguyễn Phó Dũng, thành viên Đoàn Luật sư TP Hà Nội, khi mua bất động sản phát mãi có thể tiềm ẩn một số rủi ro.
Thứ nhất, về rủi ro về pháp lý, thường phát sinh khi mua nhà tịch biên từ chủ nhà cũ (con nợ) thông qua sự giới thiệu của ngân hàng. Nếu người mua làm việc trực tiếp với “con nợ” có nghĩa là giao dịch với người không hoàn toàn sở hữu nhà đất vì trên thực tế, mọi giấy tờ chứng minh quyền sở hữu, quyền sử dụng đều do ngân hàng nắm giữ. Người mua cần tìm hiểu kỹ giấy tờ chứng minh quyền sở hữu đất của ngôi nhà phát mãi để tránh rủi ro phát sinh.
Thứ hai, thủ tục phức tạp do quá trình mua nhà đất phát mãi có sự tham gia của ba bên gồm người mua, chủ sở hữu tài sản và ngân hàng. Vì thế mà quá trình hoàn tất thương vụ sẽ rắc rối hơn, mất nhiều thời gian hơn.
Thứ ba, người phải thi hành án có thể không hợp tác. Cụ thể, không ít trường hợp người mua đã hoàn tất các thủ tục mua nhà phát mãi của ngân hàng nhưng chủ cũ không hợp tác, không chịu bàn giao tài sản. Khi đó, người mua sẽ phải chờ một thời gian để trung tâm đấu giá yêu cầu cơ quan thi hành án tham gia cưỡng chế chủ sở hữu tài sản bàn giao cho người trúng đấu giá.
Thứ tư là nguy cơ kiện cáo, khiếu nại do mặc dù tài sản phát mãi trên sàn đấu giá được ba đơn vị có thẩm quyền theo dõi nên mọi cơ sở pháp lý đều được đảm bảo tuân thủ đúng quy định của pháp luật.
Tuy vậy, người mua nhà đất phát mãi có thể gặp rủi ro khi chủ sở hữu tài sản làm đơn khiếu nại vì cho rằng giá tài sản bị bán ra thấp hơn giá thị trường hay khi cơ quan bán đấu giá không thông báo cho người bị thi hành án cùng tham gia phiên đấu giá.
Thứ năm là rủi ro kết quả đấu giá bị hủy. Cụ thể, trong một số trường hợp hy hữu, kết quả đấu giá tài sản thế chấp có thể bị hủy bỏ. Nguyên nhân có thể là do vi phạm quy định dẫn tới bị tòa án tuyên bố vô hiệu hợp đồng dịch vụ đấu giá tài sản, hợp đồng mua bán tài sản đấu giá hoặc do các bên tham gia đấu giá thông đồng, móc nối nhằm dìm giá tài sản.
Để tránh những rủi ro đáng tiếc, theo Luật sư Nguyễn Phó Dũng, người mua bất động sản phát mãi của ngân hàng cần lưu ý một số vấn đề gồm: Tìm hiểu thông tin từ nguồn chính thống; Tìm danh sách nhà đất phát mãi và thanh toán an toàn.
.png "Viện STI góp phần thúc đẩy tiến trình chuyển đổi số cho doanh nghiệp Việt")
.png "Fed quyết định ra sao với lãi suất vào năm 2025: 2 yếu tố này quyết định tất cả")
![[Photo Essay] Toàn cảnh trung tâm thương mại đắt nhất Hà Nội ngay sát khu nhà giàu Ciputra](https://mkt.1cdn.vn/thumbs/540x360/2023/03/06/lotte-mall-ha-noi.jpg "[Photo Essay] Toàn cảnh trung tâm thương mại đắt nhất Hà Nội ngay sát khu nhà giàu Ciputra")
