Mục tiêu ESG của thị trường BĐS: Cơ hội mở ra, thách thức cận kề

Cam kết về Môi trường, Xã hội và Quản trị (ESG) ngày càng được coi trọng trong doanh nghiệp nhằm củng cố chiến lược kinh doanh, đồng thời mang lại tác động tích cực đến thị trường bất động sản toàn cầu.

Các yếu tố ESG bao gồm Môi trường (E), Xã hội (S) và Quản trị (G). Trong lĩnh vực bất động sản, ESG thể hiện cam kết thực hiện các hoạt động bền vững và có trách nhiệm trong suốt chu kỳ bất động sản.

“E” tập trung vào tác động của doanh nghiệp đến môi trường, còn trong bất động sản, yếu tố này đo lường tác động của một tài sản đến môi trường. Hiện nay, các doanh nghiệp đang tích cực tích hợp các quy trình tiết kiệm năng lượng trong tòa nhà, sử dụng vật liệu và công nghệ xây dựng thân thiện với môi trường và đảm bảo tiêu chuẩn chứng nhận xanh.

"S" xem xét các trách nhiệm xã hội, bao gồm những thực hành về nhân quyền và quan hệ cộng đồng. Yếu tố này được đánh giá thông qua các hoạt động kết nối cộng đồng, đảm bảo sức khỏe cộng đồng và thúc đẩy văn hóa đa dạng và hòa nhập.

“G” đánh giá khía cạnh quản trị doanh nghiệp, bao gồm khả năng lãnh đạo, tính minh bạch và tiêu chuẩn đạo đức trong các quyết định của doanh nghiệp.

Xu thế của thị trường bất động sản

Bà Trang Bùi - Tổng giám đốc Cushman&Wakefield nhận định, năm 2024 đã và đang mang lại một sự chuyển đổi đáng kể trong thị trường bất động sản thương mại của Việt Nam. Đáng chú ý nhất, các mục tiêu ESG và các hoạt động bất động sản xanh hơn sẽ có ảnh hưởng hơn bao giờ hết.

"Trong khi những bất ổn kinh tế vĩ mô chắc chắn sẽ tạo ra những thách thức và cơ hội mới, chúng tôi kỳ vọng rằng các xu hướng mà chúng tôi đã nêu bật ở đây sẽ khiến các bên liên quan đến bất động sản tiếp tục nhanh chóng xem xét lại các chiến lược của họ vào năm 2024-2025" - bà Trang nói.

Trong một báo cáo gần đây, Cushman&Wakefield Việt Nam đánh giá ngày càng nhiều tập đoàn, đặc biệt là các REIT và quỹ đầu tư bất động sản, sẽ tập trung vào việc tuân thủ các tiêu chí liên quan đến ESG vào năm 2024, cả trong hoạt động kinh doanh cho thuê và đầu tư. Các công ty đặt mục tiêu trung hòa carbon đến năm 2030 đã bắt đầu nhận ra rằng chỉ còn vài năm nữa là đến thời hạn.

Việt Nam hiện có khoảng 430 công trình xanh được đánh giá, chứng nhận bởi các hệ thống, tiêu chuẩn của LOTUS (VGBC), EDGE (IFC-WB), LEED (Hội đồng công trình xanh Hoa Kỳ), Green Mark (Singapore) với tổng diện tích sàn xây dựng khoảng 10 triệu m². Tuy nhiên, con số công trình xanh còn khiêm tốn so với số lượng công trình đã và đang được xây dựng đưa vào hoạt động. Hiện Việt Nam chưa có công trình nào được thiết kế, xây dựng, quản lý vận hành đạt tiêu chí công trình phát thải ròng bằng 0.

Tại Việt Nam, việc áp dụng ESG được đánh giá mới đang ở bước đầu, Báo cáo Asia Pacific ESG năm 2023 của Savills cho biết tTại TP.HCM, 28% nguồn cung văn phòng Hạng A đã có chứng nhận xanh và theo Báo cáo Thị trường Bất động sản Việt Nam Q3/2023 của Savills, 80% nguồn cung văn phòng Hạng A và B sẽ sở hữu chứng nhận này vào năm 2026. Tại Hà Nội, 20% nguồn cung văn phòng Hạng A đã có chứng nhận xanh tính đến tháng 12 năm 2023. Các dự án 27-29 Lý Thái Tổ, Grand Terra và Tiến Bộ Plaza dự kiến sẽ cung cấp thêm 68.400 m2 diện tích văn phòng xanh trong tương lai.

Còn nhiều thách thức

Dù hứa hẹn nhiều lợi ích về mặt dài hạn, nhưng theo các chuyên gia và bản thân các doanh nghiệp bất động sản thì việc áp dụng ESG hiện còn nhiều thách thức mà trước tiên là yêu cầu chi phi đầu tư lớn, cùng với một số lượng không nhỏ các toà nhà hiện hữu cần cải tạo theo xu hướng xanh chính là thách thức nan giải nếu Việt Nam muốn hướng đến net zero trong lĩnh vực bất động sản.

Tại Hội thảo Phát triển bền vững 2023 với chủ đề: Trách nhiệm của chúng ta - Hành động của chúng ta, ông Wong Wai Fo, Giám đốc Bộ phận tái tạo đô thị bền vững, Tập đoàn Keppel tại Việt Nam cho rằng, thách thức của các doanh nghiệp trong phát triển bất động sản xanh là không nhỏ.

Điều này trước hết đến từ tập quán, thói quen của các doanh nghiệp vận hành dự án theo cách thông thường nên không dễ thay đổi các tập quán cũ. Trong khi đó là các vấn đề về truyền thông, hầu như cộng đồng đã biết về mục tiêu net zero nhưng thông điệp này chưa thật sự được lan tỏa rộng.

Việt Nam cũng chưa có một quy hoạch tổng thể nhằm thực hiện việc giảm phát thải đối với riêng lĩnh vực bất động sản nhằm hướng dẫn, tạo hành lang rõ ràng cho các doanh nghiệp thực hiện, đại diện Keppel nhìn nhận.

Thứ hai là vấn đề về tài chính. Việc phát triển các dự án bất động sản xanh đòi hỏi doanh nghiệp phải chi trả chi phí cao hơn nên để thuyết phục doanh nghiệp về chi phí cho các giải pháp xanh, thân thiện với môi trường cũng là thách thức lớn.

Thứ ba, không chỉ xây dựng các toà nhà mới, việc chuyển đổi các bất động sản đã xây dựng từ trước sang xu hướng xanh cũng là một vấn đề nan giải.

Theo Diễn đàn Kinh tế Thế giới, có đến 80% các tòa nhà đang hoạt động sẽ còn tiếp tục vận hành đến năm 2050. Trong đó, ngành xây dựng phát thải đến 42% lượng khí thải CO2 trên toàn cầu.

Dựa trên ước tính của Cushman & Wakefield Việt Nam, đến năm 2050 sẽ có 6,6 tỷ mét vuông bất động sản thương mại trên 143 quốc gia. Và chi phí để khử carbon trên thị trường bất động sản toàn cầu ước tính vào khoảng 18 nghìn tỷ USD.

Để giảm lượng khí thải carbon, Cushman & Wakefield chỉ ra rằng, việc tân trang lại các tòa nhà là cách ít tốn kém nhất, đồng thời giúp dự án hoạt động thông minh và hiệu quả hơn.

Tân trang là những thay đổi về mặt vận hành và trang bị thêm cơ sở vật chất so với thiết kế ban đầu của tòa nhà. Sau khi thu thập đủ thông tin, nhà đầu tư sẽ thay đổi về nhu cầu sử dụng không gian, sức chứa và lên danh sách các thiết bị cần thay thế.

Đơn cử như thay thế hệ thống chiếu sáng đã cũ bằng các loại đèn tiết kiệm năng lượng như đèn LED, giảm cường độ ánh sáng ở những nơi cần thiết, hạn chế chiếu sáng dư thừa và trang bị hệ thống cảm biến tự động bật tắt sẽ cải thiện đáng kể lượng năng lượng tiêu thụ.

Cushman & Wakefield cho rằng, việc này không quá tốn kém nhiều chi phí. Tuy nhiên, theo ông Wong, hiện số lượng các bất động sản hiện hữu của Việt Nam rất lớn. Vấn đề đặt ra là làm thế nào để chuyển đổi các bất động sản này, cải tạo, thay đổi thiết kế, đưa công nghệ vào vận hành để xanh hoá các toà nhà là vấn đề rất phực tạp.

Trong khi các tòa nhà mới có thể được thiết kế và ứng dụng công nghệ tiết kiệm năng lượng ngay từ đầu, thì việc cải tạo một tòa nhà đang vận hành khó khăn hơn nhiều. Chủ đầu tư không chỉ tốn kém thêm một khoản chi phí lớn mà còn mất thời gian tạm dừng hoạt động để cải tạo, gây ảnh hưởng đến hoạt động của dự án bất động sản.